LVM Kinnisvara: 5 nõuannet, kuidas saada kinnisvara hindamisakt kõrgemale hinnale

Ingmar Saksing 16. sept. 2012
LVM Kinnisvara: 5 nõuannet, kuidas saada kinnisvara hindamisakt kõrgemale hinnale

Oma kinnisvara tuleb esitleda parimal võimalikul viisil ning arvestada tuleks ka sellega, et iga väikseimgi detail on hinna kujunemisel määrava tähtsusega. Kui varasematel perioodidel oli hindamisakti tellimine kinnisvara ostmise või laenu võtmisega seotud formaalsus, siis viimased aastad on toonud kinnisvara hindamise tagasi kinnisvaratehingute keskmesse. Ostmise ja ehitamise eesmärgil võetavate laenude kõrval vajavad uut eksperthinnangut ka kinnisvara müüjad, kes on varasema ostu puhul kasutanud lisatagatisi. Kogu vajaduse juures on aga kriitilise tähtsusega hindamise käigus saadav tulemus, kuna praegused kinnisvarahinnad on märgatavalt madalamal tasemel mõne aasta taguste hindadega võrreldes. Selleks, et saadav tulemus oleks maksimaalne ja eksperthinnang väljastataks kõrgeimale hinnale, tuleks järgida alljärgnevaid nõuandeid. 1. Seadusta ehitised - tihti tuleb väljastada tingimuslik eksperthinnang põhjusel, et kinnistul asuvad hooned on ehitatud ilma loata või need ei vasta projektile. Kuigi väljastatav dokument võib olla tingimuslik, ei sobi see laenuandjale. Seetõttu on mõistlik veel enne hindaja kutsumist kinnistul paiknevad ehitised seadustada. Kontrollida tuleks seejuures ehitiste tegeliku seisu ja projekti omavahelist vastavust, täitedokumentatsiooni olemasolu ning vajadusel korraldada nende viimine vastavusse praeguste nõuetega. Ehitiste seadustamise tulemusel peaks omanik saama ehitistele kasutusloa. Kasutusloa olemasolu tagab hinnangu andmisel kõrgema tulemuse, kui saadaks täpselt samale kinnisvarale kasutusloa puudumisel. 2. Sõlmi kokkulepped tehnovõrkude- ja juurdepääsuservituutide osas - enamikul linnas paiknevatel kinnistutel ja korteriomanditel on juurdepääsude ja tehnovõrkudega seonduvad kokkulepped sõlmitud ning kinnistusraamatusse kantud, kuid maakonnas, uuselamurajoonides ja uuselamute asumites on see pahatihti jäetud tegemata. Nii võibki selguda, et laitmatus korras uuselamu väärtus on märgatavalt väiksem, kuna õigusliku aluseta on rajatud veetorustikku üle naaberkinnistute ning pahatahtliku naabri käitumise korral on ainus arvestatav alternatiiv oma salvkaevu rajamine. Sõlmitud kokkulepped tehnovõrkude ja juurdepääsuservituutide osas suurendavad vara väärtust 20...90%! 3. Sõlmi kasutuskord - kõige keerulisemas olukorras hindamiste puhul on kinnistute kaas­omanikud, kes ei ole kinnistute ja sellel paiknevate hoonete kasutamist notariaalse kokkuleppega reguleerinud, sest ainult selline kokkulepe tagab kinnistusraamatusse kantuna kokkulepitu kehtimise ka järgnevatele omanikele. Juhtudel, kus puudub kasutuskord, on hindajal võimatu määrata, millist konkreetset osa kinnistust ta hindab, kuivõrd kaasomanikule kuulub kaasomandiosa suurune mõtteline osa nii kinnistust kui ka sellel paiknevast elamust või korteris asuvatest ruumidest. Kinnistu kasutamise korra kokkuleppimine, selle notariaalne tõestamine ning kandmine kinnistusraamatusse loob kaasomandis oleva kinnistu puhul eelduse, et seda üldse eluasemelaenu tagatisena kasutada. 4. Juhi tähelepanu viimastele parendustele - hindaja koostab eksperthinnangu talle kättesaadava ja esitatud informatsiooni alusel. Kinnisvara hindaja hangib esmase info registritest, teisalt ülevaadet kõikidest parendustest, nende ulatustest ja kasutatud materjalidest ning kvaliteedist ta neist ei saa. Seetõttu on kasulik valmistada ette materjal (fotod, joonised, plaanid), mis seondub viimaste tehtud töödega. Vähem oluline pole ka erinevate seadmetega seonduv informatsioon. Nii näiteks on tuntud firma maasoojuspump kindlasti vara väärtust tõstev tegur. 5. Korralda suurpuhastus - veel enne, kui kutsuda ekspert oma kinnisvaraga tutvuma, viska ära vanad ajalehed ja ajakirjad ning pane riiulitele ja laudadele kogunenud dekoratiivasjad sahtlitesse või kappidesse. Paiguta üleliigne mööbel, hooajal mittevajalik riietus või üleliigsed jalanõud panipaika. Ära unusta koristada ka abiruume (garaaži, kuuri või kõrvalhoonet). Suurpuhastus tagab juurdepääsu kõikidele ehitistes paiknevatele ruumidele ja võimaldab anda objektiivse hinnangu nende seisundile, mis omakorda tagab parima hindamistulemuse. Nii seest kui väljast hoolitsetud ja hästi hoitud maja saab ka hindamisaktis kõrgema hinna. Vahel tasub seetõttu tähelepanu pöörata ka välistele detailidele, nagu näiteks ummistunud vihmaveetorude puhastamine, et need mustuse ja raskuse all kõveraks ei vajuks ja nii maja välisilmet ei rikuks. Foto: Corbis/Scanpix Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus

LVM Kinnisvara: 7 põhjust, miks eelistada korterit majale

Ingmar Saksing 16. jaan. 2012
LVM Kinnisvara: 7 põhjust, miks eelistada korterit majale

Kas koduks valida korter või maja? Korteri kasuks tasub otsusta alljärgnevatel põhjustel: Hooldusvaba - korteri hooldamise ja haldamisega tegeleb ühistu. Maksta tuleb küll rohkem, kuid muru niitmise ilusa rannailma või lume lükkamise hea suusailmaga saad jätta kellegi teise hooleks. Samuti võid iga hetk ette võtta pikema reisi, ilma, et peaksid kellegiga kütmise osas kokku leppima. Mugavus - ainus mure on maksta igakuine arve. Seejuures ei pea orienteeruma elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, küttesüsteemide töö- või hoolduspõhimõtetes. Maamaks - korteri juurde kuuluva maa eest tuleb loovutada reeglina mõnikümmend eurot aastas. Teatud juhtudel on aga korteri juurde kuuluva maa eest maks nii väike, et maamaksuteadet ei väljastatagi. Turvalisus - tänaseks on enamik trepikodasid suletud ning nendesse pääseb vaid koodi või võtmega. Lisaks paigaldatakse järjest rohkem valvekaameraid. Ka naabrite vahetu lähedus lisab turvatunnet. Müük - kui korteriturg on aktiivne aastaringselt kõikjal Eestis ning korterile ostja leidmine on 15 päeva küsimus, siis elamuturg on hooajaline. Seejuures linnamajadele leidub ostjaid valdavalt ainult kevadel ja sügisel, maamajadele aga peamiselt suve alguses. Kättesaadav - kui  korterite hinnad algavad tuhandetest eurodest, siis elamute hinnad algavad aga kümnetest tuhandetest eurodest. Seejuures on alla kümne tuhande euro võimalik osta korter igas Eesti linnas! Valik - mõne erandiga saab korteri üürida või osta igas linnaosas või asulas, seejuures ulatub valik sadadesse. Korter on võimalik valida isegi ruutmeetri täpsusega! Elamute puhul on valik tunduvalt tagasihoidlikum. Seejuures tuleb teatud piirkondadesse sobiva maja ostmiseks ringi vaadata kuid, kui mitte aastaid! LVM Kinnisvara: korter Nafta 6, Tallinn

LVM Kinnisvara: “Me teeme seda jälle! Leiame ostja 15 päevaga!”

Ingmar Saksing 20. sept. 2011
LVM Kinnisvara: “Me teeme seda jälle! Leiame ostja 15 päevaga!”

Jah, me teeme seda jälle! Leiame ostja 15 päevaga! Et väited ei jääks ka seekord teoreetiliseks, näitame praktiliselt, kuidas müüa tänasel kinnisvaraturul kortereid 15 päevaga. Selleks palka meie meeskond ainuesinduslepinguga oma korterit müüma 15 päeva jooksul! Millest algab edukas korteri müük? Alustama peaks õige hinna määramisest. Kõrged ootused ei realiseeru ja pigem toovad kahju, kui kasu. Kuidas me teame, et tegemist on turuhinnaga? Oleme müünud tuhandeid kortereid erinevates Pärnu majades. Igapäevaselt peame läbirääkimisi tänastelt hinnatasemelt paljude ostjatega. Meie andmebaasis on ka täna 400 ostjat, kes on sobiva pakkumise korral valmis vormistama tehingu nädala-paari jooksul. Kuidas ostja täna ostu finantseerib? Paljudel tänastel ostjatel on raha endal olemas. Meie ostjate hulgas on ka palju neid kliente, kes on just oma kodu meie vahendusel müünud ning ostu saavad nad sobiva pakkumise korral vormistada kasvõi järgmine päev. Samas teeme tihedat koostööd kõigi pankadega, kes teevad aasta-paari tagusest ajast korteri ostuks tavatingimustest parema laenupakkumise. Mida tähendab tavatingimustest parem laenupakkumine? See tähendab ostjale madalamat omafinantseeringut, madalamat intressimäära, väiksemat lepingutasu ja kiiremat laenuotsust. Kuidas on võimalik müüa kortereid ikkagi nii lühikese aja jooksul? Ainult õigest hinnast ja heast laenupakkumisest täna korteri müügiks ei piisa. Samuti on vähe abi ainult kinnisvaraportaali pakkumise lisamisest. Oluline on põhjalik ettevalmistus müügiks ja turundus. Tegeleme müügi ettevalmistamisega ja paberimajanduse korraldamisega. Vajadusel küsime nõu ka teistelt oma ala professionaalidelt. Kui korter on müügiks valmis, teeme piltilusad pildid. Müügiks ettevalmistatud korterit pakume müügiks rohkem, kui 20 erinevas kanalis - ajalehtedes, kinnisvaraportaalides ja välireklaamides. Kui pakkumine sobib, mis saab edasi? Lihtsalt helistada +372 44 77 000 ja ütle, et soovid oma korterile leida ostja 15 päevaga! Pakkumine sobib, aga kõik muu on korraldamata? Lihtne! Vajadusel suhtleme teie eest teie pangaga, leiame teile uue sobiva kodu, korraldame kolimise või uue kodu remondi.

LVM Kinnisvara: euro tõstab notaritasusid +13%

Ingmar Saksing 15. nov. 2010
LVM Kinnisvara: euro tõstab notaritasusid +13%

See, et euro hinda tõstab, on nüüd seaduses selgelt kirjas ja seda vaatamata asjaolule, et riik võttis eesmärgiks ümardada maksud, lõivud ning toetused maksumaksjatele võimalusel soodsamas suunas. Notaritasu ei ole küll otseselt maks ega lõiv ja notar ei ole riik. Samas on see tasu kohustuslike ametitoimingute eest kehtestatud seadusega. Uuest, 2011 aastast jõustuv notari tasu seadus toob uued tasud notariaalsete toimingute eest. Uus seadus võrreldes vanaga toob kuni 13% kõrgemad tasud. Kui palju tasud tõusevad*? 400 000 kroonise korteri või maja müügi puhul tuleb uuest aastast maksta endise 1704 krooni asemel 124,8 € ehk 1952,64 krooni 500 000 kroonise korteri või maja müügi puhul tuleb alates 1. jaanuarist 2011 maksta endise 2064 krooni asemel 144 € ehk 2253,1 krooni 1 000 000 kroonise korteri või maja müügilepingu tõestamise eest tuleb endise 3864 krooni asemel tasuda 252 € ehk 3942,9 krooni. *Arvutused on tehtud eeldusel, et sõlmitakse vaid müügileping. Reeglina tehakse aga samaaegselt mitu tehingut (näiteks kustutakse/seatakse hüpoteek, sõlmitakse kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks jne). Sel juhul liidetakse nende tehinguväärtused (sama kinnisasja võõrandamise ja hüpoteegi, elamu isikliku kasutusõiguse või reaalkoormatisega koormamise tehingu üheaegse tõestamise korral on võõrandamise tehinguväärtus 2/3 kinnisasja väärtusest) Eelnimetatud tasudele lisandub ärakirjade valmistamise tasu. Iga lehekülje (A4) eest endise 3 krooni asemel tuleb uuest aastast tasuda 3,129 krooni. Reeglina on müügileping 15 .. 20 leheküljeline ehk ühe ärakirja valmistamise eest lisandub veel 2 .. 2,5 krooni. Nõuanne: vormista müük veel 2010 aastal, võidad notaritasudelt kuni +13% Euro tõstab notaritasusid

LVM Kinnisvara: korteri või maja plaan kinnisvarapakkumise juures lühendab müügiperioodi

Ingmar Saksing 25. okt. 2010
LVM Kinnisvara: korteri või maja plaan kinnisvarapakkumise juures lühendab müügiperioodi

Ühe kodu otsimine ja leidmine on pikk ning keeruline protsess. Tihti on pakkumisi tuhandeid ja kõigi nendega tutuvtumiseks võiks kuluda aastaid. Tahes tahtmata tuleb teha valik - mida täpsemalt uurida, mille kohta täiendavalt küsida ning mida seejärel üldse vaatama minna. Ja lõpuks otsustada - milline neist osta. Seetõttu on oluline, et üks kinnisvarapakkumine koondaks võimalikult palju infot müüdava maja või korteri suuruse, seisukorra, kulude, asukoha ning paiknemise kohta. Jah, pildid on väga olulised. Jah, ka plaanid on tähtsad. Kuidas plaanid ühele kinnisvarapakkumisele lisada? Esmalt on vaja korteri või maja projekti paberil. Kui seda ei juhtu olema, siis võib selle omakäeliselt visandada. Selle alusel digitaalsete plaanide tellimine maksab sõltuvalt firmast, tähtajast ja lähteinfost (lihtsalt joonis, koopia projektist või .dwg fail) 390 .. 2500 krooni. LVM Kinnisvara: elamu plaani näidis, I korrus Mis formaate kasutada? Kui soovida plaane kasutada mitmetes portaalides, on need mõistlik lisada .jpg formaadis lisaks piltidele. See küll ei võimalda zoomimist, aga garanteerib, et plaanid jõuavad kõikidesse portaalidesse. Kvaliteetsem oleks neid lisada pakkumisele .pdf formaadis, kuid seda kõik kinnisvaraportaalid veel ei võimalda. Kallis? Jah! Maja või korter jääb müümata? Veel kallim! Kuidas plaanid ühele kinnisvarapakkumisele lisada tasuta? Alternatiivina on olemas tasuta (või väga väikse tasu eest) veebipõhised rakendused, mille kasutamisega saab alustada kiiresti ning ülevaatlike plaanide joonistamine neis on lihtne ning jõukohane arvuti tavakasutajale. Alljärgnevalt on mõned lihtsad veebipõhised rakendused, mida kasutades saab plaane kinnisvarapakkumiste juurde ise valmistada: 1. Floorplanner.com Selle rakendusega saab vastavalt mõõtudele koostada nii 2D, kui 3D plaane. Firmadele on loodud võimalus logo lisamiseks. Tulemuse on korraliku resolutsiooniga, mille saab vajadusel ka uuesti paberile trükkida. Rakendus võimaldab kasutada hulga erinevaid materjale ning soovi korral lisada plaanidele ka mööbel. Isiklikuks kasutuseks mõeldud plaanid saab tasuta. Teistel juhtudel algavad hinnad 29$.  2. Diakrit.com Diakrit on veebipõhine tööriist, kuhu saab upload´ida plaani (visandi), misjärel Diakrit'i joonestajad teevad sellest 2D, 3D või 3D² plaani. Vastavalt soovile saab selle möbleerituna või ilma. Kogu protsess võtab aega ühe tööpäeva. Selle rakenduse eeliseks on mugavus, samas on hind odavam, kui Eestist tellides. Hinnad algavad 19,95$ 3. Sweethome3D.com Tasuta vabavara, mida on võimalik allalaadida oma arvutisse. Sisestades maja või korteri mõõdud saab tutvuda nii 2D, kui 3D mudelitega. Osaliselt (piiratud koguses) on ka võimalus plaanidele lisada mööbel. 4. Gliffy.com Gliffy on tasuta veebipõhine tarkvara, mis võimaldab luua nii korteri/maja plaane, kui ka graafikuid ja tehnilisi jooniseid. Kaasas on ka "Jaga" rakendus, mis võimaldab kutsutud sõpradel näha loodud jooniseid või sellest blogida. Gliffy leiab samuti Google Apps´dest. Tavakonto avamine ning kuni 5 plaani joonistamine on tasuta, rohkemate plaanide puhul tuleb loobuda 5$ kuus.  5. Floorplanonline.com See keskkond võimaldab lahendusi iseteenindusest kuni täisteeninduseni. Valida saab ise tegemise ja tellimise vahel, aga saab kasutada ka vahepealset varianti - teha osa tööd ise ning osa tellida. Hinnad 59$ (iseteenindus) kuni 179$ (täisteenindus). Plaanide lisamine kinnisvarapakkumisele on keeruline? Võta ühendust - lisame need pakkumisele!

Rubriigid

Arhiiv

Teie kiri on saadetud

×
×