KV.EE kinnisvara-podcast’i 107. saates on külas LVM Kinnisvara juhatuse liige ja kutseline maakler Ingmar Saksing. Räägime elamispindade turust ja maakleribüroo vaatest sellele. Saadet juhib ja küsimusi esitab kinnisvarakonsultant ja -koolitaja Tõnu Toompark.
Aga see ei ole veel kõik. Tänavune maksutõusupäev langeb kokku kinnisvaraturul tavalise sesoonse “jaanipäevaks lepingule allkirjad ja puhkama” tsükliga, sõnas kommentaaris Kinnisvarauudistele LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing. Siin on tõsised soovitused arendajale, maaklerile, müüjale ja ostjale. Kas mäletad, mida ütles Invego juht Kristjan-Thor Vähi detsembris? See hakkab realiseeruma. Pealegi: alanud aasta toob muutusi arendajate ringi ja ostjate käitumisse. Ettenägelikumad juba vahetavad käiku, sest uued turu jõujooned võtavad kuju. Saksing, vastates küsimustele, teeb põhjaliku analüütilise prognoosi ja näitab, mis on eluasemeturul, eriti aga uusarenduste osas tulemas. Milliseks kujuneb eluasemeturg enne käibemaksutõusu (ost-müük, üür)? Mis ja miks on mõjutatuim? Saksing: Autoturuga sarnast efekti, et kõik ostud enne kallinemist ära tehakse, me mais-juunis kinnisvaraturul ei näe. Turg saab maksumuudatusest sel perioodil mõningal määral tuge ja on üks täiendav ostuargument, sest seeläbi on võimalus müüjal müüa enne 1. juulit kinnisvara täiendavalt 2% soodsamalt. Maksutõusu võrra varade hindade lihtsat tõusu tänane kinnisvaraturg alates juulist ei võimalda. Arvestama peab sellega, et suhteliselt lühikese perioodi jooksul, võrreldes kinnisvara arendustsükliga, on see juba mitmes kaheprotsendiline maksutõus. Aarendaja vaates peab lisaks veel arvestama ka teiste uute maksutõusudega. Kui eelnevalt oli veel antud üleminekuperiood ja sõltuvalt sellest, millal kellelgi oli vara müügileping ja asjaõigusleping sõlmitud ning tasumine kokku lepitud, võis olla käibemaksumäär kas 20% või 22%, siis nüüd saab see alates 1. juulist üheselt 24% olema, nii et arendaja miinus saab olema suuremgi. Sellest, kas tehing teha esmaspäeval, 30. juunil või teisipäeval, 1. juulil, erineb müüja jaoks hind 2% – tavapärase 200 0000 - 250 000 eurot maksva vara puhul on see 4000-5000 eurot. See on summa, mida iga tehingu pool selgelt hindab. Muudatuse eel suureneb turul ka pakkumine, sest 1. juuli eel uut vara müües saab olla paindlikum. Tänase seisuga saab ennustada, et jaanipäeva ja 30. juuni vahel saab olema väga keeruline leida vaba notariaega tehinguks. FOMOt võimendab ka asjaolu, et tänavune maksutõusupäev langeb kokku kinnisvaraturul tavalise sesoonse “jaanipäevaks lepingule allkirjad ja puhkama” tsükliga. Üüriturgu maksud palju ei mõjutada, sest elukondlikust üürist pikaajaliste lepingute üürimaksed pole käibemaksuga maksustatud. Lühiajalise üüri puhul pole aga tegu kinnisvaraäri, vaid majutusäriga ja see on küsimus pigem majutussektori esindajatele. Juhised arendajale, maaklerile, müüjale ja ostjale Saksing: A) Arendajale/müüjale (uue vara osas): 1) Kaalu igat ostupakkumist täna tõsiselt, sest müües enne 1. juulit võidad täiendavalt 2%. 2) Tee kodutöö uuesti. Suuremate projektide puhul on ehitusperiood olnud nii pikk, et reaalselt lisandub algselt kavandatud eelarvele tegelikult 4% lisakäibemaksu, pluss tulemile kohaldub ka kõrgem tulumaks. Lisaks vaadates täna maailmas toimuvat, on selge, et on olemas euriborist ja käibemaksu muutumisest palju suuremad mõjurid kinnisvaraturu perspektiivile. Kujutlus stabiilsusest on laualt maas ja valmis peab olema selleks, et pendel liigub kiiresti ühest äärest teise. 3) Mõtle kaks korda kui roheliseks oma toote projekteerid ja kui rohelisse paberisse selle pakendad – turg ja regulatsioonid on meil ebastabiilsed. Keskkonda tuleb säästa, aga püüame olla suuremad katoliiklased kui paavst ja oleme oma elule laia käega rohekatet peale tõmbamas. On selge, et B-klassi elamu on palju soodsam ja seeläbi ka kättesaadavam kui A-klassi või nullenergiamaja. B) Maaklerile: 1) 2025 ära puhka mais-juunis. Need kaks kuud teevad selle aasta tulemuse. 2) Ole kursis uute arengutega, mis toimuvad keskkonnanõuetes, maksunduses, seadusandluses – regulatsioonid on järjest detailsemad ja ka keerulisemad, eksimuste hind järjest kasvab. Kui tahad head tulemust, investeeri teadmistesse nii aega kui raha. C) Müüjale: 1) Palka endale appi professionaal – meedias levivad DIY (do it yourself) loosungid on näilised – kasutatud maja või korteri müük ei ole lihtne. Eriteadmisi alates registrikannetest, õigustest kuni pinnaandmeteni või kasvõi korteriühistu võla täpse suuruse tuvastamiseni on vaja rohkem kui varem. Nii lihtsatest detailidest nagu müügitekst sotsiaalmeedias, nähtavatest puudustest või lihtsatest tehnilisest asjaoludest tingitud kohtuvaidlused kasvavad ja nõudesummad koos nendega. D) Ostjale: 1) Osta uus kinnisvara enne 1. juulit, tõenäoliselt võidad hinnas vähemalt 2%. 2) Ära usalda allikana Google’ it või veel enam sotsiaalmeedia sisu, palka endale eriteadmisi omav esindaja – on see siis teine kinnisvaramaakler, ehitusspetsialist või advokaat. Kinnisvara ostmine ei ole täna enam autoostuga võrreldav standardtehing, vaid protsess, kus lahend peitub detailides. Õigeid küsimusi ja vastuseid ei ole ammu lihtsalt ühes dokumendis fikseeritud. Allikas: kinnisvarauudised.ee
Umbes nii iseloomustavad asjatundjad läinud aastat nii Saaremaa kui ka kogu Eesti kinnisvaraturul. Maa-ameti statistika näitab, et mullu kasvas kinnisvaratehingute koguväärtus pea kõigis Eesti maakondades, v.a Hiiumaa ja Jõgeva, kus tunamulluse aastaga võrreldes leidis aset vastavalt 8- ja 5-protsendiline langus. Saare maakonnas kasvas tehingute koguväärtus ligi 10 protsendi võrra, ehkki siin sooritatud tehingute arv mõnevõrra langes (–5%).
Kui analüüsida möödunud kümne aasta statistikat, siis selgub, et viimastel aastatel, eriti aga pärast koroonaepideemiat ja rahvusvaheliste suhete pingestumist Ukraina sõja tõttu on Saaremaal järsult kasvanud välismaalaste arv, kes on hakanud oma kinnisvara müüma.
Pärnu jõe kaldale kerkiva Seileri Kvartali jõepoolsed kodud valmivad enne tähtaega ning korterid on sisse kolimiseks valmis juba enne suve. Ehitusgraafikust ees on ka jõe kaldale kerkinud mänguväljak, mis avatakse linnarahvale juba maikuus.
Pärnus toimus jõeäärse Uuskalamehe elukvartali esimese maja sarikapidu. Täna toimus sarikapidu Pärnu jõe ääres asuva Uuskalamehe elukvartali esimese hoone ehitusel. Tegu on Tallinna Telliskivi või Tartu Aparaaditehasega sarnaneva õhustikuga Kalamehe piirkonnaga, kuhu rajatakse nüüd juurde 69 elukorterit. Esimesed korterid valmivad tänavu suvel, kogu kvartal valmib kolmes etapis.
Maa-ameti andmetel oli oktoober kinnisvaraturul selle aasta aktiivseim kuu: Tartumaal osteti 262 korterit, mida on 34 protsenti rohkem kui mullu samal ajal. Kuigi uued korterid moodustavad ostu-müügitehingutest vähem kui viiendiku, ei saa arendajad ostuhuvi üle kurta. Eriti need, kes ehitavad linnapiirist kaugemale.
Kuigi maa- ja ruumiameti andmetel vähenes korteritehingute arv Pärnumaal eelmisel aastal võrreldes 2023. aastaga ligikaudu 150 võrra, on langus tõenäoliselt ajutine. Juba sel aastal valmib Pärnus mitu elamut, mis tõenäoliselt tõstavad nii tehingute arvu kui ka keskmist hinda.
LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing räägib saates, et madalate pakkumistega flippijad on korteriturul küll tagasi, ent oodatud hea hinnaga nad kortereid järelturult enam ei leia. “Investeerimise osas ka praegu kortereid valdavalt ei otsita,” tunnistab Saksing.
Lähiaastal võib arvudes näha Pärnu korterituru hüppelist kasvu, kuid sellest ei tasu välja lugeda, et on toimunud mingi tohutu muutus, märgib LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing.
Vaadates eelmise aasta korteritehingute statistikat võib endiselt tõdeda, et üldiselt on kinnisvaraturg väga Harjumaa nägu, sest pooled korterimüügitehingud tehti just nimelt pealinnas või selle läheduses. Rahas mõõdetuna on kontsentreeritus veelgi selgem: eelmisel aastal tehti ligi 2,4 miljardi euro eest tehinguid, sellest 1,8 miljardi euro eest ainuüksi Harjumaal.
Jäta oma number - selgitame välja!
