Photo by rawpixel.com – www.freepik.com
Kinnisvarale on võimalik flippimise teel ise väärtust juurde luua. Selleks ostetakse odavalt kehvas seisus remontimata korter, tehakse korda ja müüakse siis suure raha eest maha või antakse üürile.
Uue kodu ost on traditsiooniliselt üks suurimaid otsuseid, mida elus tehakse. Seetõttu on mõistlik võtta piisavalt aega otsimaks seda kõige ideaalsemat maja või korterit, millest saab kodu. Ostuotsuse tegemise hetkeks on ostetavast kinnisvarast olemas reeglina põhjalik ülevaade. Siiski tuleks veel enne otsutamist küsida alljärgnevad kümme kõige olulisemat küsimust, mida kinnisvara ostes müüjalt küsida. (veel …)
Kuigi nüüdseks on töös paljud registrid, mis aastatetaguseid asjaajamisi on lihtsustanud ja kiirendanud, tuleb tehingu osapooltel kokku puutuda mitmete olukordade ja dokumentidega, milleta müügileping võib jääda sõlmimata.
Uue kodu ostmine võib olla ühtaegu põnev ja hirmutav. Kuidas valida see õige? Mis siis, kui hiljem ilmnevad probleemid? Alljärgnevalt seitse lihtsat nõuannet, kuidas pikkadel koduotsingutel ära tunda see õige kodu.
Tee enne ostma asumist ära põhjalik kodutöö: koosta ülevaade oma sissetulekutest ja väljaminekutest ehk veendu millised on sissetulekud, kui suured on järelmaksud ja muud kohustused.
(veel …)
Tegemist on ühe ja sama korteriga! Lihtsalt esimese pildiga pakkumine saab kolm kuni viis korda rohkem vaatamisi, külastusi ja ka ostupakkumisi ning müüakse kallimalt, kui teine. Miks? (veel …)
Tänane kinnisvaraturg pakub ostjatele erinevate eelarvete juures tuhandeid valikuid. Valida on linna- ja maakodude vahel, nii ahjukütte kui ka mugavustega korterite vahel. Alljärgnevalt kümme põhjust, miks tasub eelistada vanemat korterit uuele: (veel …)
Tänavu hakkas kehtima seadusemuudatus, mille kohaselt on teatud juhtudel ka ühe abikaasa lahusvaraks oleva kinnisvaraga tehingute tegemisel tarvis teise abikaasa nõusolekut.
(veel …)
Hea maakler tegutseb ühes piirkonnas, tal ei ole müügis üle 100 objekti ning loomulikult on tal kutsetunnistus taskus, arvavad kinnisvarabüroode juhid.
Äripäeva teemaveebi kinnisvarauudised.ee tellimusel läbiviidud uuringust on varasemalt selgunud, et kinnisvaramaaklerite taset peetakse kõikuvaks ja ebaühtlaseks. (veel …)
1. Tee põhjalik eeltöö. Tee enne ostma asumist ära põhjalik kodutöö: koosta ülevaade oma sissetulekutest ja väljaminekutest ehk veendu millised on sissetulekud, kui suured on järelmaksud ja muud kohustused.
2. Küsi pangast eelotsus. Suhtle eri pankadega ja küsi infot kõigi eritingimuste kohta, mis puudutavad kinnisvara soetamist. Küsi panga eelotsust laenu saamisel.
3. Mõtle müügile enne ostu. Mõtle soetatava kinnisvara müügile enne selle ostmist. See ei tähenda tingimata musta stsenaariumi. Sageli muutuvad vajadused kiiremini, kui ette oskad näha, samuti on ostud emotsionaalsed. Näiteks ostetakse maakodu ja minnakse maale elama, tehakse suuri kulutusi, aga hiljem selgub, et uus töökoht asub teises linnas ja maakodu asub töökohast kaugel, ent investeeritud raha müügist tagasi ei saa. Hinda objekti müügivõimalust realistlikult.
4. Eelista terviklahendust. Võimalusel osta valmislahendus, mida saad kohe hakata kasutama. Eelista möbleeritud maja või korterit, kui Sul pole kohe võtta 5000 .. 7000 eurot sisustamiseks. Vastasel juhul ostad pinna, mida ei saa kasutada.
5. Võta arvesse kõik kulud. Tervikpildi saamiseks kasuta helikopterivaadet ja pane kokku kõik elamispinna soetamise ja haldamise kulud: laenuvõtmine, notar, riigilõivud, ülalpidamine. Vaata tõele näkku: kas köögimööbli ostuks on tark võtta hiljem väikelaen?
Äripäeva teemaveeb kinnisvarauudised.ee küsis kolmelt eksperdilt nõu, mida nemad soovitavad osta ühel väikeinvestoril, kes tahaks oma vaba raha kinnisvarasse paigutada. Üldine arvamus soosis valikutest Tallinna korterit, näiteks ka Mustamäele.
Nõu saamiseks oli ette antud järgnev lugu: vaba raha suurusjärgus 70 000 eurot, täiendavalt võimalik paigutada 30 000 eurot, eesmärgiks on pikaajaline rahapaigutus ca 20 aastat, halduskulud peaksid olema kaetud ja administreerimine selge ning lihtne.
Kaalumisel on:
korter Kuressaares külaliskorteriks;
mitu maatükki koos renoveerimist vajavate taluhoonetega Lõuna-Eestis;
suur maatükk merepiiriga Muhu saarel (võimalik detailplaneeringu alusel jagada 4-5 suureks krundiks);
2-toaline remonti vajav korter renoveerimisele minevas majas Tallinna kesklinna piiril.
LVM Kinnisvara juhatuse liige ja kinnisvaramaakler Ingmar Saksing:
Soovitaksin nendest valikutest Tallinna kesklinna piiril asuvat korterit. Tallinn on selgelt suurim ja atraktiivseim kinnisvaraturg pikemas perspektiivis, kus hindadel on suurim kasvupotentsiaal. Kõik teised piirkonnad nii pikas perspektiivis ei pruugi tagada investeeringu säilimist. Kui väikeettevõtja kaaluks aga investeeringut kolme kuni viie aasta perspektiivis, siis soovitaksin vaadata väiksematele turgudele, kuivõrd õige valik tagab seal kõrgema tootluse. Näiteks on elukondliku kinnisvara tootlus Kuressaares 10 .. 12% aastas.
Loe edasi kinnisvarauudised.ee
Uusarendusse korteri ostnud uus omanik loetakse ehitusplatsil kõrvaliseks isikuks. Ehituse järelevalvega tegelevad arendaja ja ehitaja, uue omaniku vastutus algab alates korteri vastuvõtmisest. (veel …)
Seadusest tulenevalt sõlmitakse üldjuhul kõik kinnisvaraga seotud müügilepingud notariaalselt ja on üsna tavapärane teadmine, et kokkuleppe valmistab ette notaribüroo. Kuidas vältida hilisemaid vaidlusi? (veel …)
Kui kuni 2014 aasta lõpuni on pärijal õigus pärandvara võõrandamisel maha arvata nii võõrandamisega seotud kulud, kui ka pärandaja poolt vara soetamisel tehtud kulud, siis alates uuest aastast on seadust selles osas muudetud ning pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud. (veel …)
Kinnisvara parem kättesaadavus on tehingud kinnisvaraga muutnud igapäevaseks – eelneva tavapärase ühe-kahe tehingu asemel elus sooritatakse nüüd kinnisvaratehinguid palju sagedamini. Üha tihedamalt leiavad laienenud omanikeringi tõttu aset ka kinnisvaratehingud, kus üheks osapooleks on alaealine laps või lapsed. Tavaliselt kuulub lapsele kinnisvara, mille on ta pärinud või saanud vanematelt või lähisugulastelt kingituseks. Nii saab lapsele kuuluda näiteks maa või maja, aga ka majaosa, korter või garaaž. (veel …)
Korteri ostjat võib vahel tabada halb üllatus, kui ta väljavalitud sajaruutmeetrise korteri ostu vormistama minnes saab teada, et ametlikult on pinda poole vähem – ülejäänu on loata ehitatud laiendus, mille kohta pole ühtki paberit.
Öeldakse, et kinnisvara hinda määravad kolm peamist komponenti – asukoht, asukoht ja asukoht. Mis aga hinda veel mõjutab? Miks on minikorterite hindades vahest kohata anomaaliaid? (veel …)
Allikas: Äripäev, Kinnisvara august 2014
Tänasel kinnisvaraturul, kus iga teine tehing tehakse pangalaenu abil, tagab müüja oskus hinnata ostja laenuvõimalusi ühtlasi lühema müügiperioodi ning kõrgema hinna. (veel …)
Majaehituse juhtimisel ise ohjad haarates on võimalik säästa raha, ent arvestada tuleb suurema ajakulu ja riskidega.
Jaamamõisa linnaosa on tuntud oma väljakujunenud elukeskkonna ning sidusa uushoonestuse poolest. Piirkonda on viimasel kümnendil ehitatud hulgaliselt elamuid, paarismaju ja korterelamuid. Viimase etapina valmivad piirkonnas Ladva tänava korterelamud. Ladva 6 korterelamu asub otse linnaosa südames ja on vähemalt viis põhjust, miks tasub osta uus energiasäästlik korter just sinna:
Veel enne, kui panete päranduseks saadud kinnisvara müüki, on arukas kõik pärimisega seotud notariaalsed toimingud ära teha ja kui pärijate ringis on laps, siis kohtuski käia.
Kuigi teadlikkus kinnisvaratehingutest on aastatega kasvanud, usub osa müüjaid jätkuvalt, et mitme kinnisvaramaakleri palkamine võimaldab kinnisvara müüa kõrgema hinnaga. (veel …)
Selle aasta 12. veebruari riigikohtu lahend muutis kardinaalselt pärandvara müügilt saadud tulu maksustamispõhimõtet. Kui siiani loeti kogu pärandvara müügihind müüja maksustatavaks tuluks, siis nüüd on pärijal võimalik maksustatavat tulu vähendada pärandaja poolt varale tehtud soetamismaksumuse ulatuses.
Seetõttu on kasulik müüa pärandina saadud kinnisvara just käesoleval aastal, sest suure tõenäosusega on see enamikel juhtudel tulumaksuvaba. Kuigi maksustamispõhimõtte kehtivust on omalt poolt kinnitanud ka Maksu- ja Tolliamet, asus Rahandusministeeriumi töögrupp juba riigikohtu otsust analüüsima. Reeglina on see aga tähendanud seadusemuudatusi, mis võimaldavad maksustamises taastada endised põhimõtted.
Müügikuulutus on kinnisvaraportaalis juba mõnda aega rippunud, aga huvilised ei helista. Või kui mõned võtavadki kontakti, siis korterit vaatama nad ei tule. Üksikudki kohale tulnud kaovad pärast korteriga tutvumist ära. Mis on valesti?
Põhjusi, miks tõsiste plaanidega ostjad müügil olevat korterit ei märka, võib olla mitu. Sagedamini võib välja tuua liiga kõrget hinda, kuulutuse tähelepandamatut vormi ja huviliste ootustele mittevastamist.
Mööduvad nädalad ja kuud, korter on vaja ära müüa, aga ostjat ei ole ikka veel. Mida ette võtta? Kõige kindlam viis on vähendada hinda. Aga kui palju seda teha, et korteril oleks hind, mis vastaks parimale turuhinnale ja tooks ostjad kohale? Teisalt võib hind õige või isegi madal olla, aga kuulutus on halvasti koostatud, fotod juhuslikult valitud ja jätavad korterist eemaletõukava mulje või on tekstis küsitavaid väiteid.
Sellisel juhul tasuks kaaluda, kas palgata kutseoskustega maakler, kes teab, kuidas kortereid müüakse, kel on turuolukorrast ülevaade ja kes oskab välja pakkuda parimad lahendused. Kui aga tahta aega kokku hoida, müügiga kiiremini edasi liikuda ja end korteri müümisega kaasnevatest probleemidest säästa, tasuks maakler leida kohe, kui müügiplaanid tekkinud.
Kuidas maaklerit valida?
Kui on jõutud otsusele, et parem oleks siiski kasutada maakleri teenust, tuleks leida oma ala asjatundja. Kui maakleritega on varem kogemusi või on tuttavad kedagi soovitanud, on lihtsam otsustada. Keerulisem on siis, kui kinnisvara müümise kogemused puuduvad.
Juhul kui korterit on esmalt püütud ise müüa, on kuulutuse peale kindlasti helistanud koostööd pakkuvaid maaklereid. Nende seast võib mõne professionaalsuse ja aktiivsusega meelde jäänud maakleri välja valida, temaga kokku saada ja müügiplaani arutada. Enne tasuks siiski uurida võimalusi, mida pakub oma klientidele maakleri esindatav kinnisvarabüroo. Kuidas too klientide huve esindab, milliseid lisaväärtusi maakleri teenus sisaldab ja millist turundustuge maaklerile pakub, et müük sujuks?
Maakleri võib valida ka kinnisvarabüroode kodulehtedelt, kus kontaktandmed üleval. Peale selle on alati võimalik mõnda kinnisvarabüroosse sisse astuda ja mõne maakleriga jutule saada.
Leping annab kindlustunde
Kindlasti tasuks palgata kutseoskustega maakler, kes orienteerub kinnisvara valdkonnas hästi ning kel on teadmised ja kogemused. Eelistada tuleks maaklereid, kes esindavad korteri omanikku lepinguga ja lähtuvad müügis eelkõige tema huvidest. Lepingu sõlmimine on kinnisvarabüroo kvaliteetse teenindusstandardi tunnusmärk. Samuti annab leping omanikule kindlustunde ja aitab vältida hiljem tekkida võivaid arusaamatusi. Lepingusse tuleks kirja panna kõik oluline, milles kokku lepitud. Minimaalselt peaks leping sisaldama müügihinda, maakleritasu suurust, tähtaega, millal toimub korteri üleandmine uuele omanikule, ning perioodi, mille jooksul maakler omanikku esindab.
Maakleriga võib sõlmida esindus- või ainuesinduslepingu. Esindusleping on maakleri ja omaniku kokkulepe, mis annab maaklerile õiguse esindada omanikku tema kinnisvara müümisel. Samal ajal võib korteri müümisega tegelda omanik ise või teised maaklerid, kellega omanik on kokkuleppe sõlminud. Õigus maakleritasule tekib ainult ostja leidnud maakleril. Kui aga omanik ise leiab ostja, siis maakleril ei ole tasu saamise õigust. Ainuesindusleping on kokkulepe, mille korral omanik usaldab korteri müümise vaid ühele maaklerile ega tegele selle müümisega ka ise. Ostja leidmise korral tekib maakleril õigus maakleritasule.
Maakleritasu suurus
Maakleritasu sisaldub korteri müügihinnas. See tuleb tasuda alles siis, kui ostja on leitud ja notariaalne tehing vormistatud. Enamasti lähtutakse maakleri valimisel eelkõige maakleritasu suurusest. Paraku võib juhtuda, et mida vähem maakleriteenus maksab, seda vähem on omanikul põhjust sellega rahul olla. Kvaliteetne maakleriteenus peaks tagama omanikule turvatunde ja rahulolu, et tema huvisid esindab maakler, keda ta võib usaldada. Maaklerit valides tuleks lähtuda eelkõige tema usaldusväärsusest ja kutseoskustest.
Eve Maremäe
LVM Kinnisvara maakler Tallinnas
Allikas: Linnaleht, 10. jaanuar 2014
Äripäev uuris LVM Kinnisvara OÜ juhatuse liikmelt ja maaklerilt Ingmar Saksingult, millised on 10 kõige olulisemat küsimust, mida ettevõtja või ettevõte juht peaks enne uue äripinna üürimist endalt küsima ja mida tasuks kindlasti küsida kinnisvaramaaklerilt. Kindlasti tuleb enne turu võimaluste väljaselgitamist täpselt paika panna enda vajadused praegu ja tulevikus.
Millest peaksin üüripinda otsima hakates alustama?
Üüripinda otsima asudes vaadatakse tihti pinna asukohta ja suurust, otsimist oleks mõistlik alustada aga hoopis eelarve tegemisega. Samuti vaadatakse ja võrreldakse tihti ainult hinda, kuid mõistlik oleks arvestada võimaliku hinnatõusu ja kõrvalkuludega nagu side, valve, parkimine. Arvestada ja võrrelda tuleks erinevate pindade kogukulu, mitte üürihinda.
Kus peaks minu ettevõte asuma?
Iseenesest lihtne küsimus, mis mõjutab ettevõtet ääretult palju. Asukohast sõltub kõik. Sõltub üüripinna hinnatase, aga ka see, kui lihtne on sinna juurde pääseda. Esmalt aga: kas sinu ettevõtel on tegevusalast tulenevalt vaja, et kliendid saavad kontorisse tulla? Kui ei, siis ei vaja sa ka südalinna parimat ja kallimat pinda ning saad säästa, valides linnasüdamest veidi kaugemal asuva soodsa pinna.
Kui suur peaks üüritav pind olema?
Üldine reegel ütleb, et 10m² töökoha kohta, kuid seda on eriti oluline jälgida siis, kui tegemist on väikese töötajate arvuga ettevõttega. 12 ruutmeetri peale ei saa panna kolme inimest, kui nad peavad kogu aeg koos töötama. Isegi kui see on füüsiliselt võimalik, tuleb arvestada töötajate jaoks vajaliku distantsiga.
Milline on minu ettevõtte arengutempo?
Üüripinda valides tee endale selgeks, kas tegemist on väikese või suure büroomajaga. Kas seal on võimalik tunnipõhiselt juurde küsida konverentsiruume või tuleks need kohe alguses koos pinnaga üürida? Mõtle, kas sul võib lähiajal minna tarvis suuremaid ruume ja kas leiaksid neid samas majas või tähendaks see taas uue üüripinna otsimist.
Milline on üldpindade osakaal?
Suuremates büroohoonetes on võimalik pinda paindlikult suurendada või vähendada. Lisaks on võimalik koosolekuruume eraldi juurde üürida. Väiksemates hoonetes aga on üldkulud väiksemad. Tee endale selgeks, kas WC ja abiruumid on üldkasutuses või tuleb ka need üürida, sest sellest oleneb ka see, kes hakkab neid koristama ja hooldama ning kes selle eest maksab.
Kui palju maksab ettevõttele töötajate autode parkimine?
Sõltuvalt asukohast võib töötajate autode parkimisele kuluv summa olla võrdne mõne väiksema büroo üüriga. Uuri milline on ühistranspordiühendus uue üüripinna lähedal – seal, kus liigub ühistransport, liigub ka palju inimesi. Hea ühistranspordiühendus aitab ettevõtjal säästa ka töötajate autode parkimiselt, sest see lubab auto koju jätta ja parkimisest üldse loobuda.
Milliseks kujuneb üürileping?
Kas see on tähtajaline või tähtajatu? Kui sul on viiaastane leping, siis tulebki pinda üürida viis aastat. Näiteks kui üür on 300 eurot ja sa üürid seda viis aastat, pead arvestama, et oled võtnud ettevõttele 18 000eurose kohustuse. Arvesta, et isegi kui sul on võimalus leping varem lõpetada, võib see trahvi tõttu kulukaks kujuneda.
Kuidas saada lepingule õiguskindlust juurde?
Üürileping on võimalik kanda kinnistusraamatusse. See märge tagab, et üürileandja ei saa lepingut ühepoolselt lõpetada, sest märke kustutamine nõuab poolte kokkulepet või kohtu luba. Märge kinnistusraamatus on eriti oluline, kui oled üüripinnaga seoses teinud suure investeeringu (näiteks toitlustusettevõtte puhul soetanud köögi), aga on kasulik ka väga pika lepingu puhul, kui on alust eeldada, et selle aja jooksul võib hoone omanik muutuda.
Milliste eritingimustega pean arvestama?
Tihti eeldavad inimesed, et saavad üüripinna fassaadile reklaami panna, kuid näiteks vanalinnas see nii lihtne ei ole. Enne reklaami ülespanekut on vaja majaomaniku, kohaliku omavalitsuse ja muinsuskaitse kooskõlastust.
Tulenevalt sinu ettevõtte spetsiifikast, uuri välja, milline on asukohas transpordi juurdepääs, kas see vajab eriluba, kust seda saab ja ega ei ole võimalust, et tänav, kus asud, lähiajal näiteks suurtele veokitele või liiklusele üldse suletakse.
Millised on traditsioonilise üüripinna alternatiivid?
Start-up´ide ja alustavate või väga väikeste ettevõtete puhul tasub kaaluda paindliku büroohotelli. Büroohotelli eelised on võimalusel üürida vajadusel juurde nõupidamiste ruumi, sekretäriteenuseid, samal ajal kui ühiskasutuses on köök ja teised mugavused.
“Üürilepingu märge kinnistusraamatus tagab, et üürile andja ei saa lepingut ühepoolselt lõpetada.” LVM Kinnisvara OÜ juhatuse liige ja maakler Ingmar Saksing
Allikas: Äripäev, 16. detsember 2013
Eve Maremäe, LVM Kinnisvara Tallinn, maakler
Kui ühel päeval seisab ees elumuutus ning on vaja müüa oma kalliks saanud kodu, tekib hulk küsimusi ja lahendamist vajavaid probleeme. Kuidas müüa? Millise hinnaga?
Alustuseks tuleb vastu võtta otsus, kas tegelda oma korteri müümisega ise või valida maakler, kes selle töö enda peale võtab, korterile ise ostja leiab ja müügi notariaalse tehinguni viib. Kui on plaanis ise müümisega katsetada, tuleb valmis olla selleks, et hakkab kuluma üsna palju isiklikku ja tööaega, võtmaks vastu kõnesid, leidmaks vastused küsimustele, näitamaks korterit huvilistele ja tegemaks muud müügiga paratamatult kaasnevat tööd, mida esialgu ei oska ette kujutada.
Aga enne veel, kui helistamine-vaatamine lahti läheb, on vaja koostada müügikuulutus ja see kinnisvaraportaalidesse üles panna. Võib muidugi ka sõprade ja tuttavate seas teadet levitada ja info kas või Facebooki postitada, kuid põhiosa ostuhuvilistest otsib uut elukohta ikka kinnisvaraportaalide kaudu.
Sellest, kui palju kuulutuse koostamisega vaeva on nähtud ja kuidas korterit eksponeeritud, sõltub, kas seda märgatakse, kas võimalikel ostjatel tekib huvi ja soov telefonitoru haarata, et vaatama tuleku aeg kokku leppida.
Kuulutus peaks huvi äratama
Niisiis tuleb põhjalikult läbi mõelda, mis teavet korteri kohta reklaamis jagada, millised pildid müügikuulutusele lisada, missugune hind panna. Keskenduma peaks sellele, et kirja saaks kõik tähtis korteri, aga ka maja kohta, milles korter asub. Muu hulgas võiks teada anda parkimiskoha ja panipaiga olemasolust, kommunaalkulude suurusest ja muustki, mis võiks ostjatele huvi pakkuda. Liiga pikk ja detailne kirjeldus, liiga palju mitte eriti häid pilte võivad seevastu mõjuda väsitavalt, tähelepanu hajutada ja huvi korteri vastu hoopis vähendada. Huvi ei tarvitse tekkida selliselgi juhul, kui kuulutus on liiga lühike ja sealt ei saa vastuseid põhiküsimustele, mida huvilised teada tahaksid. Tähtsam on oskus kuulutus täpselt sel moel koostada, et võimalikel ostjatel tekiks tahtmine kohale tulla.
Kuidas korterit pildistada nii, et huvi äratada, sõltub juba sellest, kui osav fotograaf olla, milline valik vaatamiseks üles panna ja kas suuta piltidega häid emotsioone tekitada. Pildistamiseks tuleb korter ette valmistada ja liigsed asjad vaateväljast kõrvale tõsta, sest neil ei ole müümisel mingit tähtsust ja halvemal juhul võivad need piltidel häirima hakata. Peamine on tekitada vaatajas tunne, et tegemist võiks olla just tema tulevase koduga, milles veendumiseks tuleks nüüd kindlasti kohapeale seda vaatama minna.
Et korteri müük sujuks, on tähtis müügikuulutus sellisel moel sõnastada, et võimalikel ostjatel tekiks huvi kohale tulla. Foto: Mati Hiis (Õhtuleht)
Milline on õige hind?
Korteri müüja jaoks on kõige raskem määrata õige hind. Kuidas teada saada, milline oleks parim hind, millega see õnnestuks ära müüa? Lihtsa lahendusena võib tunduda kinnisvaraportaalides teiste sarnaste korterite hindadega võrdlemine, et sellest lähtudes tuletada sobiv müügihind. Mida rohkem süveneda, seda selgemaks saab, et sarnased korterid võivad müügil olla väga erineva hinnaga ja õiget müügihinda sellest tuletada ei ole eriti mõttekas. Turuhind kujuneb selle alusel, millise hinnaga on müüjad nõus oma korterit müüma ja milline on ostjate võimekus seda osta. Millise hinnaga tehakse lõpuks notariaalseid ostu-müügitehinguid, selliseks kujunebki turuhind. Ja need hinnad võivad olla hoopis teistsugused, kui võib tunduda kinnisvaraportaalides olevate kuulutuste põhjal.
Kinnisvaramaaklerid, kes igapäevaselt korterite müügiga tegelevad, oskavad oma kogemustele toetudes ja igakuiselt notariaalsete tehingute infot jälgides igale korterile välja pakkuda parima turuhinna, millega müük õnnestuks. Ei ole head ega halba korterit, on õige või vale hind.
Allikas: Linnaleht, 06.12.2013
Kas maaklerid on kindlustatud juhuks, kui müüdud objektil ilmnevad varjatud puudused ja inimene tahab oma raha tagasi? Näiteks kui ilmnevad ehitusvead, mille parandamine maksab kümneid tuhandeid eurosid. Norras näiteks lasub vastutus maakleril, mitte müüjal ja selline kindlustus on elementaarne.
Vastab LVM Kinnisvara juhatuse liige, Eesti kinnisvaramaaklerite koja liige Ingmar Saksing: “Tulenevalt VÕS § 658 lg 1 on maakleri ülesandeks vahendada müüjale ostjaga müügilepingu sõlmimist või osutada selle sõlmimise võimalusele. Lihtsamalt öeldes – leida ostuhuviline müüja varale ja vahendada müügilepingu sõlmimiseks vajaminevat infot müüja ja ostja vahel. Maakler tulenevalt VÕS § 669 lg 1 ei vastuta tema vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest, küll aga on maakleril lepingu puhul tegemist käsunduslepinguga, mis paneb VÕS § 620 kohaselt maaklerile hoolduskohustuse käsundi täitmisel, kohustuse toimida üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel ning ära hoida kahju tekkimise käsundiandja varale. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib VÕS 11 ptk, sealhulgas müüja vastutust asja puuduste eest § 218 ja järgnevad. Seega vastutab müüdud objektil ilmnevate puuduste ehk asja lepingutingimustele mittevastavuse eest müüja, ehitusvigade eest aga ka ehitusseaduse § 4-st tulenevalt ehitusettevõtja.”
Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus
Võlaõigusseaduse (VÕS) peatüki 37 § 658 lõike 1 alusel peab maakleritasu maksma inimene, kes maakleri palkab (enamasti siis üürileandja). Niimoodi on asi ka mujal Euroopas. Kuidas on siis võimalik, et praktikas võetakse eestis maakleritasu ikkagi üürilevõtja käest? Kuidas saab selline olukord igapäevaelus üldse tekkida, kui VÕS ütleb selgelt, et maakleritasu maksab maakleri palkaja? Selles seaduses ei ole midagi arusaamatut ning pole võimalik udujutuga lükata see kohtus üürnikule, näiteks põhjendusel, et see on kokkuleppeline, kes maksab, või et hoopiski tegutsetakse üürilevõtja huvides (teenuse tellijaks üürnik).
Vastab LVM Kinnisvara juhatuse liige, Eesti kinnisvaramaaklerite koja liige Ingmar Saksing: “Maakleritasu peab maksma vastavalt VÕS § 658 lg 1 teenuse tellija ehk käsuandja. Samas võimaldab seaduse dispositiivsuse põhimõte lepingupooltel (üürnik ja üürileandja) sellest kokkuleppel kõrvale kalduda. Eestis pikka aega valitsenud turuolukord, kus üürikorterite nõudlus ületab mitu korda pakkumist, võimaldab üürileandjatel seada üürilepingu sõlmimise üheks tingimuseks maakleritasu maksmise kohustuse üürniku poolt, seda aga ainult juhul, kui kinnisvaramaakler esindab üürileandjat kirjaliku lepingu alusel, kus vastav kokkulepe on fikseeritud. Seega, kui üürikuulutuses on märgitud, et üürnikul on kohustus maksta ka maakleritasu, on see seadusega kooskõlas ja igalühel on õigus otsustada, kas ta sellistel tingimustel korterit soovib üürida või mitte.”
Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus
Võrreldes korteritega on majaosas rohkem ruumi ja privaatsust ning selle juurde kuulub enamasti aiaosa. Vaatamata eelistele ei maksta aga majaosa eest elamuga võrreldavat hinda, vahel müüakse pealtnäha korralik majaosa isegi odavamalt kui sama suur korter. Kõikidest kinnisvaraliikidest nõuab just majaosa müük kõige põhjalikumat ja tihti aeganõudvaimat ettevalmistust, sest kui korteri või elamu puhul on piirid ja kasutused selged ja arusaadavad, siis kaasomandis majaosa puhul seda alati eeldada ei saa.
Nende nõuannete järgimine tagab majaosa müügil õiglase hinna – tihti on tulemuseks esialgsest kuni poole kõrgem hind.
1. Teavita müügiotsusest kaasomanikku või -omanikke. Kaasomanikke informeerida on mõistlik nii ostueesõigust, sõlmitavaid kokkuleppeid kui ka müügitulemust silmas pidades. Kui teha kõigepealt pakkumine naabrist kaasomanikule, võib müük õige kiiresti minna – võib-olla osutub ostjaks just kaasomanik.
2. Otsi üles või telli veel enne müügiga alustamist kogu elamu ja kinnistu mõõdistus. Täpne ülevaade müüdava majaosa suurusest ja piiridest annab ettekujutuse kõigile kaasomanikele ja potensiaalsetele ostjatele. Tihti on majaosades tehtud ümber- ja juurdeehitusi. Ise juurde ehitatud pinda peetakse tavaliselt enda omaks, seaduse järgi kuulub aga lisapind, sõltumata rajamisega seotud kulude kandmisest, mõttelistes osades kõigile kaasomanikele.
3. Sõlmi enne müüki notari juures kõik kokkulepped majaosa ja krundi kasutuse kohta, lase teha kanne märkena kinnistusraamatusse. Seda kokkulepet on lihtne sõlmida, kui naabreid on müügisoovist aegsasti teavitatud ning olemas on täpsed mõõdistustulemused. Siinjuures on oluline, et kasutuskorra kokkuleppest tulenev pind vastaks täpselt mõttelisele osale. Kui krundi plaan, paiknemine või ruumide jaotus on selline, et iga kaasomanik ei saa mõtteliselt talle kuuluvat pinda kasutada, tuleks hüvitamise kohustus ja kord kasutuskorda seades samuti kokku leppida, sest kui üks kaasomanikest kasutab ettenähtust suuremat pinda, on teistel omanikel õigus nõuda kaotatud kasutuseeliste hüvitamist ning seda ka tagasiulatuvalt.
4. Kaalu võimalust kasutuskorra kokkuleppimise asemel korteriomandite seadmist. Kuigi see pole alati võimalik ja võib eeldada ka teatud määral ümberehitusi, sest korterelamute nõuded on rangemad kui elamute omad, tasub võimalused teha selle nimel kompromisse, kuivõrd selline samm tõstab vara väärtust veelgi – kaasomandis majaosade asemel hakkavad omanikele kuuluma korteriomandid ja ostueesõiguse saab kõrvaldada.
5. Majaosad koos – nii, et müügiks pakutakse tervet elamut – maksavad rohkem kui üksikud osad eraldi. Seega tasuks naabritele teha ettepanek müüa oma majaosad koos.
Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus
Jäta oma number - selgitame välja!
