Unusta buumiaeg, Eesti eluasemeturg toimib praegu üsna tavapäraselt: korteri keskmine müügiaeg on 3-4 kuud ja elamul on see 6-12 kuud. Samas joonistuvad eluasemeturul aina selgemini välja kindlad trendid, mis edaspidi võimenduvad. Lisaks on ärikinnisvaras algamas uus tsükkel.
LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing kinnitab, et ostjate ja eriti jõukamate koduostjate tänane selge eelistus on jätkuvalt uus ning energiasäästlik vara.
Vastates kahele küsimusele, LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing analüüsib olukorda kinnisvaraturul ja prognoosib, mis on tulemas.
1. Mis ootab elukondlikku kinnisvaraturgu ees sügis-talvel ja kevadel (ost-müük, üür)? Milline on uusarenduste eluasemete perspektiiv ja milline järelturu eluasemete perspektiiv? Milline kinnisvara kujuneb müügihitiks, millel turg kaob?
Tänane kinnisvaraturg on emotsionaalne. Nõrgem on ainult turu keskmine segment, aga otsuseid, mis on seotud kõige kallima või siis vastupidi kõige odavama kinnisvara, tehakse aktiivselt ja sageli ka kiiresti. Viimane kvartal on olnud tempokas.
Kõrgemast segmendist rääkides on liikumine aktiivne, müüki on tulnud ka mitmed varad, mis on kunagi ostetud, headel aegadel on need seisnud ja nüüd soovitakse erinevatel põhjustel neid realiseerida. Võib öelda, et kui sul on võimalus, siis on täna hea aeg mõnede pikaajaliste unistuste realiseerimiseks. Turg pakub huvitavaid maju, kortereid ja kinnistuid.
Kallis, üle 5000 eurose ruutmeetrihinnaga ja teisalt ka odavamas ehk 20 000 kuni 40 000 euro suuruse koguhinnaga on turg aktiivne nii kinnistute kui majade osas – viimased jäävad siis muidugi väljaspoole Harjumaad. Pakkumisi ja tehinguid tehakse aktiivselt ka korteritega kuni 100 000 eurot.
Vähem tempokam on traditsiooniliselt keskklassi ja kõrgema keskklassi huviorbiidis olevad varad –
200 000 ja 400 000 euro vahele jääva hinnaga ridaelamud ja linnaäärsed majad. Neid ostuotsuseid inimesed kaaluvad täna pikemalt. Kaalutakse pikemalt, tehinguaktiivsus on madalam ja müügiperioodid keskmisest pikemad. Intressitase on selle grupi jaoks tehinguindu vähendav tegur, ostjate ootus on intressitasemete korrektsioon alla.
Ostjate ootus turul saab järgnevas kvartalis-kahes kinnitust ja nii näeme pankadepoolseid samme koduostjate rahahinna vähendamise suunas. Näeme finantseerijaid intresse sujuvalt alla toomas. Kui siiamaani on kodulaenude finantseerimisest rääkides Euribor ja sellele lisanduv marginaal püha ja puutumatu suurus, siis nüüd otsitakse ja tundub, et ka leitakse alternatiivseid lähenemisi.
A-energiaklassi varadele nullmarginaaliga laenamine ja teised kampaaniapõhised lahendused on käigus olnud juba mõnda aega, kuid lähiajal näeme tänasest erinevaid pakkumisi.
Ostjate ja eriti jõukamate koduostjate tänane selge eelistus on jätkuvalt uus ja energiasäästlik vara.
Ärikinnisvaras on algamas uus tsükkel. Kogenumad arendajad on aktiivselt oma portfelli täienduseks ringi vaatamas arendusvõimalustega kinnistute järgi, et nõudluse kasvu ja finantseerimiskliima paranemise puhul oleks taas millega töötada.
2. Millal võiks elukondliku kinnisvara turg jõuda vaiksest tiksumisest normaalse toimimiseni? Milline on müüja ja ostja positsioon turul (uusarendused, järelturg) käesoleval hetkel ning milliseks need kujunevad eeloleval sügistalvel ja kevadel?
Täna on meil tegu täiesti normaalse ja tavapäraselt käituva turuga. Üldistades on täna korteri keskmine müügiaeg 3-4 kuud ja elamul 6-12 kuud. Vaadates seda pikemas aegreas, on see täiesti tavapärase aktiivsusega turg, ei tasu ennast buumiaegadest kõrvale kallutada lasta.
Täieliku seisakuga oli meil tegemist 1998-1999 ja eelmise suure kriisi aastatel 2007-2009, kus tõesti mõnede varatüüpidega ei tehtudki kuude kaupa tehinguid üldse. Hindades on kuudes näha erisusi, kuid aastases võrdluses suurt hinnalangust ei ole toimunud.
Positiivse stsenaariumi käivitaks varaomanike vaates sõja lõpp. Me võime ju tahta mõelda, et Eestis on kõik hästi, kuid maailma ja isegi Euroopa vaates oleme me ju praktiliselt rinderiik ja see jätab oma pitseri siin asuva kinnisvara tänasele hinnale ja edasise väärtuse kujunemise perspektiividele.
Teine oluline tegur kinnisvara (nii elukondliku kui ärikinnisvara) hinna kujunemise osas on muidugi raha kättesaadavus ehk intressimäär. Laias laastus saab öelda, et stabiilse ja positiivse vaatega elukondliku kinnisvaraturu toimimiseks oleks tänase keskkonna ja teadmise pealt optimaalne kodulaenu koguintressimäär 3-4%. See oleks raha hinnatase, mida ühelt poolt koduostjad teenindada jõuaksid ning mis ka pankadele peaks piisava tootluse tagama (muidugi eeldusel, et keskpankade intressiralli inflatsiooninäitajate ohjeldamiseks ükskord lõppeb).
Allikas: Kinnisvarauudised.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
