Ka paarisajal eurol, mille võrra muutub elamispinna ostmine kallimaks, kui notarite tasud kerkivad, võib kinnisvaraekspertide hinnangul kujuneda ostuotsuse tegemisel määrav roll.
Notaritasu on kirss tordil, ütleb Henel Aava, LVM Kinnisvara maakler, kes tegutsenud Tallinnas ja sellest saja kilomeetri raadiuses seitse aastat.
Justiits- ja digiminister Liisa-Ly Pakosta (Eesti 200) plaanib seda kirssi muuta suuremaks. Valminud eelnõu kohaselt suurendaks kerkivad notaritasud notarite tulu kolmandiku võrra ning viiks neilt, kes peavad notarite teenuseid kasutama, aasta jooksul arvelt lisaks 11,5 miljonit eurot.
Arvestades, et ligi neljandik ametitoiminguist, mille Eesti 87 notarit mullu sooritasid, olid kinnisvaratehingud, kus notarite tasu sõltub liiati tehingu väärtusest, on selge, kust ja kelle taskust suur osa lisanduvast tulust tuleb.
Aava nendib oma kogemuste põhjal, et eriti tundlikud on hindade kasvu suhtes odavamate elamiste soetajad. «Niikuinii on kinnisvara ostmine kallis,» lausub ta. «Sellega seoses tekib igasuguseid kulutusi. Lõpuks ka notaritasud otsa.»
Postimehe ajakirjanik ostis endale kuu aega tagasi pealinnas korteri, mille tehingu väärtus ulatus veidi üle 137 000 euro. Müügilepingu notaritasu tegi ta müüjaga pooleks, nagu enamasti tavaks, aga hüpoteegi seadmise tasu maksis täielikult ise. Ühtekokku küündis notari teenuste eest tasutav summa koos käibemaksuga 556 euroni.
Notarite Koda, kes arvutas, kui palju tulnuks maksta uue tasuga eelnõu järgi, sai summaks 689 eurot. Ehk 133 eurot rohkem.
Kui korteri ostuhind olnuks pea kaks korda kallim, 250 000 eurot, millest omafinantseering moodustanuks 50 000 eurot, kujunenuks Notarite Koja andmeil praegu notari tasuks koos käibemaksuga 1280 eurot, eelnõu kohaselt aga 1469 eurot. Seega 189 eurot rohkem.
Notarite Koja esimees Merle Saar-Johanson ütleb, et Eestis ei moodusta kinnisvaratehingute tegemisega seotud notari tasud ja riigilõivud kinnisvara väärtusest olulist osa ei praegu ega ka pärast notari tasude muutmist. «Seetõttu oleme seisukohal, et kinnisvara käibele ei avalda notari tasude tõus märkimisväärset mõju,» lausub ta.
Eesti suurte kinnisvarafirmade juhid, keda Postimees üleeile usutles, ei väida Saar-Johansonile otse vastupidist, ent toovad siiski välja, et mõju täielikust puudumisest ei saa ka rääkida.
Matemaatiliselt võttes on tõsi, et Notarite Koja esitatud 250 000-eurose korteri ostu puhul, kui võrrelda käibemaksuga tasusid, suureneb notaritasu vaid 0,08 protsenti ostuhinnast. Ent pidades silmas, kui kõva kauplemine käib laenuturul iga poole või veerand protsendipunkti pärast, tuleb LVM Kinnisvara juhatuse liikme Ingmar Saksingu sõnul tõdeda, et ükski hinnatõus ei aita kuidagi kaasa parema turusituatsiooni loomisele.
Pildil Ingmar SaksingSeda liiati olukorras, kus maksud on tõusnud, jätkavad tõusmist, samuti tuleb neid juurde. «Väikseid ampse, mis võetaks inimese rahakotist, on ikkagi väga palju,» nendib Kinnisvarakool OÜ koolitaja ja konsultant Tõnu Toompark, kel kogemust ses vallas veerand sajandit. «Need asjad akumuleeruvad.»
Arvata, et suurenenud notaritasud, mis moodustavad kinnisvaratehinguga seotud kuludest küll suhteliselt väikse osa, mingit jälge ei jäta, on sama kui kahelda, mida üks piisk ääreni täis veeklaasile enam teeb, võrdleb kinnisvaraäris üle kolme kümnendi tegutsenud Saksing. Ta on arvutanud kokku viimaste aegade maksutõusud, mille põhjal väidab, et kõrvutades kõigest mõne aasta taguse ajaga saab nüüd sama summa eest 14 protsenti väiksema või 14 protsenti kehvema maja. Kui võtta keskmise individuaalelamu suuruseks 120 ruutmeetrit, tähendab 14 protsenti ligi 17 ruutmeetrit. «Üks tuba tuleb anda riigile,» sõnab ta.
Saksingu prognoosi järgi liigub asi sinnapoole, et uus põlvkond ei suuda endale oma elamist osta ning valitsevaks saab üüriturg, nagu Põhjamaades ja vanas Euroopas.
Ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel märgib, et kui eluruumide kättesaadavus on muutumas raskemaks, siis ükski samm, mis hindu tõstab, ei aita selle probleemi leevendamisele kaasa. «Päeva lõpuks maksab tarbija ju kõik kinni,» nendib ta.
Kuigi Toompargi sõnul on selge, et notaritasude tõus toob ostjaile rahalist koormust juurde – ehkki see ei pruugi ühe inimese vaatest olla ülemäära tuntav –, siis suures pildis ei saa hinnatõusu mõju olematuks vaikida. «Kui mingi teenus läheb kallimaks, siis nõudlus väheneb – see on majanduse ABC,» lausub ta. Ja mitte ainult. Ta lisab: «Hinnatõus on üks olulisi probleeme, mis meie tarbijakindlust nii ülimadalal hoiab, nagu see on.»
Sellegipoolest ei püüdnud ükski Postimehe usutletud kinnisvaraekspert isegi vihjata võimalusele, kuidas just notaritasude kavandatav tõus turu uppi lööb. Kuid seda, et hinnatõusul mingit mõju pole, nad ka ei eita.
Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liige Marek Kirjanen tõdeb, et notaritasude tõus kujutab endast üht uut komponenti paljude varasemate kõrval, mis pikendab ostjal otsuse langetamist. Ta ei välista, et mida rohkem lisandub otsustamist mõjutavaid tegureid, seda enam võib inimene kalduda arvama, et «minu jaoks on seda liiga palju, praegu ma ostuotsust ei tee».
Alles aasta-paar tagasi, meenutab Kirjanen, kes on ühtlasi mullu Eestis enim tehinguid sooritanud firma Uus Maa elamispindade tegevjuht, tegid ostjad otsuseid võrdlemisi kiiresti. «Nüüd on need otsused hästi pikad,» kirjeldab ta, «ja kui panna üks komponent juurde, mis veelgi venitab tehingusse jõudmise pikkust, võib see mõjutada ostuotsusest loobumise kasuks.»
Notarite Koja esimees Saar-Johanson viitab ametikaaslaste hinnangule, mille kohaselt ei oleks notari tasu seaduse muudatuste jõustumisel kinnisvaratehingute käibele pikaajalist mõju, ent möönab, et enne iga hinnatõusu muutub turul käitumine lühiajaliselt. Ta peab tõenäoliseks, et kuu-kaks enne seadusemuudatust muutuvad aktiivsemaks testamentide tegemine ja kaasomandi lõpetamine ning mingil määral ka kinnisvaratehingud.
Mitmed Postimehe usutletud kinnisvarategelased peavad kohatuks notarite tasu suurendamist just nüüd, kui rahvast on tabanud maksutõusud ning rahaliselt kitsal ajal kannatavad enam-vähem kõik. «Ühest küljest teatatakse meile, et maksufestival on läbi,» lausub Toompark. «Aga siis tuleb justiitsminister ja ütleb, et töö läheb edasi sektsioonides.»
Valikute nappus
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman, kes tegutsenud kinnisvaraäris üle kahe kümnendi, nimetab kodanikupositsioonilt rääkides magedaks lükkeks, kuidas notarite nurina peale, et elu on läinud kallimaks ja leiba jäänud vähemaks, tulid päkapikud justiitsministeeriumist ja aitavad neid enne jõule hädast välja. «See jätab järjekordse halva maitse suhu,» ütleb ta. «Kui riik räägib kulude kärpimisest ja maksurahust, siis tegelikult tasapisi ikka võetakse inimestelt raha ära ühel või teisel moel.»
Ent Saar-Johanson Notarite Kojast väljendab end ametikaaslaste nimel uskuvat, et notaritasude tõus võib mõjutada hoopis maaklerite võimalust tõsta samal ajal oma tasusid. Tema hinnangul võtavad maaklerid kinnisvaratehingu eest tasu 3–5 protsenti kinnisvara hinnast. Ta avaldab, et Tallinna notaribüroodes toimuvad iga päev tehingud, kus maakleritasud on 4000–5000 eurot, vahel isegi üle 10 000 euro. «Maakleritasud on kordades suuremad kui notaritasud,» ütleb ta.
Kinnisvarafirmade esindajad tõdevad, et ükskõik kui palju notaritasud riigi eestvedamisel tõusevad, ega nende maksmise eest pääsu või muud valikut ole – peale selle, et jätta maja või korter ostmata. Ehk nagu sõnastab Sooman: «See on nagu kütuseaktsiisi tõstmine: mis sul üle jääb, ega saa autoga sõitmata jätta.» Või nagu lausub kinnisvarafirmade liidu juht Rüütel: «Maksad ja nutad, ega sellepärast saa eluase soetamata jääda.»
Pildil Henel AavaMaakler Aava, kes nimetab notaritasu kirsiks tordil – sest see on enamasti viimane väljaminek, mis kinnisvara soetajat tabab –, pakub, et mingi aja võivad inimesed suurenenud tasu peale mossitada, võib-olla isegi mõelda, et jätavad ostu-müügi tehingu sinnapaika. «Aga inimesed harjuvad sellega ära ja elu läheb edasi, nagu kõikide hinnatõusude järel,» lausub ta.
Tuginedes Maailmapanga viimati, 2020. aastal avaldatud raporti Doing Business andmetele, on Eesti kinnisvaratehingute lihtsuse ja madalate kulude poolest kuues riik maailmas. Raportist nähtuvalt on Eestis tehingute kulukus keskmiselt 0,5% kinnisvara väärtusest (sh notaritasud ja riigilõivud, kuid tuleb silmas pidada, et riigilõivud on praeguseks kasvanud). Näiteks Lätis moodustavad kinnisvaratehingute kulud keskmiselt 2,0% kinnisvara väärtusest, Soomes 4,0% ning Rootsis 4,3%. Odavama väärtusega kinnisvara puhul on see protsent suurem, kallimate puhul väiksem
Nüüdisajal ei kujuta keegi enam ette, et notarid teeks tehinguid nii nagu aastal 1993, kui registrist toodi päringud käsitsi ning käsitsi viidi ka registrisse tõestatud dokumendid, mistõttu on notaritasude tõstmine paratamatu, sest ainuüksi nende IT-kulud kasvavad aastas keskmiselt viiendiku jagu, põhjendab Notarite Koja esimees Merle Saar-Johanson.
Miks on vaja notaritasusid tõsta?
Saar-Johanson: Sellepärast, et notariteenus jääks ka väljaspool suuri linnu alles ja et nende teenus oleks inimesele lähedal. Notarid on igas maakonnas kohal andmas inimestele taskukohase hinnaga õigusnõu. Selleks, et bürood oleks võimalik väikelinnas pidada, on vaja sissetulekud ajakohastada.
Viimati muudeti tehinguväärtustest sõltuvaid tasusid 1996. aastal ja fikseeritud tasusid 2009. aastal. Peale neid muudatusi on notaritele lisandunud täiendavaid töö- ja ajamahukaid ülesandeid, näiteks kohustus kohaldada rahapesu ja terrorismi tõkestamise hoolsusmeetmeid, ilma et selle eest oleks ette nähtud täiendav tasu või riigipoolne abi.
Teenuse osutamine on muutunud tunduvalt kallimaks. Nüüdseid tööjõu, teenuste ja materjalide hindasid ei saa võrrelda varasemate hindadega, aga peamine kallinemise põhjus on siiski see, et notari teenuse osutamine ise on oluliselt muutunud. Selleks on vaja infotehnoloogiat ja selle ülalpidamine on kallis.
Notareid ega Notarite Koda ei rahastata riigieelarvest. Peame ise 87 notariga üleval ja arendame e-notari ja kaugtõestuse infosüsteeme ning hoiame riiklikke registreid, nagu pärimis-, abieluvara-, apostilli- registrid, lisandub ka volikirjade register. Kui 2009. aastal kulus Notarite Kojal IT-le 130 000 eurot aastas, siis mullu kulus 740 000 eurot, mis moodustab poole notariaadi kuludest.
Mille järgi on notaritasud kujundatud?
Tasud on kujundatud nii, et notari teenus oleks kõigile kättesaadav, mistõttu mitmete teenuste hinnad on hoitud madalamad, kui on teenuse tegelik maksumus. Eelnõu koostamisel on uute tasude arvestamisel võetud arvesse teenuse osutamise omahinda. Arvestati, milliseid tegevusi on iga kliendi teenindamiseks vaja teha ja mis on selle hind notaribüroole. Omahind on arvestatud eraldi Tallinna, Tartu ja ülejäänud Eesti järgi.
Eelnõu koostamisel on arvesse võetud väljaspool Tallinna ja Tartut toimuvate tehingute tehinguväärtusi ja suurendatud nendega seotud notaritasusid, et eelnõu mõju läheks peamiselt kaugematesse regioonidesse.
Eelnõus on üritatud kinnisvaratehingute ja äriühingute toimingute puhul järgida põhimõtet, et oleks võimalik ristsubsideerida sotsiaalselt tundlike teenuste pakkumist, mis ka tulevikus on alla omahinna. Alla omahinnaga toiminguteks on ja jääb ka edaspidi näiteks notari kojukutsumine, mille tasu on praegu 3,80 eurot tunni eest ja mis edaspidi hakkaks olema 14 eurot tunni eest. Nimetatud tasu tõstmine on protsentuaalselt suur, kuid eurodes on tõus väike, eriti arvestades kojukutse omahinda notaribüroole. Lisaks testament, volikirjad, pärimine ja ka odavama hinnaga kinnisvaratehingud ning avalikes huvides vajalike tehnovõrkude jaoks isikliku kasutusõiguse seadmine.
Selliste teenuste tegelikud kulud peaksid notari tasu seaduse loogika järgi saama kaetud kallimate toimingute tasudega. Tallinnas ja Tartus see nii ongi, aga mujal regioonides mitte, kuna väljaspool Tallinna ja Tartut kõrgemate väärtustega tehinguid enamasti ei toimugi; mujal on enamik tehingutest väärtusega alla 50 000 euro.
Praegu on ka äriühingutega seotud tehingud sellised, millele kulutatud büroo töö ja saadav tasu ei ole kuidagi vastavuses. Äriühingutega seotud toiminguid subsideeritakse kinnisvaratehingute abil, kuid selleks ei ole ühtegi sotsiaalset põhjendust, mistõttu näebki eelnõu ette ühingutega seotud toimingute tasude suurema tõusu. Praegu on võimalik 0,1-eurose kapitaliga osaühingu asutamistehing notari juures teha ära kuue euro eest, tulevikus tuleb sama toimingu eest tasuda 120 eurot. Samas on võimalik osaühingut asutada ettevõtjaportaalis ilma notarit kaasamata ning sel põhjusel asutavad enamasti osaühinguid välismaalased, kellel puudub digiallkirjastamise võimalus ning toimingu tegemine notari jaoks on sisuliselt keerukam.
Notari käivet ei saa võrrelda kellegi kuupalgaga, näiteks kohtuniku kuupalgaga. Tegemist on büroo käibega, millest makstakse töötajate palgad, palkadega seotud maksud, ametikindlustuse kulu, büroo rendikulu, halduskulud, Notarite Koja liikmemaks. Alles kõikide muude kulude kandmise järel saab notar maksta endale palka, tasudes palgast tööandja maksud.
Allikas: postimees.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
