Kui sa müüjana ei soovi hinna või tingimuste osas olla paindlik, võid jääda ilma ostjast, samas, kui sa ostjana oled tegemas väga palju madalamat pakkumist, võid leida end olukorrast, kus valikusse on jäänud ainult tagasihoidlikud varad, tõdes LVM Kinnisvara tegevjuht Ingmar Saksing eluasemeturgu analüüsivas intervjuus Kinnisvarauudistele.
Saksing vastates küsimustele, võtab turuolukorra, ka arendajate oma osadeks lahti ja näitab, mis uuel aastal ees ootab.
1. Mis ootab ees Eesti eluasemete arendajaid aastavahetusel 2025-2026? Kas ees on turukoondumine tugevmate kätte? Kui jah, siis mis annab neile tugevuse? Mis saab nõrgematest? Millised arendajad on võitjad, millised kaotajad?
Saksing: “Täna turul koondumise märke ei ole. On nii, et tinglikult pooled arendusprojektid müüvad paremini kui teised, aga sarnaselt on turg ka varem toiminud. Uusarenduste müügiperioodid on pikenenud, sest kortereid, ridaelamuid ja elamuid on ehitatud rohkem, kui neid on ostetud. Teisalt ei ole tänasel tasemel laoseis müügisurvet tekitanud, sest viimasesse aastasse on jäänud mitu aktiivsemat ostmise perioodi.
Kõige olulisem ja pikemas plaanis turgu mõjutavam asjaolu, mida me näha saame, on see, et uusi projekte alustatakse vähe. Selle arengu tulemusi näeme omakorda mõne aasta pärast.
Täna turul tegutsevad ettevõtted kraadivad turgu ja ostjate huvi järjepidevalt. Arendajaid, kes tuleks oma esimese projektiga esimest korda turule, enam praktiliselt pole – kõik on rohkem või vähem kogenud tegijad. Loomulikult pole välistatud, et mõni arendaja võetakse üle kas võlausaldaja või mõne teise arendaja poolt. Aga hinnates turgu 2025-2026 aastavahetuse perspektiivis, ei ole näha, et lähemad kolm kuud sellist laiemat muutust kaasa tooks. Üldine kapitalisatsioon on arendajatel lähtuvalt viimaste aastate ärimudelitest hea.“
2. Mis ootab ees Eesti eluasemete ostjaid aastavahetusel 2025-2026? Kuidas muutub hinnanivoo järelturul ja uusarenduste turul?
Saksing: “Eluasemeturg on aktiivne – müüjad soovivad müüa ja ostjad osta. Tehinguteni viivad inimesi elulised põhjused – sünnid, surmad, abielud ja lahutused, keegi kolib ja keegi vahetab töökohta. Loomulikult käib siia juurde ka kauplemine. Kui viimastel aastatel on olnud tegemist rohkem või vähem selgemalt kas siis ostja- või müüjaturuga, on nüüd turg liikumas tasakaalu suunas.
Kui sa müüjana ei soovi hinna või tingimuste osas olla paindlik, võid jääda ilma ostjast, samas, kui sa ostjana oled tegemas väga palju madalamat pakkumist, võid leida end olukorrast, kus valikusse on jäänud ainult tagasihoidlikud varad.
Numbrites on selle aasta kolm kvartalit olnud paremad kui eelmise aasta kolm kvartalit. Ka hinnad on mõni kraad paremad.
Uue aasta esimene kvartal toob tõenäoliselt taaskord esile kodulaenude refinantseerimise. Tõenäoliselt hetkel arutusel olev muutus, mis lihtsustab kodulaenude refinatseerimisi, võetakse sel sügisel peale valimisi kiiresti vastu. Seetõttu tekib pankadel huvi ja võimalus ise varasid hinnates enda – mitte tingimata koduomaniku – jaoks väiksema kulubaasiga taaskord hakata müüma kodulaenude refinantseerimist. Koduomanike vaatest toob see kaasa finantseerimispakkumise suurenemise ja ka väikese pankadevahelise hinnasõja, mis omakorda võimaldab refinatseerimise kõrval osta ka suurema või uuema kodu.“
3. Kõige selle valguses elukondliku üürituru perspektiiv aastavahetusel 2025-2026? Uusarendused ja järelturg.
Saksing: “Uusarenduste puhul pole täna surve nii suur, et vähese müügieduga kortermajadest saaks automaatselt üürimajad. Intressid on küll taaskord madalamad, aga maksutehnilised loogikad pole muutunud.
Üürikodude ehitajad ehitavad ikka algusest peale oma nõuetele ja äriloogikale vastavaid pindu ja erinevus “müügimajadest” on selgelt olemas.
Järelturu üürikorterite vaates saab öelda, et üürihinnad on madalamad kui mõnel varasemal perioodil ja üürnikuna saab täna valida suurema arvu kodude vahel kui veel mõni aeg tagasi. Hetkel on üüriturul veel käimas ka sessoonne koduvahetuste kõrghooaeg ning üürniku vaates on hetke hinnatase isegi soodsam kui veel paar kuud tagasi. Hea üürniku nimel käib üürileandjate vahel heas mõttes konkurents. Muidugi on palju ka selliseid üürida soovijaid, kel pole kas päris selget või kindalt sissetulekut või varasem kehv finantsdistsipliin, kuid korraliku taustaga kliendi pärast on üürileandjad valmis pingutama.
Üüripakkumise turu arengu seisukohalt on selge, et intressikeskkond on stabiliseerunud, kuid uhiuue üürikorteri ostmise ja välja üürimise äriplaan täna jätkuvalt ei tööta. Seetõttu ei ole oodata pakkumisse uut üürikinnisvara. Üürituru arengut hoiab majanduslikust poolest veelgi enam tagasi tänane õiguslik raam. Üüriregultasiooni on küll vähesel määral parandatud, kuid fundamentaalne probleem on seadusandja lahendamata – korteri omanikuna puudub kaitse üürnikupoolse pahatahtlikkuse eest.
Üürituru arenguks peaks eluruumide puhul olema poolte lepinguvabadus sarnane äriruumide omaga, siis muutuks turg efektiivseks.“
Allikas: kinnisvarauudised.ee
Loe lisaks siit.
Jäta oma number - selgitame välja!
