Euroopa Liidu, Šveitsi ja Euroopa Majanduspiirkonna kodanikega on üürisuhte sõlmimine lihtne: nemad võivad 90 päeva viibida riigis piiranguteta, pikemaajaliseks viibimiseks on vaja elukoht registreerida. Üürilepingu sõlmimisel kolmandate riikide kodanikega tuleb aga lisaks dokumendi kehtivusele kontrollida ka riigis viibimise aluse kehtivust. Ukraina sõjapõgenikud saavad Eestis ajutise aastaajase kaitse, mis omakorda tähendab, et üürilepingut ei saa nendega pikemaks tähtajaks sõlmida.
LVM Kinnisvara juhatuse liikme Ingmar Saksingu sõnul on oluline meeles pidada, et üürilepingut ei tohi sõlmida pikemaks tähtajaks, kui on inimesel Eestis viibimise õigus. Teisisõnu, seadus paneb üürileandjale kohustuse kontrollida üürniku riigis viibimise seaduslikkust. Lisaks tuleb veenduda, et isik ei oleks sanktsioneeritute nimekirjas. See mõjutab antud hetkel eriti just Venemaa kodanikke.
Õppima või tööle asuv välismaalane peab taotlema elamisloa või viisa. Ilma selleta puudub seaduslik alus üürilepingu sõlmimiseks.
«Välisriigi kodanike puhul, olgu nad Euroopast või väljastpoolt, soovitaks kindlasti ka kontrollida, kas ja kus nad tööl käivad. Kui on olemas kindel töökoht, siis soovitav ka küsida kinnitust tööandjalt,» märgib Uus Maa Five Stars büroo maakler Ly Johanson.
VÕS § 289. Välismaalasele eluaset võimaldava isiku kohustus
(1) Isik, kes võimaldab välismaalasele eluaset või sõlmib temaga üürilepingu, on kohustatud kontrollima välismaalase Eestis viibimise seaduslikkust.
(2) Käesolevat paragrahvi ei kohaldata majutusteenuse osutaja suhtes.
«Välismaalaste seaduse alusel on üürileandja kohustatud kontrollima välisriigist tulnud isiku § 289 lg 1 alusel Eestis viibimise seaduslikkust. Kui tulevane üürnik on Euroopa Liidu, Šveitsi või Euroopa Majanduspiirkonna riigi kodanik, võib ta Eestis elada maksimaalselt kolm kuud ilma tähtajalist elamisõigust registreerimata. Juba pikemaajaliseks elamiseks on isik kohustatud oma elukoha registreerima,» selgitab Johanson
Selleks, et ta seda teha saaks, peab HUGOy.legal jurist Monika Sulgi sõnul üürnikul olema kehtiv üürileping, ent sobib ka eluruumi omaniku nõusolek.
«Kui üürnik on saanud enda elukoha registreeritud, tuleb järgmise sammuna taotleda endale isikutunnistus, mis tõendaks tema elamisõigust Eestis. Isikutunnistus tuleb vormistada endale ühe kuu jooksul pärast elukoha registreerimist,» sõnab Sulg.
Ukrainlastel on Politsei ja Piirivalveameti 24.02.2022 (nr 1.1-4.1/8) korraldusel õigus Eestis viibida kehtiva reisidokumendi alusel kui neil puudub muu seaduslik alus Eestis viibimiseks. Reisidokumendiks loetakse: kodaniku pass, diplomaatiline pass, teenistuspass, mittekodaniku pass / pagulase reisidokument, meremehe pass).
«Kui Ukraina kodanikul ei ole kehtivat reisidokumenti ja ta jõuab Eesti välispiirini ning soovib Eesti riigilt kaitset, siis on võimalik piiripunktis esitada rahvusvahelise kaitse taotlus. Ajutine kaitse on aastane elamisluba, mis annab selle saajatele samad õigused nagu Eesti elanikel,» selgitab Johanson. Ajutise kaitse korral tuleb arvesse võtta, et üürilepingu tähtaeg ei saa ületada elamisloa tähtaega, milleks on üks aasta.
Ukraina kodanikega võib Solgi kinnitusel üürilepingu sõlmida selleks seaduslikku alust omamata, piisab kui Ukraina kodanik esitab üürilepingu sõlmimisel reisidokumendi ehk passi. Kui varasemalt said viisavabalt Eestisse tulla vaid biomeetrilise passiga Ukraina kodanikud, siis praegusel ajaperioodil saavad Eestisse siseneda ka need Ukraina kodanikud, kellel puudub biomeetriline pass.
Sulg ja Johanson räägivad, et võõrsilt tulnud kodanikuga võib üürilepingu sõlmida nii pikaks ajaks, kui kauaks on isikule antud õigus Eestis alaliselt elada. Kui elamisõigus või viisa lõppeb varem, on kohustus ka üürileping lõpetada. Selline klausel peaks kindlasti üürilepingusse ka kirja pandud olema.
Üürilepingus on jurist Monika Sulgi sõnul väga oluline kokku leppida eluruumiga seonduvad kulud:
VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab Üürnik Lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.
VÕS § 308 lg 1 sätestab, et lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale võib eluruumi üürilepinguga üürnikult ette näha tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Kokkulepe peab kajastuma üürilepingus ja üürnik võib seda tasuda kolme kuu jooksul võrdsetes osades.
Kõrvalkulud – kui lepingu järgi peab kõrvalkulud kandma üürnik, siis tasub tal vältida üldsõnalist kokkulepet, mille kohaselt peab ta täitma kõiki neid kohustusi, mis muidu asja omanikul omanikuks olemisest tulenevalt lasuvad. Üürileandja võib kõrvalkuludena küsida ainult neid kulusid, mis on otseselt seotud eluruumi kasutamisega. Lepingus tuleks täpselt määratleda, missugused kulutused jäävad üürniku kanda.
Tagatisraha – lepinguga võib ette näha, et üürnik maksab üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Pooled võivad leppida kokku väiksema summa, kuid suuremat tagatist ei tohi üürnikult nõuda ning üürnikul on õigus selle maksmisest keelduda.
Jurist Monika Sulgi sõnul peab kolmanda riigi kodanikel üürilepingu sõlmimise ajaks olema kas kehtiv viisa või elamisluba. Üürilepingu sõlmimiseks ei piisa sellest, kui isik kinnitab, et ta on tulnud Eestisse õppima ja esitab Eestis elamiseks kooli tõendi kuhu ta õppima on asunud. Kooli poolt väljastatud tõend ei kinnita Eesti Vabariigis viibimise seaduslikku alust. Õppima asuv välismaalane peab lisaks pöörduma välisesindusse viisa või elamisloa taotlemiseks. Sama kehtib ka välismaalase Eestisse tööle kutsumisel.
Üürileandja tagatised
Pandiõigus – VÕS § 305 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Hüvitisnõuete raames saab nõuda ka üüritud asja kahjustamisest tulenevad nõuded ja teised nõuded, mida üürilepingu alusel saab üürileandja üürnikule esitada. Sisuliselt on võimalik üürileandjal on õigus üürnikule kuuluv vara maha müüa ja katta saadud tulust kõik nõuded mis on seotud üürilepinguga (tasumata üür, kommunaalkulud, kahju nõuded).
Tagatisraha – VÕS § 308 lg 1 sätestab, et lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale võib eluruumi üürilepinguga üürnikult ette näha tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Kokkulepe peab kajastuma üürilepingus ja üürnik võib seda tasuda kolme kuu jooksul võrdsetes osades.
Kindlustus – kodukindlustuse lisakaitse «Üürniku tekitatud kahjude kindlustus».
Ingmar Saksingu meelest on üürileandjal välismaalastest üürnike puhul keeruline oma tagalat kindlustada. «Lepingu sõlmimisel küsitakse nö kohustuslikud küsimused ikka ära ehk küsimused sissetuleku, tagatiste, pereliikmete, lemmikloomade jms kohta, aga enamiku välisriikide puhul pole lihtsat või usaldusväärset viisi inimese maksevõime kontrollimiseks,» nendib ta.
Politsei- ja piirivalveameti kodulehel on võimalik kontrollida inimese seaduslikku viibimist Eestis sisestades tema isikukoodi, nime ja perekonnanime. Lisaks saab Johansoni kinnitusel kontrollida, et nad ei oleks sanktsioneeritute nimekirjas ja ega nad ei ole mingil põhjusel rahvusvaheliselt tagaotsitavad. «Küsida võib ka töölepingut, soovitusi tööandjalt. Ka inimese sotsiaalmeedia kontot vaadates võib päris palju teada saada,» ütleb ta.
Üürnik peaks tema sõnul kindlasti kontrollima vara kuuluvust üürileandjale. Seda saab isiku- või registrikoodi alusel tasuta teha kinnistusraamatust.
Välisriigi kodanikule, kui tal on seaduslik alus Eestis viibimiseks, laienevad samasugused õigused nagu Eesti riigi kodanikele. Seega kaitsevad neid Eesti seadused.
«Välismaalastest üürnike puhul tasub silmas pidada, et üürileandja küsiks piisavalt suure tagatisraha, et katta üürimaksetega probleemide ilmnemisel võimalikult palju saamata jäänud üüritulust ja tasumata jäänud kõrvalkuludest. Välismaa kodanikust üürniku üles leida, kui ta on jäänud võlgu ja riigist lahkunud, on keeruline ja kulukas,» teab Johanson rääkida.
Ukraina sõjapõgenike puhul on jurist Sulgi sõnul üürileandjal ainsa võimalusena tagatisena rakendada kodukindlustuse lisakaitset (üürniku tekitatud kahjude kaitse kindlustusjuhtumiks on üürniku ja/või temaga koos elavate pereliikmete poolt üürikodule ja selles olevale varale tahtlikult või raske hooletuse tekitatud kahju). Kodukindlustuse lisakaitse ei kata juristi kinnitusel maksmata üüri-ja kommunaalmakseid. Pandiõiguse ja tagatisraha rakendamine on suure tõenäosusega problemaatiline kuna tõenäoliselt ei ole sõjapõgenikul vara mida realiseerida ja küsitav on kas Urkaina sõjapõgenikult on võimalik tasuda tagatisraha.
Allikas: Postimees
Jäta oma number - selgitame välja!
