Kinnisvaraturgu ei ole mõtet analüüsida lähtuvalt väärtpaberituru loogikast ja käitumismustrist – siin ei liigu hinnad päevapealt üles-alla, sõnab LVM Kinnisvara tegevjuht Ingmar Saksing eluasemeturgu analüüsivas eriintervjuus Kinnisvarauudistele ning näitab ära 2 eluasemeturgu mõjutavat suurt faktorit.
LVM Kinnisvara tegevjuht Ingmar Saksing analüüsib eluasemeturgu, rõhutades, et kinnisvaraturgu ei saa käsitleda nagu väärtpaberiturgu, kuna hinnad ei liigu päevapealt. Kaks peamist eluasemeturgu mõjutavat faktorit on intressilangus, mis on parandanud ostujõudu, ja pakkumistearvu kasv koos hindade diferentseerumisega. Intressikulukus on endiselt konkurentsivõimeline, hoolimata Euribori mõningasest tõusust. Olulised on ka väiksemad kulud nagu lepingutasud. Samuti on märksõnaks üürituru stabiliseerumine. 2026. aastal peavad osapooled olema valmis turu nõudmisteks ja arendajatele saab määravaks projektide eelmüük ning ostjatele soodne finantseerimiskeskkond.
Pärnu 2026, kevad
Foto: LVM Kinnisvara
Saksing, vastates küsimustele, võtab põhjalikult lahti elukondliku kinnisvara turuolukorra, samuti ka erinevate osapoolte oma ja näitab, mis alanud aastal ees ootab.
Milliseks kujuneb eluasemeturg 2026. aasta kevadel ja suvel (ost-müük, üür)? Mis ja miks muutub?
Saksing: “Suuresti on paari viimase aasta vaates toimunud intressilangus ja seeläbi paranenud ostujõud, mis on omakorda toonud ostjad tagasi turule. See on suurendanud tehingute arvu ja ka keskmist hinda, eriti keskmistes varaklassides. Samas ei liigu hinnad aktiivsuse kasvust tingituna järsult üles, vaid pigem on stabiilsed ja turg realiseerib vahepeal kogunenud laoseisu.
Muidugi on võimalik viimase nädala-paari põhjal ka öelda, et mis intressilangusest me siin räägime – vastupidi, Euribor on ju tõusnud, kuid jällegi – vaatame suurt pilti. Mõned aastad tagasi liikus Euribor 4% ümbruses, hiljuti oli alla 2% ja nüüd on ca 2+%, on summa summarum finantseerimiskulu väga heal ja konkurentsivõimelisel tasemel, sest marginaali on pangad vähendanud. Lisaks veel kampaaniakorras tehtavad pakkumised, mil ei küsita lepingutasu või tasutakse kliendi eest hindamine või notaritasu.
Oluline on ju laenu kogukulu, kuid see sõltub väga olulisel määral just sellistest esmapilgul vähem tähtsatest ja ühekordsetest kuludest. Summaarne finantseerimiskulu on ju selline suur laev, mille kurss muutub aeglaselt. Tänase ca 150 000 eurot maksva Eesti keskmise kinnisvaraobjekti ostuks võetavat umbes 120 000 euro suurust 30 aastase tähtajaga laenu, tähendab Euribori 0,3% suurune tõus igakuise ca 550 euro suuruse laenumakse suurenemist paarikümne euro võrra. Muidugi on ka 20 eurot raha, kuid see veel turgu suures plaanis ei mõjuta. Piltlikult kui pank loobub oma 1% suurusest lepingusõlmimistasust (meie tüüpnäite puhul 1200 eurot), siis katab see nimetatud 20 eurose kuumakse juba järgmiseks 5 aastaks. Ligikaudu samas suurusjärgus võit lisandub veel, kui klient ei pea ka notaritasu maksma.
Kinnisvaraturgu ei ole mõtet analüüsida lähtuvalt väärtpaberituru loogikast ja käitumismustrist – siin ei liigu hinnad päevapealt üles-alla. Koduost ei ole meil väga analüütiline protsess – keskmine ostja ei vaata ruutmeetri hinda – teda huvitab objektilt ja selle ümbrusest saadav emotsioon ja tunnetus.
Teine eluasemeturgu mõjutav suur faktor on pakkumistearvu kasv ja hindade jätkuv diferentseerumine. Turule on tulnud rohkem nii uusi kui järelturu objekte, see on toonud suurema valiku ja kaasnevalt ka hinnakonkurentsi. Selge on ju, et kvaliteetsed, hea asukohaga ja energiatõhusad kodud on paremad ja kehvematel on vastavalt halvem asukoht ja muud näitajad tagasihoidlikumad. Ja viimane kategooria vajab hinnalangust selleks, et turul konkurentsivõimeline olla ja tehinguni jõuda.
Üürituru kohta kehtib märksõna stabiliseerumine. See turg liigub tasakaalu suunas pärast erinevaid kriise ja vapustusi. Kui tervisekriisi ja täiemahulise sõja algusega Ukrainas kaasnenud põgenikevool viisid turu üles, siis energiahindade hüppeline kasv, inflatsioon ja kiire intressitõus tõi selle jälle alla. Eluasemete veidi soodsamad hinnad järelturul annavad nüüd investoritele jälle veidi paremat tootlust. Aasta jooksul on ka laenukulud langenud ja see on taas turule toonud neid, kes on valmis kas ostma ja flippima või ostma ja välja üürima.“
2. Milleks tuleb aastal 2026 olla valmis arendajal, maaklerile, kinnisvara müüjal, ostjal?
Saksing: “Arendaja jaoks on tähtis teada, et ostjad on nii hinnatundlikumad kui ka teadlikumad ja seda, et mitte iga projekt ei müü. Head projektid on läbi mõeldud nii asukoha, planeeringu kui energiatõhususe skaalal. Arendaja vaates on tunda, et projektide finantseerimine läheb konservatiivsemaks. Kui vahepeal laenuraha pakuti aktiivselt, siis nüüd on vaade põhjalikum, ja selgelt vaadatakse kellele antakse ja kellele mitte ning kui antakse, siis mis tingimustel. Selle taustal muutub järjest olulisemaks arendusprojektide eelmüük, mis annab vajaliku tagasiside turult, kas see lahendus toimib või mitte.
Maaklerite puhul muutub järjest tähtsamaks professionaalsuse filter, mis eristab edukaid keskmistest. Inimesed ei vaja baasteenust, millest ei teki müüjale või koduotsijale lisaväärtust. Üldiselt saab järjest rohkem müüjaid ja ostjaid lihtsamate asjadega ise hakkama. Vajatakse analüüsi, nõustamist, realistliku hinnaloogikat, korras dokumentatsiooni, turundust ja läbirääkimisoskust.
Müüjate vaatest on edu saavutamise võtmefaktor hinnarealismi tunnetamine. 2021./2022. aasta hinnatasemed ja tootlusootused ei kehti enam. Müügitehinguni jõudmine eeldab kahe jalaga maas oleva ja turupõhisest hinnastamisest lähtuva müüja olemasolu. Hästi oluliseks saab ettevalmistus ja see ei ole „õigesti“ paika sätitud lillevaas, vaid sisuline lähenemine. Lihtsalt – kuna pakkumist on rohkem ja ostjal valikut on rohkem, siis tehinguni jõudmise võtmefaas on hinnaläbirääkimised. Kriitiliselt tähtis on, mis ettevalmistuse ja baasi pealt neisse läbirääkimistesse sisenetakse ja mida lauale panna on. Kui on odavam hind, siis on loomulikult võimalus võita, aga kui on tehtud liigne hinnastart, võib see jätta objekti pikalt valikusse.
Ostjate seisukohalt on võtmesõnadeks valik ja läbirääkimiste ruum. Ostjail on täna selgelt otsustamiseks aega, tal on võimalik igat detaili läbi rääkida. Palju tuleb täna kinnisvara müügiprotsessides ostjatelt vastuseid, et kõik meeldib, aga ootame, vaatame, mis elu toob – paneme asja paariks nädalaks pausile. Arvestada tuleb aga sellega, et samas parimad objektid või mingil põhjusel hetkel selgelt soodsama hinnaga objektid ostetakse ära. Finantseerimise kogukulu on soodne – Euribor on täna umbes 2,3%, pangamarginaal isegi juba umbes 1,3% ja kui veel tehingukulusid kaetakse, siis kogukulu on soodsam kui aastatagusel ajal.“
Allikas: kinnisvarauudised.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
