Broneerimisleping ei ole tühine paber – ärge eksitage ostjaid vastupidisega!

Pirkka-Marja Põldvere, LEADELL Pilv Advokaadibüroo vandeadvokaat ja partner.

On muutunud tavaks, et kui broneerimislepingu sõlminud ostjad kinnistut mingil põhjusel osta ei soovi, siis esitatakse maakleri või müüja vastu broneerimistasu tagastamise nõue väitega, et broneerimisleping on vorminõude puudumise tõttu tühine. Õli valavad tulle meedias ilmunud eksitavad artiklid, mille kohaselt peaksid broneerimislepingud justkui olema sõlmitud notariaalses vormis. Ometi on kohtud korduvalt kinnitanud, et broneerimislepingud on kehtivad ka lihtkirjalikult sõlmituna. Millest siis see vastuolu?

Kinnisasja müügilepingu eelleping vs broneerimisleping

Nö kurja juur on asjaõigusseaduse säte, mille kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Seda normi kiputakse liiga laialt tõlgendama. Tegelikult ei pea kõik kinnisasju puudutavad lepingud olema notariaalsed. Kohtupraktikast nähtuvalt tuleb eristada broneerimislepingut ja kinnisasja müügilepingu eellepingut, kusjuures vaid viimane peab olema sõlmitud notariaalses vormis.

Kinnisasja müügilepingu eelleping on leping, millega müüja kohustub tegema tulevikus võimalikuks kinnisasja omandiõiguse ülemineku ostjale ja andma tulevikus kinnisasja ostjale üle ning ostja kohustub maksma tulevikus müüjale kinnisasja eest tasu ja võtma tulevikus kinnisasja vastu. Seega kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale.

Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on ühe isiku (müüja/maakleri) kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel kinnisasi potentsiaalse ostja huvides kolmandatele isikutele võõrandamata ja potentsiaalse ostja kohustus maksta selle eest tasu (vt nt RKTKo 2-16-8456, p 16; RKTKo 32-1-70-07, p 14; RKTKo 3-2-1-32-06, p 16).

Seega broneerimislepinguga on tegemist siis, kui tasu makstakse tõesti ja üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi olla aga ostjal ega müüjal kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada (RKTKo 2-16-8456, p 16; RKTKo 3-2-1-32-06, p 16). Kui ostjal tekib kohustus osta või müüjal müüa, siis oleks tegemist kinnisasja müügilepingu eellepinguga.

Viimastel aastatel on artikli autori praktikas nii esimese kui teise astme kohtud lihtkirjaliku broneerimislepingu kehtivust eeltoodule tuginedes korduvalt kinnitanud. Vastupidiseid näiteid ei ole!

Mis eksitab?

Sageli väidavad ostjad (tagantjärgi!), et tegemist on notariaalset vormi nõudva lepinguga seetõttu, et broneerimislepingus on märgitud kinnisasja andmed ja eelduslik ostuhind. Nende andmete mainimine ei muuda aga broneerimislepingut eellepinguks. Esiteks sõlmib broneerimislepingu sageli maakler, mitte müüja. Maakler ei ole omanik ja ei saa seega võtta siduvaid kohustusi kinnistu müümiseks. Teiseks tuleks mõista, et ilma nende andmete märkimiseta ei ole võimalik aru saada, mida ja mis tingimustel broneeritakse. Ometi on kõigil osapooltel huvi fikseerida, mis hinnaga ostmise puhul on maakler ja müüja valmis ostja soovil objekti müügiprotsessi peatama ning hoidma objekti teatud perioodi ostja jaoks. Hinna määratlemata jätmine tooks paratamatult kaasa märkimisväärseid vaidlusi ja seega on viide maaklerlepingus märgitud hinnale ka broneerimislepingu oluline tingimus.

Samuti ei muutu broneerimisleping eellepinguks seetõttu, et tulevase ostu-müügilepingu sõlmimisel loetaks broneerimistasu ostuhinna osaks. Tegemist on tulevikku suunatud äramuutvate tingimustega juhuks, kui müügileping sõlmitakse. Sellised kokkulepped ei ole lepinguvabaduse kontekstis keelatud. Kinnistut broneeritaksegi seetõttu, et on huvi selle müümise ja/või ostmise vastu, kuid hetkel ei ole ostja veel valmis ennast müügilepinguga õiguslikult siduma. Siduda soovitakse tulevikus.

Kokkuvõttes – lõpetage ostjate eksitamine!

Eelnevast tulenevalt kutsun nii meediat, kinnisvaraga tegelevaid ettevõtjaid kui ka õigusnõustajaid üles lõpetama ostjate eksitamine.

Kui lepingu eesmärk on broneerimine ja tasu makstakse broneerimise eest, siis tänase kohtupraktika kohaselt on tegemist kehtiva lepinguga. Ostust loobuvate ja broneerimistasu tagasi nõudvate isikute otsitud ja alusetud väited broneerimislepingu tühisuse kohta toovad potentsiaalsele ostjale kaasa lisakulu (müüja/maakleri õigusabikulude hüvitamiskohustuse näol), mitte broneerimistasu tagasi.