Ehitusbuumi algus ja pööre üüriturul?

LVM Kinnisvara 4. sept. 2024

Kas viimane poolaasta on üüriinvestoritele hingamisruumi toonud või on lihtsalt nõrgematel jaks otsa saanud? Kas ehitus kogub tuure ja Rail Baltic läheb lõpuks täishooga käima?

Tallinna kasutatud korterite turg üllatas juulis väikse elavnemisega ning esialgsete numbrite järgi kasvas tehingute arv augustis veelgi. See annab küll müüjatele võimaluse kihutada kahtlejaid ostma argumendiga, et kohe-kohe hakkavad hinnad tõusma ja valik jääb ahtamaks, kuid turu taastumise üle on veel vara hõisata.

Selgem pööre paistab aga üüriturult, kus on pakkumine vähenenud ja hinnad kasvanud.

Pikalt on räägitud, et investoril pole mõtet nina üüriturule pista, kuna kuldsetest aegadest, mil üürnik maksis sinu eest laenumakse ja raha jäi veel ülegi, pole enam haisugi. Valitseb ülepakkumine, intressid on jätkuvalt kõrgel ja inflatsiooni tõttu raha väärtus langeb, ent kinnisvarahinnad püsivad paigal.

Viimaste aastate üürituru Ameerika mägesid ilmestab hästi näiteks KV.ee kinnisvaraportaali statistika, kust paistab, kuidas pärast Ukraina põgenike puhastustööd 2022. aasta esimeses pooles vabade üürikorterite arv Tallinnas uuesti ülespoole rühkima hakkas. Toetas seda siis ukrainlaste lahkumine, turistide nappus või välisüliõpilaste arvu vähenemine, aga tänavu veebruariks kerkis üürikuulutuste arv Tallinnas viimaste aastate tipu lähedale ehk ligi 1900ni.

Alates veebruarist on üüripakkumiste arv taas kolinal alla tulnud ja jõudis juulis 1300ni. Pakutavate üürikorterite keskmine hind on samal ajal kergelt taastuma hakanud: kui veebruaris sai Tallinnas ruutmeetri korterit üürida keskmiselt 13,6 euro eest kuus, siis juulis tuli keskmiselt välja käia juba 14,2 eurot, mis tähendab üle 4protsendilist tõusu.

Uus Maa juhatuse liige Igor Habal märkis augusti alguses, et Tallinna korterite üürihinnad on viimaste kuudega tõusnud isegi 5–10 protsendi jagu ning tõenäoliselt hinna kasv jätkub.

Hinna tõstmisega on nii mõnelgi investoril ilmselt tuli takus. Habal viitas, et elukondliku kinnisvara üüritootlus on langenud 4,5 protsendile, mis tähendab, et praeguse intressitaseme juures tuleb korteri väljaüürimisele endiselt peale maksta. Lõputult ei saa see jätkuda ning kuna korterite müügihinnad järele ei anna, peavad üürid tõusma hakkama

„Õnneks pole järsku hinnatõusu oodata, sest ka üürileandjad tunnetavad, et ebakindlal ajal on kasulik olemasoleva üürnikuga samadel tingimustel või minimaalse hinnatõusuga lepingut pikendada,“ lisas Habal ja viitas, et tasakaal üüriturul on siiski väga habras.

Mis siis sel aastal üüriturul juhtunud on? Ehk on oma mõju olnud sellel, et tänavu on oluliselt rohkem välisturiste tee Eestisse leidnud. Küllap on mõned lühiajalise rendi pakkujad pärast meeleheitlikke katseid turistikorterisse pikaajalised üürnikud leida taas rohkem Airbnbst broneeringuid saanud.

LHV Kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim peab tõenäoliseks, et pakkumise languse üheks põhjuseks on üüriturult väljuvad väikeinvestorid, kes on otsustanud oma raha rööviva üürikorteri ära müüa. Riim peab sellist arengut sarnaselt nii mõnegi arendajaga heaks pöördeks, sest kui väiksed väljuvad, saavad suured võimaluse üüriturg enda kätte haarata.

Habal arvas, et üürituru aktiveerumise põhjus võib olla ka selles, et kinnisvara müügiturg on endiselt loid ja inimesed eelistavad kindlamate aegade saabumiseni kodu üürida. Samuti ei tule üüriturule juurde uusi kortereid, kuna nendesse investeerimine ei tasu hetkel ära. Seda trendi toetab ka Swedbanki ökonomisti Marianna Rõbinskaja tähelepanek, et kuna uued korterid Tallinnas on kallid, siis valivad koduostjad aina enam pigem uuema järelturu korteri.

Huvitavaid pöördeid on märgatud ka üürituru sees. 1Partner Kinnisvara konsultant Helena- Laura Lesment rääkis, et varem hinnatud kahetoaliste korterite tootlus jääb nüüd tavapäratult kolmetoalistele alla. Ta tõi näiteks, et kahetoalisele uuele korterile üürniku leidmine 800 euro suuruse kuutasu eest võib olla märgatavalt keerukam kui samas hoones asuvale kolmetoalisele 1300–1500 euro eest.

Viimase viie aasta jooksul on üüriinvestorid soetanud suure koguse kahetoalisi kortereid ja tekitanud selles klassis ülepakkumise. Vanemate, nii-öelda mägedel asuvate üürikorterite puhul on 400–450 eurot maksev kahetoaline aga endiselt väga nõutud kaup, kinnitas Lesment.

Samas uute kolmetoaliste üürikorterite juures on tekkinud isegi mõningane defitsiit, sest nende nõudlust toetavad pered, kes on uue kodu ostmist siiani edasi lükanud, arvas ekspert. Sama büroo maakler Helen Šank lisas, et trendi on mõjutanud seegi, et siia tulnud ukrainlased on jalad alla saanud ja suudavad nüüd suuremaid kortereid üürida.

Arendajad annavad gaasi?

Viimasel ajal võib ehitus- ja kinnisvarauudiste portaale sirvides jääda kohati mulje, justkui oleks uus ehitusbuum juba alanud. Kui aprillis sai küsida, kas mõne arenduse ehituse käimalükkamine on valgus kinnisvaratunneli lõpus, siis trend on jätkunud ning järjest on tulnud teateid nii äri- kui eluhoonete ehitusse panemisest.

Mõned stiilinäited: Keilasse kerkib 17 miljoni euroga 120 korterit, Pärnusse 12 miljoni euroga 69 korterit, Tallinna Koplisse 15 miljoni euroga 76 külaliskorterit ja äripinnad, Kitsekülla 7,9 miljoni euroga 12korruseline kõrghoone, Peipsi äärde ehitatakse 36 miljoni euroga spaahotell.

Üksikute projektide kokkulugemise pealt ei saa loomulikult järeldusi teha. Samas toetab kinnisvarasektori taastumise teooriat ka Eesti Panga viimane statistika, mille järgi kasvas pikaajaliste laenude ja liisingute maht juulis aastaga enim kinnisvara- ja ehitussektoris (73 miljoni euro võrra) ning taristusektoris (69 miljoni võrra).

Ootuspäraselt kostab kinnisvarabüroodest optimismi. Arco Vara kinnisvaraanalüütik Mihkel Eliste igatahes usub, et lähikvartalites võib oodata järk-järgult uue kasvutsükli algust esmalt tehingute arvu ning seejärel hinnataseme ja ehitusaktiivsuse juures. Ta jättis siiski taganemistee lahti, lisades, et üldine majanduskeskkond püsib ettearvamatu ja heitlik.

Kui arendaja jutt võib kõlada omakasupüüdlikult, siis optimismi ehitusturu suhtes väljendas isegi konjunktuuriinstituut, kes on pessimismi pärast isegi ministrilt hurjutada saanud. Ehitusettevõtete kindlustunne on hakanud aegamisi pikaajalisest madalseisust tõusma ja lähikuudel oodatakse, et ehitustööde maht suureneb, prognoosisid instituudi eksperdid.

Et rõõmu eestlaslikult vaos hoida, tasub vaadata statistikaameti viimaseid numbreid. Veel teises kvartalis jäi kohalik ehitusmaht mullusele 3,5 protsendiga alla. Küll oli seegi juba kõvasti ilusam number kui esimeses kvartalis, mil ehitusmaht vähenes aastaga ligi 14 protsenti.

Nagu ehituses ikka, näeb alati mõni osapool, et teine üritab tal nahka üle kõrvade tõmmata. Kui varem pahandasid ehitajad arendajatega, et nood pressivad liiga odavat hinda välja ja lükkavad kõik riskid ehitajatele, siis nüüd ütleb betoonitootja Frammi juht Rasmus Kurm, et ehitajad venitavad materjalitootjatega kokkulepete sõlmimise nii pikaks kui võimalik, et hinda alla suruda. Pahameel on mõistetav, sel ajal kui nii mõnigi ehitusettevõtja tegi ka mullu üllatuslikult head tulemused, kukkus Framm kõvasse kahjumisse.

Vanaviisi see raudtee enam valmis ei saa

Viimases uudiskirjas tuli juttu ka sellest, kuidas taristuehitajate viimane tugisammas Rail Baltic väriseb, kuna riigikontrollid leidsid, et kolme Balti riiki läbiva raudtee maksumus on neljakordistunud ning sellest võib kolme riigi peale tekkida 10–19 miljardi eurone eelarve puudujääk.

Hinge kinni see projektijuhtidel õnneks ei tõmmanud. Augusti lõpus sõlmiti järgmine ehitusleping 10,5 kilomeetri pikkuse ja septembri alguses 17,2 kilomeetri pikkus raudtee põhitrassi ehitamiseks. Samuti leiti Ülemiste reisiterminali välialade ehitaja. Praeguseks on ehitusse antud veerand raudtee Eesti osa põhitrassist. Kogu Eestit läbiva liini pikkus on 214 kilomeetrit.

Nüüd on aga aru saadud, et selliseid lühikesi juppe tiksutades projekt lubatud ajaks enam kuidagi valmis ei saa. Valusa õppetunni andis ka üks ebaõnnestunud projekteerimisleping Pärnumaa trassil, kus madalaima hinnaga hanke võitnud Hispaania ja Saksamaa firmade konsortsium ei suutnud graafikus püsida ning see, mis valmis tehti, ei kannatanud kriitikat.

Nüüd tehakse Eesti mõistes erakordselt suur hange, mille maksumus on esialgse arvestuse järgi üle 900 miljoni euro. Hanke võitja saab endale üle poole miljardi eurose Ülemiste– Pärnu põhitrassi lõpuni ehitamise lepingu ja teiseks jäänud pakkuja saab veidi väiksema Pärnu–Ikla trassi projekteerimise ja ehitamise töö.

Rail Balticu projektijuht Janar Tükk selgitas, et tavalises hankes ütleb ehitaja peaaegu alati, et projektis on midagi valesti. Seetõttu peab projekteerija nüüd kohe leidma ehitaja, kellega koos pakkumine esitada ja algusest peale koostööd teha. Samuti tahetakse seekord rohkem kaasata kohalikke ettevõtteid, sest välismaa tegijatel on läinud palju auru ainuüksi meie normide ja reeglite õppimiseks.

Loodetakse, et ühe suure alliansshankega saab alustada ehitusega kohe, kui projekt valmis ja ehitusluba käes. Ja kui töödega kiiremini alustada, küll siis riik ka jooksvalt kuidagi puudujääva raha kokku ajab.

Allikas: äripäev.ee

Ehitusbuumi algus ja pööre üüriturul?

Rubriigid

Arhiiv

Soovid oma kinnisvara hinda teada?

Palju maksab sinu kinnisvara?

Mõtled kinnisvara müümisele või oled lihtsalt uudishimulik ja soovid teada, palju võiks see täna väärt olla? Hindame Sinu kinnisvara tasuta. Täida järgnevad väljad ning võtame peagi ühendust.

Kinnisvara tüüp

Aadress

Nimi

Telefon

e-post

* Väljade täitmine on kohustuslik.

Saada sõbrale

Sinu nimi

Sinu e-post

Sõbra nimi

Sõbra e-post

Sõnum

Ehitusbuumi algus ja pööre üüriturul?

Rubriigid

Arhiiv

Soovid oma kinnisvara hinda teada?

Teie kiri on saadetud