Ekspert: seadusemuudatus toob üüriturule vaid vaidlusi juurde

Ingmar Saksing

Kuigi üürilepingute uus kord on kui kosmeetiline peitepulk lahtise luumurru peal, toob ta üüriturule ka ühe käegakatsutava tulemuse: üürivaidlused saavad arvukamaks ja pikemaks.

Seadusega viivise või lõpetamistähtaegade peenhäälestamine ei muuda kellegi argielu kuigivõrd. Remondifondi, katuselaenu või maakleritasu üle vaidlemine on algusest peale sisutu. Lõpuks on kõik hinna sees. Üürikorteril on turuhind, see kas katab omaniku jaoks korteri jooksvad kulud või ei kata – omaniku risk.

Lahtine luumurd ehk kaitsetus puuküürnike eest turritab üüriturul aga võikalt edasi. Andes võõra kätte 20 000 eurot maksva sõiduauto, tahad mõistagi teada tema tausta ning leppida kokku tagatised enda vara kaitseks. Viivised, kahjutasu, kohustused ja tähtajad. Ent tagatised enda vara kaitsmiseks muutuvad ülekohtuseks, kui annad üle viis korda kallima korteri võtmed, leiab seadusandja.

Üüriturg pole enam ülitundlik

Tõsi, kodu on enamat kontoriruumist või panipaigast, mille saab lihtsalt välja vahetada. Kuid vaatamata sellele ei saa pisemaks pidada vara omaniku õigusi. Kuni pole võimalik ebausaldusväärse partneriga kiirelt suhet lõpetada, sunnitakse omanikku hoidma enda vara teise käsutuses vastuvõetamatutel tingimustel.

Üüriturg oli ülitundlik sundüürnike ajastul, keda täna sisuliselt enam pole. Olgugi elukohavahetus tülikas ja ebamugav, ei saa pelgalt harjumust samastada sundseisuga. Üüriturg Eestis toimib, konkurents ei lase kellelgi üürnikelt seitset nahka koorida. Omanik võib tõesti nõuda leppetrahve ja remondi tegemist, aga see on tükk turuosaliste kokkuleppest: kui sellised lisatingimused hinnas ei kajastu, uudistab omanik üüriturgu kõrvaltvaataja rollis.

Lõpuks pole vabaturul ühelgi üürileandjal võimu sundida üürnikku maksma rohkem, kui õiglast turuhinda – ükskõik, kuidas see arveridade vahel on jaotatud. Praktikas tehakse (ja täidetakse!) nagunii üürilepingutes kokkuleppeid, mida seadus justkui ei luba, olgu siis leppetrahvide, viiviste või eritingimuste osas.

Lõpetaks riikliku sekkumise?

Kirjutades teovõimelistele inimestele lepingutingimusi ette, tegeleb seadusandja vaid tarbetu mikroreguleerimisega. Selle ainus märgatav mõju avaldub siis, kui üürisuhe piredaks kisub: võimalusi vaidlemiseks ja protsessimiseks annab seadus tõesti juurde. Just koormava mikroreguleerimise tõttu käsitletakse üürikortereid üha sagedamini külaliskorteritena ehk äripinnana. Nii saavad inimesed kokku leppida selles, milles nad tahavad kokku leppida, ilma seadusandja isaliku käeta.

Põhimõtteline muudatus üürituru reguleerimisel oleks naeruväärselt lihtne. Selleks tuleks vaid käsitleda teovõimelisi inimesi teovõimelistena. Teisisõnu, luua üüriturul lepinguvabadus: kehtib see, milles inimesed kokku lepivad. Kõige parem regulatsioon on lühike regulatsioon. See pole midagi revolutsioonilist, sest äripindade puhul saavad täiskasvanud inimesed kenasti kokku lepitud. Üürid remonti vajavad ruumid? Üürid pinna kuni selle mahamüümiseni või oled valmis vajadusel kiirelt välja kolima? See kajastub hinnas. Soovid tagatist, et üürisuhe oleks pikk ja stabiilne, nagu kodu puhul võiks eeldada? Kirjutame lepingusse. Ja kui ei sobi, on turul konkurents piisav teise pakkuja leidmiseks. Leping on vaba, kokku võib leppida kõiges, mis pole keelatud. Ei ole mõistlikku põhjust piirata täiskasvanud inimeste vabadust ja paindlikkust lepingu sõlmimisel.

Üüriturg on muutunud professionaalseks

Üürituru pakkumise poolel mängivad üha suuremat rolli professionaalsed üürileandjad. See tähendab, et võsapetsilikke kommunaaldraamasid kiusliku ja väiklase üürileandjaga jääb järjest vähemaks. Inimliku taluvuse piire nügivad pigem just juhuslikud üürileandjad, kellele korter pärandusena või muul moel “kätte jäänud”.

Professionaalsete üürileandjatega on üürisuhe järjest rohkem kliendi ja teenusepakkuja suhe. Ja professionaalne üürileandja pole üürniku lukuauku superliimi pigistav kiuslik vanamehejurakas, kelle eest üürnikku seadusega eraldi kaitsma peaks. Nende soov on aus ja stabiilne suhe, kus mõlemad tunneksid end õiglaselt kohelduna. Ning olgu veelkord rõhutatud, nad askeldavad turul vabas konkurentsis, võistlevad üürnike nimel.

Usun, et üürituru seadusemuudatust kahel käel tervitanud inimesed hindavad tugevalt üle seaduste tegelikku mõju elule. Ühel kosmeetikaprotseduuril pole võimu anda “üürileandjale suurem vabadus üürnikult raha küsida”, nagu leheveergudel hoiatati. Selle vabaduse saab anda vaid turg. Üürituru hinnad kasvavad praegu rahulikus tempos. Prognoosin, et seadusemuudatuste vastuvõtmine isegi ei jõnksata neid ühele ega teisele poole. Vaid vaidlused lähevad pikemaks.