Elukondlik üüriturg on kui anekdoot: suured ja uhked kahe-kolme aasta tagused plaanid-unistused, kuidas üüripindu arendada või investorina lihtsalt raha kokku kühveldada hajuvad. Osasid üüripindu ei tea kuhu ära panna, teisi otsi taga tikutulega. Miks on see nii? Mitu eksperti räägivad suud puhtaks.
LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing osutab üürituru kurvale vastuolule. Foto: Siim Sultson
Üle kahe aasta tagasi olid arendajad elukondliku üürituru osas tahtmist ja optimismi täis – näis, et viimaks ometi on Eesti ka selles osas astumas teiste Euroopa riikide sekka. Aeg kulus, innukusest sai aina valusemaks muutuv reaalsus, edasi tülpimusest frustratsioon.
Nokk kinni, saba lahti…
Küll selgus, et üüritootluse närib ära kõrge inflatsioon, vahepeal paistis, et üüriinvestorite näguripäevadele võib paista lõpp. Augustis 2023 märkis LHV Pensionifondide kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim: “Üürikortermajade arendamist piduravad ka kehvad detailplaneeringud – Tallinna linn eeldab uutelt kortermajadelt üüriäriks mittesobilikke liigsuuri kortereid ja liiga palju parkimiskohti. Kokkuvõtvalt võib öelda, et uute üürikortermajade tulek turule on lähiajal vähetõenäoline.” Sama aasta detsembris tuli piduliku avalöögiga uusarenduslike üürikortermajade turule Bonava. Paraku peatselt tuli samal ettevõttel, küll muudelgi põhjustel, koondada rida arhitekte.
Jaanuaris 2024 selgus, et Eesti üüriturg on kaoses: välismaalased lasevad jalga. Maksuamet, turul vedeleb 138 miljonit, selgus vestluses Rait Riimi ja Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomaniga. Paar kuud hiljem teatas Riim, et praktikas lokkab üüriturul niinimetatud must turg. Talle sekundeeris veelgi reljeefsemalt nüüdseks üle aasta tagasi Rendin tegevjuht Alain Aun. Möödunud aasta lõpuks oli selge, et elukondlik üüriturg käib täielikult maha – ilmselt automaksuraha jäigi sinna vedelema. LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing osutas põhjalikus analüüsis tõsiasjale, et eluaseme kehv üüriturg peletab kliendi müügiturule. Nii järjest lähebki, ehkki ka müügituru areng käib üle valusate kivide ja kändude – arendajail on siin aadrit lasta palju.
“Praegu on veel üürimine odavam, kui ostmine,” innustas märtsi algul Bonava Eesti tegevjuht Taavi Soorm. Samas ta möönis üürituru osas tõsinenult, et kui keegi üürib kinnisvara välja nii, et makse ei maksa, siis sellega Bonava võistelda ei suuda ning lisas nukrusnoodiga, et üürituru peamine probleem on kinnisvara omamise usk.
Mida on, seda ei taheta ja mida tahetakse, seda ei ole
Mis siis toimub? LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing avab olukorda lähemalt, vastates kahele küsimusteplokile.
1. Milline on Eesti uusarenduste üürituru seis praegu? Mis on hästi, mis on halvasti?
“Uusarenduste üüriturg on päris alguses ehk pakkumisi juba on, aga nende pakkumiste struktuur on väga tüüpne. Peamiselt on turult leida väiksema pinnaga, näiteks üliõpilastele või projektipõhise töö tegijatele suunatud pakkumisi. Selline toode on reeglina ümber ehitatud vanematest hoonetest, mis uusarenduse kategooriasse lähevad seetõttu, et on läbinud kapitaalse ümberehituse. Muidugi on lisaks üksikud kortermajad ning neis olevad pisikesed korterid on juba rohkem elamispindade moodi. Mitte et see esimene kategooria kuidagi vähem nõutud oleks, aga tegu on väikeste 12-15 ruutmeetri suuruste pindadega. Teine kategooria on võrreldav müügiks ehitatud elukondliku kinnisvaraga soodsamas hinnaklassis. Selliseid projekte on, aga turumahuga võrreldes tõesti loetud arv ja peamiselt on need pealinnakesksed.
Hea, et täna on valikus lisaks järelturule uusarenduse üürikortereid ja see pakkumine on professionaalne. Puudu on aga paljuski nõudlusele vastav pakkumine. Mitte selles mõttes, et täna turul pakutavad tooted nõudlusele ei vasta, aga see katab vaid üht osa nõudlusest. Saada on peamiselt selliseid hotelli ja elukorteri vahepealseid üüritooteid – selliseid minimalistliku IKEA-loogikaga kodusid, kus esik tähendab kolme naginuppu seinas. Saad küll oma jope sinna riputada, aga oma kohvrit või suusajopet sul hoiustada kuskil pole. Kui keegi tahab uues üürikorteris juba kahe või kolmekesi elada, siis selleks sobivate korterite valik on väga tagasihoidlik. Neid on üldise elamispindade turumahuga võrreldes üksikud.
Uusarendustes pakutavate üürikorterite puhul on iseloomulik lihtne sisustus ja ka ehituslikus võtmes kasutatakse lihtsamaid ja soodsamaid viimistlusmaterjale. Eks see kõik on loogiliselt seotud tootlusootustega. Mikrokortereid pakutakse eelkõige sellepärast, et need on parema tootlusega.
Tegelik nõudlus on oluliselt mitmekesisem ja kui vaatame näiteks kõige parema ja kallima klassi üüripindade turgu, siis seal on tegelikult null pakkumist ja kõik, mis turule tuleb, leiab endale üürilise praktiliselt kohe või vähemasti väga kiiresti. On see siis näiteks 2-toaline korter hinnaga 2500 eurot kuus või 3-toaline hinnaga 3000 eurot kuus – sellist toodet täna uusarenduste üüriturul ei ole. Samuti ei ole pakkumises suurt 4- või 5-toalist elukorterit.“
2. Kas ja kui mõistlik ning jätkusuutlik on Eesti arendajatel tegeleda üürimajade arendamisega? Millised on siin pidurid? Lahendused ja soovitused.
“Kindlasti on üürikorterite rajamisega tegeleda kasulik. Kui vaatame nõudlust, siis selgelt liigume me ju teiste riikide suunas ehk üüripindade osakaal suureneb – Euroopa turu vedur ja suunaja on Saksamaa, kus pool elamispindadest on üürikodud. Skandinaavias on sõltuvalt riigist üürikodusid kolmandik kuni 40% ja meil Eestis praegu ca 15-18%.
Kui lähtuda tootlusest ehk kui arendajal on valida, kas ehitada büroohoone või kortermaja, siis on ka numbrite pool selge. Büroohoonete puhul on keskmise uue vara ruutmeetri üürihind Tallinnas kuus ca 15-20 eurot. Nõudlust on hetkel vähem, pakkumist on rohkem. Tallinna korterite üüri ruutmeetri hinnad algavad uuemate korterite puhul 20 eurost kuus ja ulatuvad kuni 30 euroni. Lisaks on büroohoone ehitamine kortermaja ehitusest kallim. Siin ongi vastus küsimusele.
Kõige odavamaid üürikorterid Tallinnas leiab näiteks Põhja-Tallinnas: hind 10-13 eurot ruutmeetri kohta kuus. Ehk siis üüritase, kus äripindade üüri keskmine ruutmeetrihind on, elamispindade üürihinnad alles algavad.
Numbrite järgi on kõik ilus, aga vastus, miks neid üürikortereid ei ehitata, peitub meie vastava valdkonna seadusandlikus raamistuses.
Väikeste külaliskorterite puhul on see lihtsam – piltlikult öeldes kui sul on arve maksmata, siis hotellitoa uks on lukus ja võtmekaart ei tööta. Aga üürilepingu alusel välja üüritud eluruum on meil kodu – sa võid olla võlgu, aga ikka seal rahulikult edasi elada. Omaniku arvel saab üürnik pikalt maksmata elada – maksab näiteks mingi osa oma võlast, näidates sellega kohtumenetluse jaoks, et “hea tahe” on olemas ja protsess muudkui venib. Omaniku vaates on aga tegu väga pika ja tüütu probleemiga, mis muudab äriplaani riskantseks. Äripindade üürisuhete puhul neid probleeme ei ole.
Üürniku poole kaldu olev seadusandlus on peamine valdkonna arengu pidur, sest omaniku investeerimiskindlus ei ole tagatud. Praegune seaduse sõnastus ei võimalda lepingu osapooltel isegi vastava selge soovi korral ka kuidagi teisiti kokku leppida, sest seadus on kokkulepete suhtes ülimuslik.
Elukondliku pinna keskmine üürnik oleks ju omaniku vaates ka selgelt stabiilsem ja pikaajalisem lepingupartner kui äripinna üürnik.“
Lahendus: edasi ja kallimaks!?
Kuid – võib ju vaadata ka teisiti ehk aeg teeb lõpuks oma töö. “Kehvem elamispindade kättesaadavus suunab inimesed paratamatusena üüriturule ehk üürisektor laieneb,” märkis kinnisvaraanalüütik möödunud aasta juulis. Ta rääkis tulevikust aastal 2034. “Üürimine annab vabaduse ja on esmapilgul isegi rahavooliselt soodsam kui eluaseme soetamine. Soodne on üürimine aga ainult vaatest, kus unustatakse ära, et iga laenumakse tekitab koduostjale vara juurde, kuid üürniku üürimakse tekitab vara juurde üürileandjale. Nii läheneme idealiseeritud põhjamaadele või Lääne-Euroopale, kus üürnike osakaal on mõnel pool isegi 50% rahvastikust,” kõlas tema prognoos. Teisisõnu, elamispinade kättesaadavus on siis kiduva üürituru vaatest veel liiga hea.
Allikas: https://www.kinnisvarauudised.ee/suur-lugu/2025/04/30/elukondlik-uuriturg-on-kannu-taga-kinni-nuta-voi-naera
Jäta oma number - selgitame välja!
