Puhkusekinnisvara eelistatakse osta ikka Pärnusse ning Saare- ja Muhumaale. Teiste sekka on end tasapisi nüginud ka Hiiumaa ja Haapsalu.
LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing
Foto: LVM Kinnisvara
LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing lausub puhkusekinnisvara teemal arutledes, et veel kümnend tagasi oli suvituskorter või suvila mõistena sisuliselt kasutusel. Nüüdseks on sisu muutnud ja inimesi huvitab mitte hooajaliselt, vaid aasta läbi kasutatav vara ning terminoloogiliselt oleks õigem rääkida teisest või kolmandast kinnisvarast või teisest-kolmandast kodust.
Praktiliselt ei otsi ega osta tema sõnul enam keegi klassikalisi pisikesi soojustamata suvilaid. „Isegi kui neid ostetakse, siis sisuliselt on tegemist kruntidega ja selge sihiga, et olemasolev ehitis kas lammutada või ümber ehitada, soojustada ja iga ilmaga kasutatavaks muuta,“ märgib ta.
Saksingu sõnul võib öelda, et isegi vanu maamaju ei osteta enam lihtsalt suveks, sest nende hinnad on teinud suure sammu edasi. „Kui varem oli tõesti nii, et ääremaal asuvad maamajad ei maksnud palju ja valikukohta võis kirjeldada mõttekäiguga, et kas ostame perre teise auto juurde või suvila Saaremaale, siis nüüdseks on autode hinnad kinnisvara hinnast kõvasti maha jäänud.“
Tegijad on ikka Pärnu ja Saaremaa
Nn teise kodu suurim turg on Saksingu hinnangul Pärnu ja seejärel Saaremaa. Saaremaa kõrvale on nihutanud end ka Hiiumaa, aga kõik väiksemad saared ja laiud on laiema kinnisvaraturu seisukohalt ikkagi sellised „Robinsoni saared“.
Kõik väiksemad saared ja laiud on laiema kinnisvaraturu seisukohalt ikkagi sellised „Robinsoni saared“.
Ingmar Saksing
Viimaste aastate vaates on teise kodu turul pilti tulnud ka Haapsalu ja selle ümbrus ning lõuna-eestlaste jaoks on traditsiooniline linnast-ära-koht Otepää ümbrus. „Sealset nõudlust mõjutab aga talvede kvaliteet, mis viimastel aastatel, välja arvatud tänavune aasta, keskmiselt pole just liiga suusasõbralik olnud. Siis on ka nõudlus väiksem kui varem,“ põhjendab ta. „Pluss veel keskmise Tallinna ümbruse inimese jaoks selgelt liiga pikk sõiduaeg, lisaks ka romantikaaspekti puudumine, mis kaasneb saartele mineku ja praamisõiduga.“
Suvepealinna puhul on rõhk ikka Pärnul, mitte Pärnumaal laiemalt. „Samas Saaremaa puhul on tähtsam just see maakodu otsimine, mitte Kuressaarde minek,“ toob Saksing esile.
Pärnus otsitakse väikest või keskmist nn plug-and-play- või tee-uks-lahti-ja-puhka-korterit. Sellise vara ostjate hulgas ei ole aga palju neid, kes ise tahaks, oskaks ja viitsiks vananenud pinda renoveerima hakata. „See ihaldatav korter peaks olema kas rannarajoonis, kesklinnas või nüüd uue piirkonnana kaardile tõusnud jõeäärses Kalamehe tänava kandis, mis on omamoodi Pärnu Kalamajaks kujunemas,“ märgib Saksing.
Jõeäärne kant on atraktiivne
Viimastes jõe äärde ehitatud väikestes majades on ruutmeetrihind ligi 6000 eurot, aga paljudele üllatuseks müüakse Saksingu andmeil Pärnus uusi kortereid ka 8000–9000-eurose ruutmeetrihinnaga. „Jõeäärsed majad on puhkaja vaates väga atraktiivsed: oma terrassilt on sisuliselt otseühendus jõega ja kohe kodu juures asuva paadi hoidmise kohaga. Veega seotud hobide harrastajatele on see väga hea valik – paadihoiukohti on piirkonda lisandunud vana jahisadama ja vallikääruga võrreldavas mahus.“
Säärane kolmetoaline uus korter maksab u 400 000 eurot. „Pärnu fenomen on see, et kinnisvara rannarajoonis – ja enam mitte ainult mere-, vaid ka jõerannal – on kallim kui kesklinnas,“ märgib Saksing.
Saaremaal ja Muhus on tema kogemusel puhkusekinnisvara turu keskmes maamaja ja talukoha otsimine. Korterit otsitakse vähe, kuid eks klassikalisi uusi kortereid praktiliselt ei olegi Kuressaares turule tulnud. „Need tooted, mis täna turul on, on Kuressaare linna ääres või vahetus läheduses ja suunatud kohalikule ostjale, mitte teise-kodu-sihtgrupile, kel on oma otsinguis palju kitsam fookus merevaatega või vähemasti lossipargile lähedal asuvale varale,“ selgitab ta. „Ja neid variante on väga vähe – pisut liialdades võib öelda, et viis korterit aastas.“
Keskmine Saaremaale teise kodu ostja püüab Saksingu sõnul praegu ikka leida kadakatevahelist maakohta, mitte linnalist keskkonda. „Võrreldes Pärnuga, kus fookus on supelsaksa käitumismustril, kes tahab päeval rannas olla ja õhtul linnas restoranis, teatris või kontserdil käia,“ võrdleb ta. Saaremaa maakohtade põhiprobleem on aastaringse kasutamise vaates ikkagi juurdepääs – võid leida väga toreda ja privaatse koha, aga kui ikkagi talvel teid lahti ei hoita, siis on kallis ja keeruline ise halduse ja kasutusmuredega tegeleda.
Haapsallu on lisandunud kvaliteetseid pakkumisi
Haapsalu jääb igas mõttes Pärnu ja Saaremaa vahele. Tänu viimaste aastate uutele arendustele on Saksingu sõnul Haapsalu turule tekkinud uute kvaliteetsete objektide pakkumine ja see on hästi vastu võetud. „Pärnust eristab Haapsalu see, et seal on keskmine ostja vähem korterikeskne ja rohkem valmis vaatama ka pisemate kruntidega linnaümbruse majasid,“ selgitab ta.
Haapsalu majaostja tahab u 3000-ruutmeetrist kinnistut.
Ingmar Saksing
Haapsalu majaostja tahab u 3000-ruutmeetrist kinnistut ja see on Saksingu sõnul okei. Tegu on ikkagi linnalikuma teise koduga. „Seevastu Saaremaal – kui maamaja juures on krundiks ainult hektar ehk 10 000 ruutmeetrit, siis see ei tundu ostjale atraktiivne. Vaja oleks kaks kuni viis või veel parem kui kümme hektarit oma maad ja eelistatult veel oma mererannaga.“
Puhkusekinnisvara jaotus on suures plaanis selline, et Haapsalus tahetakse korterit või maja, Pärnus korterit või üksikutel juhtudel rannarajooni villat ja Saaremaal suure kinnistuga maamaja.
„Hindadest rääkides – kui ostjal on Pärnus vaja uuemat kahetoalist korterit, siis hinnaklass on 150 000–250 000 eurot olenevalt asukohast ja projektist,“ ütleb Saksing. Kui vaja on suuremat kodu ehk kolmetoalist, siis on hind 250 000–350 000 eurot. Sellest kõrgema hinnaklassi vara järele on nõudlust märksa vähem.
Saaremaal maksab vana enam-vähem korras talumaja olenevalt asukohast ja kinnistu suurusest Saksingu andmeil 100 000–200 000 eurot. „Kõige tüüpilisematel 120 000–160 000-eurostel majadel tuleb tavaliselt ikkagi korrastustöid teha, aga suuremate puudustega vara müüa ei ole lihtne, sest ostan-ja-hakkan-ise-renoveerima-kliente ei ole enam turul või on väga vähe,“ tõdeb ta. „Pigem on nad tänaseks juba müügipoolel, nii et kunagi 1990-ndatel või 2000-ndate algul ostetud ja korda tehtud majast tahetakse nüüd elu või huvide muutumise tõttu loobuda.“
Maagiline piir on veerand miljonit eurot
Saaremaa vastu tunneb tema sõnul huvi ka päris palju selliseid ostjaid, kes ostavadki ainult krundi ja on valmis ise laskma sinna endale sobiva maja ehitada.
Üldistades võib Saksingu sõnul öelda, et ostjate ootustele vastava keskmise teise kodu hind jääb Eesti turul praegu 150 000–200 000 euro kanti ja n-ö maagiline piir on veerand miljonit eurot, millest tavaline ostja enamasti üle minema ei kipu.
Tehingute ajastuse mõttes on aga nn suvekodude turul ostjate ja müüjate eelistused tihti paradoksaalselt erinevad – ostjad tahaksid enamasti kaupa teha varakevadel, kui päike tuleb välja.
„Müüjad aga kipuvad mõtlema nii, et müüki alustame juunis, kui puud on ilusti lehes, muru roheline ja pügatud ning kõik näeb ilusam välja. Samas siis on tegelikel huvilistel juba ostuotsused tehtud ja n-ö toolid selleks suveks ära jagatud,“ räägib Saksing. Ettenägelikumad ostjad ja müüjad vormistavad tema sõnul maakodude ostuleppeid juba jõulude ajal, et suvehooajaks jõuaks ostja maja juba oma eelistustele vastavaks seada.
2–3% euribor ongi normaalne
Saksingu sõnul ei tugine teise kodu ostja nii suures osas pangafinantseeringule, vaid enamasti on inimestel ostuks vajalik raha endal olemas.
„Kuigi vahel võib olla mõttekam ka pangafinantseeringut kasutada, on see siis kodulaenu või hüpoteeklaenu vormis. Eriti kui soovitakse vara ka üüriäriga tegelemiseks kasutada, et finantseerimise kasutamisega ka omakapitali tootlust maksimeerida,“ ütleb Saksing.
Teise kodu ostjate otsuseid mõjutab euribori muutus tema hinnangul seetõttu vähem ja selge on, et 2–3% kandis olev euribor on normaalne raha hinna keskmine tase, et kinnisvara osta, arvestades ka jätkuvat inflatsiooni. „Ja kui keskpanga vaates on 2–3% inflatsiooni aastas normaalne, siis ega ka euribori määr ei saa ega pea sellest numbrist väiksem olema – vahepealne nullmääraga baasintress oli erand,“ märgib ta.
„Ja kuna üle platsi vaates on keskmine pangamarginaal täna 1,5%, siis koguintress 4% ümber on konkurentsivõimeline ja hea,“ ütleb Saksing. Näiteks võrreldes USA turuga, kus pikaajaliste kodulaenude keskmine intress on üle 6%.
Allikas: arileht.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
