Kinnisvarakonverentsi kokkuvõte: kinnisvaramaaklerite tegevus Eestis vajab seaduslikke raame

Septembri eelviimasel neljapäeval toimus Tallinnas Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja eestvedamisel koja 15. sünnipäevale pühendatud rahvusvaheline kinnisvarakonverents „Kinnisvaramaaklerite roll ja vastutus majanduses”.

Konverentsil tõdeti, et Eestis tegutseb ligikaudu kaks tuhat kinnisvaramaaklerit – kinnisvaraturg, kus tegutsetakse, moodustab ligi veerandi riigieelarvest. Seetõttu oli juba 1997. aastast tegutseva kutseühenduse korraldatud konverentsi keskne idee arutleda kasvava kinnisvaramaaklerite rolli ja vastutuse teemadel, et selle baasil kujundada lähiaastate tegevuskava, tagamaks valdkonna jätkusuutliku arengu.

Puudulik seadusandlus

Konverentsi diskussioonipaneelide puhul kõneldi Eesti kinnisvaramaaklerite tegevusest ning võrreldi seda lähinaabrite praktikaga. Arutelu tõi ilmekalt välja Eesti arenguruumi eelkõige tarbija huvide kaitsel ning kinnisvaramaaklerite vastutuse teemal.

Konverentsil osalenud Eesti ja Rootsi tarbijate kaitsmisega seotud spetsialistide töö kõrvutamisel ilmnes selgelt Eesti mahajäämus tarbijakaitse valdkonnas. Õigem oleks öelda, et kuni kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste eestikeelse standardi vastuvõtmiseni selle aasta novembris puudub Eesti kinnisvaramaaklerite tegevust mis tahes viisil või määral raamistav dokument.

Ilmekas oli näide Rootsist, kus kinnisvaramaaklerina tööd alustaval isikul tuleb läbida õppeprogramm, mis vastab bakalaureuseõppe tasemele, registreerida enda tegevus kinnisvaramaaklerite registris, tasuda selle eest iga-aastast 180 euro suurust maksu ning dokumenteerida iga tema müüdava või üüritava kinnisvaraga seotud protsessi. Seejuures lähtutakse nii kinnisvaramaaklerite seadusest kui ka Euroopa standardist, mis nüüd novembrist alates hakkabki eestikeelsena kättesaadav olema.

Kohustused puuduvad

Nii on võimalik Rootsi riigil omada ülevaadet kinnisvaramaaklerite tegevusest, tarbijalt tulnud kaebusele vastavalt reageerida või sooritada kontrolloste, kontrollimaks, kuidas inimesele kõige hinnalisema varaga tehinguid ette valmistatakse ja sooritatakse. Kirjeldatud süsteem on efektiivne, kuivõrd tõsiseid rikkumisi on aastas umbes 180 000 tehingu kohta vaid kolm kuni neli.

Seevastu Eestis võib kinnisvaramaaklerina alustada igaüks, sõltumata haridusest ja kogemusest. Registreerimist äri- ega majandustegevuse registris ei kontrolli keegi. Seadusest ega muudest õigusaktidest tulenevaid kohustusi praktiliselt pole ning järelvalvet keegi ei tee.

Seega puudub kinnisvaramaaklerite pakutavate teenuste osas tarbijal oma õiguste kaitseks võimalus. Jah, võimalus on pöörduda otse kohtusse, kuid suurte riigilõivude ja suhteliselt tagasihoidlike nõuete tõttu (võrreldes vara väärtusega) sellest pigem loobutakse, makstakse nõutu osaliselt või talutakse olukorda.

Viimased viisteist aastat on Eesti kinnisvaramaaklerid tegutsenud vaid headele tavadele toetudes. Paraku on neid järgivaid maaklereid orienteeruvalt vaid kümnendik. Sisuliselt puuduvad enamikul kinnisvaramaakleritel tarbija ees kohustused.

Kontrolli registrit

Maaklerteenustega seotud alused on küll kirjas võlaõigusseaduse paragrahvis 658, kus defineeritakse maaklerilepingu mõiste, mille kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik vahendama teisele isikule lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele ning käsundiandja kohustus maksta maaklerile selle eest tasu.

Ka viitab kohustustele sama seaduse paragrahv 620, millest tuleneb kinnisvaramaakleri hoolsuskohustus käsundi täitmisel ning kohustus toimida oma majandus- või lutsetegevuses üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Probleemid algavad aga sellest, et Eestis puudub siiani selline dokument.

Selle aasta novembrist jõustuv dokument loob kinnisvaraturul uue olukorra, võimaldades kinnisvaramaakleritega seotud probleemides, vaidlustes ja ka kohtuotsustes toetuda Euroopa standardile – see annab tarbijale kindluse pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole ebakvaliteetse teenuse saamisel kinnisvaramaaklerite poolt. Kvaliteeditaseme hindamisel hakkab tarbijakaitseamet lähtuma just eelkõige nimetatud standardist.

Kuivõrd tegemist on Euroopas ühtselt kehtiva reeglistikuga, hakkab see standard puudutama mitte ainult eesti kinnisvaramaaklerite koja liikmeid, vaid kõiki kinnisvaraturul tegutsevaid kinnisvaramaaklereid.

Loodetavasti leiab dokument kiiresti tee tarbija teadvusesse ning ühe kallima teenuse ehk kinnisvaramaakleri teenuse ostmisel hakatakse tegema teadlikke valikuid. Oma panuse sellesse annab kindlasti ka Eesti kinnisvaramaaklerite koda, kes tuli konverentsil välja kinnisvaramaaklerite registri pidamise ideega kojas ning mis annab tarbijale esimest korda võimaluse enne maakleriga lepingu sõlmimist kotrollida, kas ta üldse selles valdkonnas spetsialistina on regsitreeritud.

Põhjamaade praktika konverentsil

• Kuigi eesti kuulub Mandri-Euroopa õigussüsteemi, mis erineb Skandinaavias (sh Rootsis) toimivast õigussüsteemist, on eesti (sh kinnisvaraturg) tihedasti seotud Põhjamaade majandusruumiga.
• Lähtuvalt ka tugevast seotusest Põhjamaade pankadega, tulid konverentsi esimeses pooles ettekandmisele ülevaated kinnisvaramaaklerite rollist Põhjamaades, mis peatusid frantsiisilepingute, eri sidusorganisatsioonide kööstöö ning kinnisvaratehingute pankadevälise rahastamise teemadel.
• Samuti leidsid käsitlust teemad Soome, Rootsi, Taani ja Norra kinnisvaramaaklerite katusorganisatsioonide, kinnisvaraportaalide ning avaliku sektori vahelisest koostööst ning Eesti perspektiivist koostöökokkuleppega liituda.
• Konverentsi esimese osa lõpetas peaettekanne, mis tegi ülevaate kinnisvaramaaklerite järelvalve printsiipidest Euroopas ja tarbijalaitse rollist selles.

Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus