Pärnu kesklinna kolmetoalises korteris elab üle 90aastane proua. „Tark ja erudeeritud inimene,“ iseloomustab teda LVM kinnisvara maakler Sirje Savvest. Proua abikaasa elab hooldekodus. Pikalt meest kodus hooldanud naine tundis, et tahab nüüd endale elada. Seda aitas tal saavutada omamoodi kinnisvaratehing.
Vanaproua andis maaklerile ülesande, millesarnast Sirje Savvest varem saanud polnud: müüa korter klausliga, et ta saab elupäevade lõpuni oma kodus elada. Mitu maaklerit olid proua varem kuu peale saatnud: unustagu ära! Ka Savvest tunnistab, et vanaproua soovi täitmine tundus alguses võimatu. Ostja otsimisega alustas ta veebruaris. Peaaegu aasta hiljem õnnestus korter müüa.
Tõsiasi, et proua korteris elab, vähendas magusas piirkonnas asuva kinnisvara väärtust 30 000 – 40 000 euro võrra. Sellegipoolest laekus üle 90aastase naisterahva pangakontole üle 100 000 euro. Selle eest tasub ta mugavalt kaasa hooldekoduarveid ja kui peaks vaja minema, saavad makstud ka tema enda hoolduskulud.
Kuigi vanaproual laabus kõik hästi, tuleb kohtunik Merike Varuski sõnul enne tehingu tegemist väga põhjalikult kõiki asjaolusid kaaluda ja tingimused notari juures fikseerida. „Kõik ei ole kuld, mis hiilgab,“ ütleb Varusk. Murekoht on, kas korterimüügist saadud tulust üldse piisab vanaduspäevade lõpuni. Ent kuidas selline tehing üldse teoks sai? Ostja leidmisega läks maakler Savvesti sõnul kergelt. „Pärnu on selles suhtes eriline, et siia ostetakse investeeringuteks kortereid, kuhu ei soovita kohe sisse kolida.“ Proua maksab nüüd endale kuulunud korteris elamise eest üüri ja kommunaale.
Parasjagu Soomes elav ostja soovib ise sisse kolida alles kümne aasta pärast. Huvilisi oli peale tema veel. Maakler arutas kliendiga ka varianti kolida väiksemasse korterisse, kuid see ei tulnud kõne allagi. „Proua ütles, et ei mingil juhul! Tema tahab nii kaua oma kodus olla, kui saab.“
Korteri müümist sellistel tingimustel võimaldab asjaõigusseadusest tulenev kasutusvalduse seadmine. Maakler ei saa konkreetsest lepingust detailselt rääkida, aga laias laastus seatakse korterile kasutusvaldus ja lepingusse kirjutatatakse, mis tingimustel saab endine omanik sees elada. „Igasugu agasid tuleb ka. Kui inimene saab insuldi, mõistus kaob ja ta viiakse hooldekodusse – mis saab sellisel juhul kasutusvaldusest? See tuleb läbi rääkida ja kirja panna.“
Kui endisel omanikul pole mäluhäirete tõttu võimalik kasutusvaldust üles öelda, kuid ta ei ela enam korteris vaid hooldekodus, pole muud, kui oodata kasutusvalduse lõppemist inimese surmaga. Kui inimene elab hooldekodus, aga nupp nokib, saab notar minna ja küsida nõusolekut kasutusvalduse eemaldamiseks.
Teada tuleb ka, et kasutusvalduses korterit ei saa osta pangalaenuga. „See peab olema ilma pangata tehing,“ õpetab Savvest. „Kui näiteks ostjaga midagi juhtub ja pangal on vaja korter maha müüa, saab selle müüa ainult koos inimesega. Pankadele selline diil ei sobi.“
Et kasutusvaldusega korteri soetamiseks reeglina laenu ei anta, tõdeb ka Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma. „Kui ostetav vara on koormatud kasutusvaldusega, siis see tuleb müügitehingus lõpetada, et inimene saaks vara ise eluasemena kasutada,“ ütleb ta.
Notar Priidu Pärna leiab, et proua leidis vanaduspäevade rahamure leevendamiseks hea viisi. „Sellist mõtteviisi võiks isegi propageerida!“ julgustab ta. „Ela või pool aastat Tenerifel, pool aastat Eestis,“ fantaseerib ta, mida sülle kukkunud rahaga teha võiks.
Notar peab sellise tehingu puhul jälgima, et sees elamise klausel oleks lepingus kirjas ja kinnistusraamatusse sisse kantud. Samuti peab Pärna sõnul veenduma, et ostja ei hakkaks müüjat kuidagi pitsitama.
„Kui kirjutad korteri suvalise tüübi nimele, kes hakkab võimu näitama, siis ei ole olukord nii roosiline. See peab olema kaalutletud tegu ja kindlasti peab seeselamisõigus olema kinnistusraamatusse kantud,“ rõhutab ta veel kord.
Pärna ütleb, et seeselamisõigusele lisaks võib korteri müüa ka kohustusega müüjat ülal pidada. „Näiteks võib otsustada korter müüa poole hinnaga, aga mulle jääb õigus seal sees elada ja pead mind ka aitama ning toetama. Ka sellise lepingu saaks teoorias sõlmida,“ räägib Pärna veel ühest võimalikust pensioniplaanist.
Välismaal on Pärna sõnul levinud ka sellised tehingud, kus korter loovutatakse mõnele äriühingule. Äriühingu kasu tekib pärast omaniku surma, kui kinnisvara läheb ühingu valdusesse ja seda saab edasi müüa või rendile anda. Eestis sellist ärimudelit notari sõnul pole.
Tuleb mõelda, kes pärib vara
Küll aga tuleb Eesti peredes palju ette tehinguid, kus korter kirjutatakse lapse või lapselapse nimele, jättes endale seeselamisõiguse. See tähendab korteri vormistamist kinkena.
Savvest ei usu, et Pärnu proua eeskujul hakkavad sajad eakad sellisel kujul oma pensionipõlve kindlustama, kuid seda võimalust tasub kaaluda majanduslike raskuste korral.
Proual ei ole pärijaid, aga kui oleks, võiks selline tehing ärritada neid, kes on lootnud lähedase varale küüsi taha saada. Savvest ütleb, et kohati ongi lihtsam, kui pärandust ei jää. „Tean inimesi, kes ütlevad, et paljalt olen siia ilma tulnud, paljalt ka lähen. Parem võtad selle raha, elad mõnusalt, käid reisimas.“
Pärimisasjadega tegelev advokaat Ivo Mahhov on ilmselt näinud paksu ja vedelat, millest perekonnad pärimisvaidlustes läbi tulnud. „Sellist varianti võiks rohkem kasutada. Et see pärijatele meeldida ei pruugi, on nende probleem.“
Mahhov ütleb, et pärijatel on võimalus eluajal eakale lähedasele hooldust pakkuda, teda abistada ja siis korterile loota või selles kokku leppida. „Väga tihti on pärijad ise süüdi, et ei hoolitsenud oma tädi või onu eest.“
Kõige enam probleeme tuleb Mahhovi sõnul ette ülalpidamisega. Näiteks võib tekkida olukord, kus eaka eest kannab aastaid hoolt naaber, aga päranduse kirjutab ta ikka laste nimele – veri on paksem kui vesi. Sellisel juhul on Mahhovi sõnul küsimus, kuidas tagada nende õigused, kes aastaid hooldavad. Et nii vanuri kui ka hooldaja õigused oleks kaitstnud, võiks Mahhovi sõnul kaaluda selliste suhete õiguslikku vormistamist.
Inimesed peaksid Savvesti sõnul läbi mõtlema, mis saab nende maisest varast pärast surma. „Kas tahan, et mu lähedased peavad vara jagama, kui pole ise jõudnud ära korraldada oma asju? Testamente võib teha ka nooremas eas,“ ütleb Savvest, kes näeb oma töös pahatihti, et inimestest jääb maha lahendamata pärimisasju.
Notar Pärna ütleb, et igaüks on oma vara peremees. „Miks peaks oma kinnisvara jätma maru kaugetele sugulastele? Tee ta ise rahaks või jäta kasvõi pärast surma heategevusele. Inimesed võiksid mõelda rohkem endale, eriti kui lähisugulasi pole,“ soovitab ta.
Kohtunik Merike Varusk ütleb, et enne korteri müümist tuleks rääkida ka laste või nende puudumisel kohaliku omavalitsusega. Põhjus selles, et kui müügitingimused prouale kahjulikuks osutuvad või ta ei suuda ennast enam ülal pidada, siis seadusest tulenevalt peavad teda aitama lapsed, nende puudumisel kohalik omavalitsus.
Esmalt soovitab Varusk müüjal kinnisvara müügihindu iseseisvalt uurida, et petta ei saaks. Vähesed omavad heas seisukorras suurt korterit Tallinna vanalinnas, mida on võimalik kõrge hinnaga müüa ja saadud rahast elu lõpuni külluses elada. Kui aga korter müüakse näiteks 100 000 euroga, saab 10 aastat igakuiselt kulutada 833 eurot. Siis on raha otsas.
„Kui korteri müüja on 75aastane ja tal jagub eluaastaid veel 15–20 aastat, siis tõenäoliselt tal 100 000 eurost ei piisa ja korteri müümine sellistel tingimustel pole mõistlik,“ paneb Varusk südamele.
Veel tuleb tema sõnul läbi mõelda, kelle kasuks kasutusõigus seatakse. Näiteks kui see seatakse ainult müüja kasuks, siis tema surma korral ei laiene isiklik kasutusõigus abikaasale.Niisamuti tuleb kokku leppida, kas kasutusõigus on tasuline või tasuta. Ehk tuleb paika panna, kes kannab korteris elamise kulud, mis Eestis teatavasti on üpris kõrged. „Kui lepitakse kokku, et kasutusõigus on tasuline, tuleb müüjal kanda kommunaalteenuste kulu ja uus omanik võib veel üürigi nõuda.“
Varusk ütleb, et halvimal juhul tuleb hakata kasutusõiguse eest maksta ja kui see käib üle jõu, võib korteri müüja võla tõttu isikliku kasutusõiguse kaotada ja jääda eluasemeta. Isikliku kasutusõiguse kaotus võib kaasneda ka sellega, kui korteriomaniku vara müüakse enampakkumisel, mille käigus saab isikliku kasutusõiguse märke kustutada. Kui korteri uus omanik satub makseraskustesse ja ühel päeval ei suuda enam laenu tagasi maksta, võib laenuandja nõuda korteri müümist võlgade katteks.
„Täite- ja pankrotimenetluses on võimalik võlgniku vara koormavad kasutusvaldused kohtu kaudu kehtetuks tunnistada, kui leitakse, et need kahjustavad võlausaldajate huve,“ märgib Varusk. Tema sõnul peaks ostja arvestama, et eakas kinnisvaramüüja ise võib osutuda pankrotivõlgnikuks ning pankrotimenetluse käigus võidakse korter pankrotivarasse tagasi nõutakse.
Varuski praktikas on ette tulnud olukordi, kus ostja on investeerimise eesmärgil soetanud eakalt kasutusõiguse tingimusega korteri, kuid eakas ei ole kulusid kandma asunud ning uuel omanikul selleks raha ei jätkunud. „Ebaõnnestunud investeerija osutus ühel päeval ise pankrotivõlgnikuks. Korteri müüjal puudus vara, mistõttu polnud otstarbekas temalt kommunaalteenuste võlga sisse nõudma hakata. Kuna korteri kasutaja sealt väljatõstmine toimub läbi kohtumenetluse, mis on kulukas ja aeganõudev, siis on korteri müügihind sellel lasuva isikliku kasutusõiguse tõttu väga madal.“
Allikas: ohtuleht.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
