Osta või üürida: kumb on täna parem valik?

“Täna ei olegi küsimus selle taga, et laenu ei saa, vaid pigem, kas sa tahad seda otsust teha või mitte,” ütles LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing, kes on kinnisvaras olnud üle 30 aasta.

Laenuvõimekus võib ju olemas olla, aga ka sissemaksu raha on vaja eelnevalt koguda ja arvestades varade hindu võib see võtta palju aastaid. “Eriti puudutab praegusel ajal kinnisvara ostmist just nooremate ostjate jaoks kättesaadavus. Me liigume järjest rohkem sinna, kus paljud ei saagi endale sellist luksust (kodu ostmist – toim) lubada. Et kas osta või üürida? Inimestel ei olegi sissemaksuks raha. Kui vanematel on ka näiteks kinnisvaralaen ja nemadki aidata ei saa, siis selleks, et sissemaksuks vähemalt miinimum 10% kokku koguda, läheb pikka aega,” selgitas ta.

20 000 euro kokkusaamiseks, mida arvestame kodulaenu miinimum sissemakseks, läheks igal kuul 500 eurot säästes kolm aastat ja neli kuud.

“Mis puudutab laenumakset, siis Eesti Panga otsus, mis võimaldab nii-öelda sissetulekult endise 150 000eurose laenu asemel sama sissetuleku juures nüüd laenata 185 000 eurot, aitab siiski kaasa kodu ostule,” selgitas ta hiljuti antud lisavõimekust kodulaenu võtmiseks, seda muidugi juhul, kui sissemakse raha on olemas. Eesti Pank tegi muudatuse, et praeguste kõrgete intressimäärade olukorras oleks laenu sooviva inimese laenuvõimekus sama suur kui enne intressitõuse.

“Varad, nagu me rääkisime, kogu aeg kallinevad ja selleks, et vara osta, peab sul olema rohkem omakapitali,” selgitas Saksing.

Ühiskond liigub üüriva tuleviku poole

“Me liigume sinna, kuhu ka vana Euroopa liigub, inimesed peavad elama üürikorterites. Ja seda mitte aasta või kaks, nagu meil nähakse üürimist ajutise lahendusena, vaid üüritakse 10–20 aastat, kogu elu elatakse üürikorteris” rääkis ta võimalikust suunast, kuhu üüriturg liikumas on.

Saksing rääkis, kuidas üürimise populaarsus on ajaga kasvanud. “Kui 1990ndatel toimus Eestis erastamine, oli üürnikke vaid kaks-kolm protsenti. Saksamaal on Euroopas kõige rohkem üürnikke, umbes 50 protsenti. Ja me liigume kogu aeg sinna suunas. Skandinaavias on kuskil kolmandik üürnikke.” Eurostati 2023. aasta andmetel üürib Eestis kodu üle 19% elanikest. Euroopa Liidu riikidest üürib kodu kõige rohkem Saksamaa elanikke (52%), samuti Austria (45%) ning Taani (40%) elanikke.

“Selles mõttes on majandus täna meil, nagu on, üürime alates tõukerattast, telefonist, telekast korterini – ühest küljest on tore, aga see eeldab suhteliselt suurt sissetulekut, sest kõik need teenused ju on tegelikult kaetud marginaaliga. Kes üürib välja elektritõukse, tahab ju sealt teenida samamoodi nagu see, kes üürib välja kortereid. Selle maksab igal juhul kinni üürnik,” sõnas Saksing.

Eelistatakse elada üksi

Teise tegurina tõi ta välja, et üha enam eelistatakse elada üksinda. “Kindlasti on kahekesi kodu osta lihtsam kui üksinda, kuigi ühiskond liigub sinnapoole, kus palju rohkem elataksegi üksinda. On erinevad suhted ja peremudelid, aga nii-öelda majanduslikus mõttes elatakse üksinda. Rahalise poole pealt on see jälle topeltkoormus,” nentis Saksing.

“Helsingis on hästi suur üksinda elavate inimeste osakaal, ütleme, et mida suurem riik ja linn, seda rohkem elatakse üksinda üürikorterites,” tõi ta näite põhjanaabrite juurest, kus 30% elanikest elab üürikorterites.

Venemaa sõda Ukrainaga on kinnisvaraostjaid samuti ettevaatlikuks teinud. “Meie regioonis mõjutab kinnisvaraturgu ka sõda. Osa investeeringute ja investorite jaoks on see otsustamise koht, vähem mõjutab see neid, kes vajavad endale elukohta. Täna lähiregioonis toimuv mõjutab meid suuresti, sest oleme piiririik Venemaaga ning see ei muutu,” selgitas Saksing

Arco Vara tegevjuht Elari Tamm lisas, et sõja mõju on ka psühholoogiline: pidevalt meedia keskmes olev sõda mõjutab emotsionaalselt ka inimeste koduostmist.

Laenuintressid tulevad alla

Leevendust võiks pakkuda Euroopa Keskpanga viimatine intresside langetamine, mis pärast üheksakuulist stabiilset perioodi on hakanud alla tulema. Selle mõju euriborile on juba tunda. “Intresside muutus vähendab inimeste kulu laenudele ja parandab mõningal määral kindlustunnet. Samuti võib elavneda kinnisvara nõudlus, aga see on seotud kindlasti enamaga kui ainult intressi suurus,” tõi välja Tamm.

“Intressid on kõrged, aga need ei ole ajaloo kõrgeimad, tegelikult on need tänaseks juba alla tulnud. Viimatised Euroopa Keskpanga intresside vähendamise otsused jõuavad euribori võib-olla pikema viibega, kui alguses oodati. Intresside alanemist oodati juba aasta alguses, praegu oleme kuskil poole peal. Arvan, et aasta lõpuks loksuvad intressid paika. Fakt on see, et intressid on langenud ja pangad on marginaale vähendanud,” ütles Saksing.

Ostjal on täna palju valikut

Kinnisvara ostmiseks on Saksingu sõnul praegu hea aeg, sest lisaks suurele valikule saab ka hinnas kaubelda. “Esiteks on valik suur, teiseks on valikus uued projektid. Kolmandaks on turg andnud praegu võimaluse läbirääkimisteks. Oleme sellisel heas mõttes turu tasemel, kus mõlemad pooled on huvitatud ja saavad läbi rääkida, ei ole ühe ega teise turg,” selgitas ta.

“Kodu omamine pakub stabiilsust. Ja teisest küljest üürimine sobib liikuvale inimesele rohkem. Kui võtta omamise eelised, siis üks on maksutehniline. Kui ostad kodu, elad seal ja mõne aja pärast maha müüd, siis kinnisvara hind ajas kasvab. Mingil hetkel võib nõksu alla minna, aga suuremas pildis läbi kümnendite on kinnisvara hinnad alati kasvavad. Tulu, mis tekib kinnisvara müügist, on tulumaksuvaba, kui oled kaks aastat omanik olnud ja seal elanud. Teistpidi on see pikaajaline investeering, mis võimaldab kapitali akumuleerida. Saad ühel hetkel selle, mida oled laenuks maksnud, täiesti endale. Üür on sellega võrreldes sisuliselt nagu kulutatud raha.”

Kodu omamine pakub vabadust see enda maitse järgi sisustada, sealjuures üürimisel on vabadus leping soovitud hetkel lõpetada. “Oma kodus on vabadus teha, mida tahad, kui oled üürikodus ja tapeet ei meeldi või tahad midagi muuta, siis on keerulisem. Teisest küljest on üürimine mugav ning hooldusvaba. Ei pea tegelema remondiga, ühistu koosolekutel käima, majalaenudest arutama. Piisab meilist või telefonikõnest ja omanik lahendab probleemid. Üürimine annab paindlikkuse ja võimaldab liikuda, saad kolm kuud ette teatades lepingu lõpetada ja mujale kolida. Enda kodu müümine on ikkagi suurem ettevõtmine,” võrdles üürimise ja ostmise plusse-miinuseid Saksing.

“Teades, kuhu me liigume, soovitan mina neil, kellel on võimalus, ikkagi kodu osta. Kui ollakse just tööturule sisenenud ja palk ja sissetulek on olemas, osta ära. Tehke see otsus ära, võib-olla asukoht jääb veel nii-öelda mitte esimeseks eelistuseks, aga alati saab seda vahetada, kuhugi edasi minna.”

“Pikka perspektiivi arvestades oleks mõistlik ära osta ja kui tekib vajadus, saab ju maha müüa. Teoreetiliselt on võimalik, et osteti väga kõrge hinnaga ja müügi ajal on hinnad madalamad, aga üldiselt viie aasta perspektiivis on väga raske negatiivsesse stsenaariumisse minna. Isegi koroona ajal tundus algul, et nüüd kõik hinnad kukuvad, aga aasta hiljem oli vastupidi, hinnad olid tõusnud,” tõi Saksing näite koroonakriisist.

Kinnisvaraturg on äraootaval seisukohal

Elari Tamm nentis, et turg üldisemalt on praegu äraootavalt stabiilne. “See tähendab, et kliendid küll ostavad ja müüvad, aga rahulikus, äraootavas tempos. Kogu Eesti korteritehingute arv näitab viimastel kuudel stabiilset 1700 korteritehingut, mis on ajaloolist keskmist vaadates isegi pisut parem. Suurlinnad, nagu Tartu ja Tallinn on pigem aktiivsed, Pärnu, Narva ja väiksemad linnad on hinnasurve all,” ütles Tamm.

Saksing kõrvutas kinnisvaraturgu ilmaennustusega. “Tänane kinnisvaraturg on nagu tänane ilm. Vaatad ilmaennustust küll, aga mitte alati ei ole ilm selline, nagu ennustati. Mõnikord ennustatakse raju ilma, seda ei tule, paistab hoopis päike. Ja mõnikord on ootamatud äiksevihmad, kinnisvaraturul käib ka aeg-ajalt selliseid infokilde läbi, võimendatakse mingeid teemasid ja siis arvataksegi, et nii ongi,” rääkis ta näiteks Hispaaniasse kinnisvara ostmisest, mille meediakajastust jälgides võiks igal teisel eestlasel Hispaanias kodu olla. Saksingule meeldib aga numbritele otsa vaadata.

Kõrgete laenuintresside ajal kipub kodu ostmine olema kallim ja suurema finantskoormusega, samas kui üürimine võib pakkuda madalamat kohustust ja suuremat paindlikkust.

 

Kodu ostu plussid ja miinused

+

Stabiilsus: Kodu omamine pakub elukorralduslikku stabiilsust.

Kapitali kogunemine: Kinnisvara on pikaajaline investeering, mis võimaldab kapitali akumuleerida ja kodu hiljem kallimalt müüa.

Isikupärastamise vabadus: Oma kodus saab teha muudatusi vastavalt isiklikule maitsele.

Tulumaksuvabastus: Kodu müügist saadud tulu on tulumaksuvaba, kui oled kinnisvaras elanud vähemalt kaks aastat.

_

Suurem rahaline kohustus: Kõrgemad intressimäärad tähendavad suuremaid igakuiseid laenumakseid. See suurendab märkimisväärselt kogukulu ja vähendab ostujõudu.

Pikaajaline finantskohustus: Kodulaenu võtmine on pikaajaline kohustus ja kõrged intressimäärad võivad pikema aja jooksul finantsiliselt koormavaks muutuda.

Vähene paindlikkus: Kodu müümine võib võtta kaua aega ja on keerulisem protsess võrreldes üürilepingu lõpetamisega.

 

“Tänane turg on arvestades kogu keskkonda stabiilne. Aasta alguses oli tehinguid vähem, nüüd on rohkem, mais on tõenäoliselt tehinguid vähem kui aprillis. Need on statistilise vea piirides, sealt ei saa turu kukkumise või buumi kohta midagi järeldada. Regiooniti on Tartus-Tallinnas vähem tehinguid, samas Saaremaal ja Pärnus on praegu rohkem. See on loogiline ja hooajaline, suve alguses on suurlinnades turg aeglasem, tegeletakse koolide-lasteaedade lõpetamistega, kinnisvaraga nii kiire pole. Samas suvekodusid otsitakse suvituslinnadesse, mere lähedale,” selgitas Saksing praegust perioodi kinnisvaras.

Arendajad on julgemaks muutunud

“Arvestades tänast keskkonda, on turg ikkagi igati toimekas. Loomulikult alati tahaks, et oleks aktiivsem ja intressid oleksid madalamad ja hinnad kõrgemad, aga võrreldes eelmise madalama perioodiga aastatel 2007–2010 on tegelikult kõik arusaadav. Teistpidi on nüüd juurde tulnud otsuseid, mis puudutavad kinnisvara arendusprojekte. Kui aasta alguses projekte üldse ei alustatud, siis täna on väga selgelt juba mitu firmat tulnud turule uute toodetega. Need on ostjate poolt hästi vastu võetud, eelmüügid on tehtud, uued projektid vastavad paremini ostjate nõudlusele ja saavad seetõttu ka ostuhuvi,” tõdes Saksing.

Ostjate majanduslik olukord on halvenenud, vähendades kindlustunnet kinnisvara ostmise suhtes, oli Tamm pessimistlikum. “Inflatsioon on söönud suure tüki inimeste jõukusest ja teiseks teguriks on kindlustunde vähesus. Kui töökoha säilimise suhtes ollakse täna pisut kartlikud, siis ei rutata ka elujärge parandama. Intress tegi laenuraha kallimaks ja oodatakse ka selle langemist, et igakuiste kulutuste maht laenule langeks.”

 

Kodu üürimise plussid ja miinused

+

Vähem finantsilist koormust: Üürimine võib olla kohe taskukohasem, kuna ei nõua suurt sissemakset ega pikaajalist laenukohustust.

Paindlikkus: Üürimine võimaldab suuremat paindlikkust, eriti ebakindlatel aegadel. Üürnikud saavad vajadusel kergemini kolida, mis on kasulik töökohtade või elustiili muutuste puhul.

Hoolduskohustused puuduvad: Üürnikud ei pea muretsema kinnisvara hoolduse ja remondi eest, mis võib olla kulukas ja aeganõudev.

_

Finantsiline ebakindlus: Üürihinnad võivad tõusta ja üürilepingut võib olla vaja ootamatult muuta või üles öelda.

Vähe kontrolli: Üürnikul on vähem kontrolli oma eluruumi üle võrreldes koduomanikuga, sealhulgas dekoratiivsete ja funktsionaalsete muudatuste osas ning lemmiklooma võtmise osas.