Eelmisel aastal Eesti Panga esile toodud probleemi – kodulaenude refinantseerimise kallidust – ei hakata artikli kohaselt Eesti riigi ja pangaliidu ühistegevuses lahendama mitte tehinguga kaasnevate suurte pangatasude vähendamise olulisemast, vaid kinnisvara hindamise ettevalmistamise kuluga seotud marginaalsest otsast. Veelgi täpsemalt on rahandusministeeriumis valminud ja praegu kooskõlastusringil olev määruse eelnõu, mis lihtsustatult öeldes annaks pankadele õiguse ise laenude tagatisvara hinnata, lisaks võiks pangaametnik seda teha vara kohapeal üle vaatamata.

Näiliselt lihtsam ja odavam lahendus muudaks kinnisvaraturgu tegelikult tundmatuseni. Sisuliselt teeb Eesti pangaliit Eesti laenuvõtjatele vastupidise ettepaneku, mis mitte ei soodusta pankadevahelist konkurentsi, vaid seob kodulaenu võtnud inimese veelgi tihedamalt ühe pangaga.

Kuigi otsus puudutab ka kinnisvarafirmade käivet, siis mitte olulisel määral. Küll aga on ametnike initsiatiivis ja pangaliidu lobis näha kinnisvara hindamise valdkonna täielikku segipööramist. Tulemusena võib sündida otsus, mis lõpuks lööb valusalt ka iga laenuga kodu osta sooviva inimese huvide ja rahakoti pihta.

Järeldus: hindamise tulemus ja konkreetse arvuni jõudmise käik on täiesti kontrollimatu, tellija maksab lihtsalt mitte millegi eest lisaks.

2. Tellijale võib asi kokkuvõttes hoopis kallimaks minna, sest ka sisehindaja hinnangu eest tuleb maksta, aga iga pank koostab selle ise ja tasuda tuleb igas pangas eraldi. Kokku saaks hoida võrreldes praeguse süsteemiga ainult juhul, kui laenu küsida ainult ühest pangast. Kusjuures reformiga lubatav kokkuhoid ehk hinnavahe välishindajaga võrreldes (praegune süsteem, mille kohaselt tagatisvara väärtust hindab tunnustatud ja kutsetunnistusega sõltumatu hindaja) on u 100 eurot objekti kohta.

Järeldus: uue süsteemi järgi tuleks hindamis(t)e eest kokku maksta rohkem või väiksema arvu pangapakkumiste korral hakata maksma kallimat laenuintressi. Kas tegu on pankade lobitööga, nii et 100-eurose näilise kokkuhoiu lubamisega hoitakse ära olukord, kus iga aktiivsem laenusoovija korraldab pankadele võistupakkumise odavaima laenuintressi leidmiseks?

3. Mudelipõhiselt (sisehindaja kasutab mudelit, mis lihtsustatult võrdleb andmebaasis toodud aadresse ja tehtud tehingute ostuhindasid) kinnisvara hinnates objekti kohapeal üle ei vaadata – objektist saadakse ülevaade kinnisvarapakkumisele lisatud fotode alusel. Sellise hindamise puhul puudub hindajal varast ja selle tegelikust seisukorrast ülevaade. Fotosid saab töödelda tänapäeval peaaegu kõigis seadmetes, lisaks saab soovi korral lisada, muuta või kustutada asju. Tehisintellekt aitab kustutada ebaseadusliku soojuspumba, lisada maakütteseadmed, vahetada aknad, varjata veekahju jälgi, parandada fassaadi või soovi korral ka kinnistu haljastada.

Järeldus: tulemus ei ole usaldusväärne, ja kui kunagi ilmneb eksimus või pettus, siis lepingutingimuste kohaselt vastutab laenaja, mitte pank. Ma ei tahaks olla see laenuvõtja, kes vara müüja poolt pangale saadetud piltide alusel hinnatud vara kunagi ise müües tegelike puuduste eest vastutama hakkab.

4. Päris kindlasti on enamik praegusajal sisehindamise kaudu leitud vara väärtusi madalamad nende tegelikust turuväärtusest. Inimlikult on see ju arusaadav, sest pank on konservatiivne ja vara allahindlus maandab lisaks panga laenuriske. Koduostja ja laenuvõtja vaates loob see aga olukorra, kus on vaja leida lisatagatis, laenata puuduolev summa kallima tarbimislaenuna või veenda müüjat müüma kinnisvara alla turuhinna.

Järeldus: kinnisvara kättesaadavus väheneb ja omand koondub vähemate omanike kätte. Kannatavad eelkõige väiksema sissetulekuga inimesed, kel pole lisatagatist ega alternatiivseid lisafinantseeringuid.

5. Headel aegadel ei maksa unustada, et kunagi tulevad kindlasti ka halvad ajad. Siis osutub sisehindamine laenuvõtja jaoks kahe teraga mõõgaks, mida pank saab kasutada ka juba olemasolevate laenutagatiste ümberhindamiseks. Sellise ühepoolse otsustuse alusel saab pank soovi korral nõuda „vähenenud“ väärtuse puhul lisatagatist, lisasissemakseid, kõrgemat intressi või nõuda kinnisvara sundmüüki.

Järeldus: kui laenuandja kontrollib ühepoolselt laenuintressi ja tagatisvara väärtust, on tal soovi korral võimalik omandada kinnisvara panga määratud hinnaga.

6. Sisehindamist saab kasutada juba olemasolevate laenutagatiste ümberhindamiseks, mille alusel saab pank soovi korral pakkuda „suurenenud“ väärtuse puhul uut laenu ilma lisatagatiseta, teha lisaväljamakseid, vähendada intressi võitmaks konkurentsis teisi laenuandjaid. Või soovi korral väljastada vähem tagatud laene. Või oma ärilaenu päästmiseks väljastada soodsamaid kodulaene, hinnates vara väärtust üles.

Järeldus: laenuandja saab turuosa võitmiseks sisehindamise mudeli kasutamise ja vastava soovi korral väljastada väiksema tagatisega laene ja seeläbi suurendada hoiustajate riske.

7. Sisehindaja ja välishindaja teenuse hinna vahe on 100 000-eurose laenu refinantseerimise korral 3%, kui pakkumine küsida ainult ühest pangast. Kahest pangast pakkumise küsimise korral laenuvõtja kulud kasvavad.

Järeldus: tegelikult toob muutus kulude kasvu. Eesti Panga ja Ekspressi näites on 100 000-eurose tüüpilise kodulaenu refinantseerimise kogukulu 2955 eurot, millest hindamise sääst kokku oleks ideaalis 3%. Pangale makstavad lepingu ennetähtaegse lõpetamise ja uue lepingu sõlmimise tasu moodustavad tüüpnäites 2500 eurot ehk 83% kogukulust. Mis siis tegelikult siin pildil valesti on?

Kokkuvõttes tasuks poliitikutel, ametnikel ja lihtsatel kodulaenu võtjatel korra mõelda, kas me ei loo lihtsustamise ja odavamaks tegemise soovist kantuna tegelikult üht uut regulatsiooni, mis kokkuvõttes ainult kindlustab oligopoolse pangaturu raudset haaret? Ilusast algsest retoorikast hoolimata ei soodusta me mitte laenukulusid inimeste jaoks alla toovat konkurentsi, vaid kinnistame ning kaitseme pankade laenukasumit. Äkki alustaks esmalt sellest, et pangad lõpetavad ujuva intressiga laenude puhul ennetähtaegse lepingu lõpetamise tasu kolme kuu intressi võtmise. Tehes seda kas siis vabatahtliku eneseregulatsiooni või regulaatori otsusega. See oleks õiglasem ja loogilisem ning aitaks kaasa eesmärgipärase tulemuse saavutamisele, tehes tüüpilise kodulaenu refinantseerimise tehingu inimesele poole odavamaks.