Alanud aastal suuremad arendajad väiksematest edukamad ei pruugi olla. Müügiks arendatud kortermaja väljaüürimine on arendaja jaoks aga algusest peale kõver äri. Miks nii?
LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing avab puust ja punaselt müügi- ja üürielamu võimaluste eripärad ja avaldab, mis arendajaid ees ootab.
1. Millist rolli hakkab alanud aastal uusarendustes mängima üüripind? Milliseid arenguid toob see eluasemete arendajatele ja milliseid eluasemeturule?
Sarnaselt oli üürimisega seonduv küsimus õhus terviskriisi ajal, kuid idee jäi ka siis pilootprojektide tasandile. Kortermaja ja üürimaja on kaks täiesti erinevat toodet. Alates materjalide valikutest, kulumiskindlustest, koduostjate ootustest ja vajadustest kuni üürnike eelistusteni. Lisaks mõjutab suuresti otsust käibemaks, sest eluruumide üürimine on käibemaksuvaba.
Kõige paremini iseloomustab valikuid näide – 200 000 eurot maksev korter, mille üür on täna 750 eurot kuus. Tootlus 4,5%, mis on suuresti tegelik tulemus ja ühtlasti võrdne tänase tähtajalise hoiuse intressiga. Üürimiseks on vajalik korteri täielik sisustamine. Sellise hinnaklassi korter reeglina 3-toaline ei ole, pigem on tegu suurema 2- toalisega, mille sisustamine maksab koos köögiga umbes 25 000 eurot. Säästlikult sisustades suudaks seda teha 20 000 euroga. 220 000 eurot teenib 750 eurot kuus.
Samas, kuna tegu on eluruumiga, siis peab riik saama tagasi käibemaksu. Selle 220 000 eurot maksva korteri pealt peab varasema 20% asemel nüüd tagastama 22% ehk veel tuleb ära anda ligi 40 000 eurot. Ehk siis selleks, et teenida 750 eurot kuus, peab tegelikult täiendavalt olemas olema kokku 60 000 eurot, mis tähendab, et jooksvalt täiendava raha saamiseks läheb esmalt 80 kuud. Selle aja jooksul on korteris mööbel kindlasti kulunum ja pind ise vajab tõenäoliselt remonti. Kortermaja korter on üürikorteriks selgelt liiga hea ja positiivse tulemuse saavutamiseks läheb aastaid. Sellise mõttega võib mängida ja teha plaane, aga jätkusuutlik see ettevõtmine esimesest päevast alates ei ole.
Teise ideena kaalutakse täna sarnaselt tervisekriisi aegsele ajale taas aktiivselt järelmaksuga kinnisvara müüki ehk algselt üürina tasutuid makseid või lihtsalt osamakseid arvestatakse sissemaksetena hilisema võimaliku ostu puhul. Sellise kokkuleppe puhul on sarnaselt eelmisega kõige suurem küsimus käibemaks. Ja erinevalt eelmisest korrast, kus pankadepoolne laen oli osades sektorites hõivatutele (toitlustus, majutus, meelelahutus jne) välistatud ning otsiti sisuliselt alternatiivseid lahendusi tehingute finantseerimiseks, on seekordne laenupakkumine eeskujulik.
Kokkuvõttes on täiendavat likviidsust arendajal läbi eelnevate sammude väga keeruline luua. Terve kortermaja väljaüürimine lootuses, et üürimakse teenindab lühiajalist arenduslaenu, võimaldab maksta vaid täiendavaid riigimakse ilma lisalikviidsust saamata.
Näidetest lähtuvalt ei hakka mängima algsete „müügikorterite“ üüripindadeks „konverteerimine“ eluasemeturul olulist rolli. Ka varasemalt on proovitud reaalsust oma soovide kohaselt painutada, aga need lähenemised ei tööta, sest kinnisvaratooted on oma sisult erinevad.
Üürimajadeks ehitatud hoonetes on korterid oluliselt väiksemad ja majad teistlaadse ruumiprogrammiga. Üks omanik lahendab osa üürnikele vajalikest ruumidest (á la pesupesemisruumid, vaba aja ruumid) ühis- või ristkasutuses olevate pindadena. Traditsioonilistes kortermajades selliseid pindasid lihtsalt pole. Veel on üürimajadega seonduv halduse ja hoolduse korraldus. Kõik esmapilgul detailid (ukselukud, läbipääsud, valgustus, filtrid jne) aktiivses kasutuses kuluvad ja vajavad jooksvalt hooldust või vahetust – tegu ei ole seega ainult tulude, vaid ka kuludega, mida tuleb juhtida, et riske maandada. Müügiks arenduse profiiliga ettevõttel see kogemus enamasti puudub või on nõrk.
Selles kontekstis on vähe tõenäoline, et üüripindade kasv arendajate seisukohalt mingit muutust kaasa tooks või eriline päästerõngas oleks. Pigem finantsiliselt nõrgemad arendajad lihtsalt lõpetavad ja need projektid võetakse üle kas kapitaliseeritumate turuosaliste või pankade poolt. Samas paljude arendusprojektide puhul ei ole ette näha midagi halba – müük toimub lihtsalt planeeritust aeglasemalt.
2. Uute korterite laovaru on ajalooliselt suur, müük kiratseb, uute ehitamist ei ole mõtet alustada. Mis ootab arendajaid ees aastal 2024? Kes kaotavad, kes võidavad, mis saab ülejäänuist?
Väitel, et tänases seisus uusi projekte ette ei võeta või turule ei tule, alust ei ole. Pigem on just uued ajad need, kus tulevad turule uued projektid – uue struktuuri ja uue loogikaga. Täna alustatavad arendusprojektid on need, mis paremini müüvad – on siis tegu väiksemate pindade või uute loogikatega.
Näeme selle aasta esimeses kvartalis mitmete projektide algust. Selle taga on fakt, et ehitushinnad on jõudnud tagasi tasemele, mis võimaldb arendusprojekte alustada. Samuti pole suurt riski, et ehituse käigus kõik hüppeliselt kallineb ning on õigustatud ootus, et projekti valmides teenitakse ka mõistlik kasum.
Laovaru on suur ja müük kiratseb on emotsionaalne retoorika, mis tegelikkusele alati ei vasta. Tegelikkus on see, et müük toimub planeeritust aeglasemalt.
2024. aastaks prognoose teha on keeruline, sest paljuski kujundab jätkuvalt meie kinnisvaraturgu sõda Ukrainas ja ei ole näha, et seal võiks kiireid või selgeid arenguid tulla. Hinnangutes on läbi jooksnud ka mõttekäik, et kindlasti võidavad suured kinnisvaraarendajad ning väiksemad kaotavad. Selles 2024. aastal enam nii kindel olla ei saa, sest nii mõnigi väiksem on oma riske osanud paremini hinnata ja juhtida, kui mõni suur ja näiliselt tugevam kinnisvaraarendaja, kes on samas suuresti finantsvõimendust kasutanud. Regulatoorsed muutused kulude baasis mõjutavad muidugi kõiki. Nii näiteks laekub see aasta seoses käibemaksutõusuga kinnisvaraarendajale 500 000 eurose vara müügist lihtsalt umbes 7000 eurot vähem. 2024. aastal pead leidma lahenduse, kuidas olla lihtsalt 2% parem, kui eelmisel aastal.
Allikas: Kinnisvarauudised.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
