SÕNA EKSPERTIDEL ⟩ Investeering või õnnemäng: kuidas oma jalg üüriäri ukse vahele saada?

Kinnisvara usku eestlasele annab kinnisvara teatava stabiilsuse ja tagala. Igale elamispinnale on õige hinna korral kuskil ostja või üüriline olemas, on asjatundjad veendunud. Kuidas aga oma jalg üüriäri ukse vahele saada ning investeeringutes edukas olla?

Iga algus on alati keeruline. Selleks, et üüriinvesteeringud ükspäev ka tulu tooksid, on tähtis oma teadlikkust ja valmisolekut tõsta. Rahast üksi ei piisa.

Alustuseks tuleb selgeks teha, milline on eelarve ning alles seejärel leida sobilik kinnisvara. Tänases turuolukorras peab olema kiire ja riskialdis, sest head pakkumised ei püsi kaua turul.

Tühja koha pealt investoriks ei saada

LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing soovitab eriti valvas olla olukorras, kus mistahes majandustegevus hakkab vaikselt rahvusspordi mõõtmeid võtma.

«Kõike ei tasu ettevalmistuseta, sõbra eeskujul, pea ees ette võtta. Üürikinnisvarasse investeerimine tähendab jooksva rahavooga ja kasvava väärtusega, st üldjuhul head investeeringut. Ent kui kogu investeerimisplaan on «ostan laenuga korteri mille pangalaen maksab end ise», siis see ei ole tõsiseltvõetav,» möönab Saksing ning lisab, et kinnisvarainvesteering vajab pikemat plaani, otseste ja eriti kaudsete kulude analüüsi, piirkonna ja objekti tuleviku ja prognoositavate tulude analüüsi. Ka ei tasu tema meelest investeeringut kaaluda ainult tänastest turuhindadest lähtuvalt, otsus ja positsioon tuleks võtta vähemalt kümne aasta vaates.

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark ja Skanton kinnisvarabüroo maakler Jana Pavlenko soovitavad sellest johtuvalt maha istuda ning koostada võimalikult detailne äriplaan ja tasuvusanalüüs, mis võtab arvesse ka võimalikke ootamatuid kulusid.

«Alati peaks mõtlema sellele, kas on ka mingeid alternatiive,» täheldab Toompark ning lisab, et kui kuhugi on mingid numbrid ja visioonid juba kirja pandud, siis tasub mõelda ka tegevustele, mis nende taga on. «Üheksa korda mõõta ja alles siis hakata teravalt lõikama,» soovitab Toompark.

Plaani tehes tasub muu hulgas arvestada ka üürikodu tulevaste elanikega: on tegu üksinda elava tudengi või lastega perega või on hoopis plaanis majutada lühiajalisi üürnikke?

Luubi alla tasub võtta ka piirkonna viimaste aastate areng, infrastruktuur, milliseid remonditöid korter vajab ja ka nõudluse muutusi vastavas segmendis.

«See on ikkagi investeering, kus kogu tootluse miinusesse ajamiseks piisab ühest halvast üürnikust, seinast leitavast vammist vms. Ning ostes laenuga, on ka halvemal ajal suur kohustus üleval. Võib-olla on mõistlikum osta hoopis iga kuu mõne kinnisvarafondi osakuid? Kindlasti ei taha eeltooduga inimesi hirmutada. Vastupidi, kui kodutöö tehtud ja riskidest aru saadakse, on üürikinnisvara kapitali akumuleerimiseks väga hea viis,» teab Saksing rääkida.

Kinnisvara puhul peab Uus Maa maakleri Ketlin Jundase sõnul alati arvestama ka teatava lisarahaga, tühja koha pealt nii lihtsalt investoriks ei saada.

«Pangalaenuga investeerimiskorteri ostmine vajab mitmeid kaalumisi – kui pika aja jooksul tulu soovitakse saada ning kas see üldse ära tasub. Seega, alustuseks on mõistlik, kui olemas oleksid mõned säästud, siis on juba võimalus hakata seda säästu kasvatama,» soovitab Jundas.

Hunt võiks kodu lähedalt murda

Kasumlikum üürikinnisvara alustava investori jaoks on asjatundjate sõnul praegu pigem tõmbekeskuste ümber asuvad kahetoalised korterid.

«Mõelda ju võib, et kolmetoalises korteri üür on kõrgem, seega tulu suurem, kuid siinkohal ei tohi unustada, et ka kulud on kõrgemad ning kahetoalise ja kolmetoalise üürihinna vahe on liiga väike, et näha selles perspektiivi. Küll aga ei tohi unustada ka neljatoalisi ja suuremaid kortereid ning samuti ka luksuskortereid. Näiteks Covid-19 tulles ei langenud suurte perekorterite üürihinnad oluliselt ning nõudlus oli jätkuvalt kõrge, teab Jundas rääkida.

Toompark ja Saksing leiavad, et üürileantav objekt ei tohiks investorist liiga kaugel olla, seda ei kilomeetrites, ei tundides-minutites. Kodu lähedal on inimese tunnetus parem ja ka kinnisvaraga seonduvad otsused on kindlamad tulema. «Hunt võiks vahepeal ka kodu lähedalt murda,» on Toompark veendunud.

Alustamiseks sobivad nende meelest kindlasti väiksema ostuhinnaga korterid, kuigi kõrgema hinnaga korterite puhul võib tootlus mõnikord ka suurem olla. «Üürikinnisvara tasuks hoida ka üsna kodu lähedal. Jõhvis või Tapal võid leida hea tootlusega korteri, aga kas sõidaksid näiteks iga kord Viljandist Jõhvi, kui kusagil veetoru lekib,» nendib Saksing.

Toomparki arvates on igal pool omad nüansid: algajal on aga tihtipeale rahaline piir ees, mis sunnib väiksemat ostma. Kui rahalist piiri ees pole, on väiksem korter alustavale investorile igal juhul parem variant. ikkagi parem.

Kinnisvara on maraton, mitte sprint

Tõnu Toompark on seisukohal, et üürileandmine on ettevõtlus, mis nõuab nii ambitsiooni kui ka julget pealehakkamist. Selline inimene peab olema valmis suhtluseks ja kompromissideks.

Üüriinvestor võiks Jundase meelest detailidele pühendunud olla, maakler Jana Pavlenko leiab aga, et edukas investor eeldab lisaks kõigele eelnevale ka avatud meelt ja analüüsivõimet.

«Numbrid võiksid huvitada ning inimestega suhtlemise oskus võiks olla heal tasemel. Ei ole võimalik, et üürid välja oma korteri ja siis aastaid ei tea, mis sellega toimub. Siinkohal usalda, aga kontrolli. Investor peab mõistma, et niisama ei tule siin elus midagi. Oma investeeringut tuleb hoida, seda parendada jooksvalt ning hoolitseda ka oma passiivse tulu eest, et see oma väärtust hoiaks,» paneb Jundas omakorda südamele.

Ingmar Saksing soovitab üüriinvesteeringutest huvitatuil rahulikult võtta ning mitte pea ees tundmatusse tormata. «Kinnisvara on maraton, mitte sprint. Protsessid on pikad ning kui ootused tootluse või kiiruse osas suuremad, leiab ilmselt paremaid võimalusi väärtpaberiturult. Nii et kainet meelt,» soovitab ta.

Saksingu meelest vajab üüriinvesteeringuga alustaja kaheldamatult ka baasteadmisi investeerimisest ja finantside juhtimisest, vastasel juhul on tegu õnnemängu, mitte investeeringutega.

«Kui sa pole läbi lugenud isegi Jaak Roosaare «Rikkaks saamise õpikut» või mõnda muud elementaarset sissejuhatust investeerimise ja vara juhtimise maailma, peaksid alustama kindlasti mujalt kui kümnete tuhandete eurode suurusest tehingust,» on ta veendunud.

Allikas: Postimees


Rubriigid

Arhiiv

Teie kiri on saadetud

×
×