Aktsiaturud on tihtipeale ebastabilsed ning tekitavad stressi isegi kogenud investorile. See on mind mõtlema pannud, et ehk pakub kinnisvaraturg mulle kauaoodatud puhkust volatiilsusest ja hoiab mind nii mõnegi hallineva juuksekarva eest.
Olen isegi naljaga pooleks mõelnud, et võib olla peaks isegi trendiga kaasa minema ja Hispaaniasse kinnisvara soetama.
Aktsiatel on kalduvus kõikida. Aastal 2020 nähti pandeemia tõttu ajaloolisi langusi, kui Aasia ja Euroopa aktsiaturud langesid 3–5 protsenti ning Nasdaq-100, S&P 500 ja Dow Jones tegid oma kõige järsema languse alates 2008. aastast. Turud on küll nüüdseks taastunud, kuid volatiilsus on endiselt olemas – lihtsalt mõelge, mis toimus alles augusti alguses!
Aktsiaturu volatiilsusele vastandina pakub stabiilsust kinnisvaraturg. eriti veel Eestis, kus korterite mediaanhinnad langesid suve alguses 5,6 protsenti. Seda samal ajal, kui USAs ja Euroopa Liidus need tõusid.
Vajan natukene rohkemat kui suurem tootlus
Majandusteadlase Robert J. Shilleri andmetel on S&P 500 aastane tootlus olnud viimased 50 aastat keskmiselt 7,58 protsenti. Kui investeerida ka saadud dividendid, siis tõuseb number 10,51 protsendini. Ligi 10 protsendine aastane tootlus tähendab, et investeeritud raha peaks kahekordistuma iga 7,2 aasta tagant.
Kinnisvara tootlus võib lähimal kümnendil osutuda aga suuremaks. Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liikme ning analüütiku Igot Habali sõnul on kinnisvara kümne aasta tootlus 11,5 protsenti ning üürihinnad seavad lähiajal end tõusujoonele. Lisaks on kinnisvara inflatsiooniga silmitsi seistes tugevam. Inflatsiooni tõusuga muutub aktsiaturg järjest volatiilsemaks ning hinnad võivad langeda. Kinnisvara seevastu kipub koos inflatsiooniga kallinema, kuna üürid on kooskõlas inflatsiooniga, mistõttu elukalliduse tõustes tõusevad ka üürid.
Aga ainuüksi tootlus mind kinnisvarasse investeerimisse veel veenda ei suuda. Keskmine korteri hind ruutmeetri kohta Tallinnas oli 2024. aasta juulis 3507,6 eurot, Tartus aga 2628,7 eurot. Kortereid üüriti Tallinnas välja hinnaga 14,2 eurot ruutmeetri kohta. Tartus jällegi natuke odavamalt: 12,5 eurot ruutmeetri kohta.
Toertudes keskmistele ostu- ja üürihindadele, kui osta Tallinnas korter ja see välja üürida, saaks praeguste hindade juures selle raha üürist tagasi 20,6 aastaga. Tartus peaks ootama aga 17,5 aastat. Need arvutused muidugi ei võta arvesse kinnisvara väärtuse tõusu ning lähenevat üürihindade tõusu.
Kuigi need arvud on hirmutavad, ei tähenda see maailma lõppu. Tallinna kinnisvaraturg on suurenemas ning on teinud seda kaks viimast aastat – nii tehingute arvult kui ka kogumaksumuselt. Tartus lood nii head ei ole: pigem on näha vähenemist. Kuid LVM Kinnisvara prognoosi kohaselt võivad ehitushindade ning intressimäärade langus tõugata kinnisvaraturgu juba sel aastal suuremale tõusule.
Uus Maa aga näeb kahte asjaolu, mis võib Eesti kinnisvaraturul muret tekitada. Üheks neist on rekonstrueerimise ebarentaablus, mis mõjutab negatiivselt elukeskkonda. Samuti on pidevad linnatänavate ehitustööd teinud lõpu mitmele äripinna üürnikule. Kinnisvarabüroo hinnangul oleks vaja nelja reformi – maamaks, ehitusõigus, maksukogumine ja kinnisvaraalane nõustamine –, et turu buumile kaasa aidata.
On ka realistlikum variant
Üürihinnad hakkavad küll pea tõusma, kuid Habali sõnul on ostmine siiani kallis. Et tekiks olukord, kus ostmine muutub kuumaksete osalt odavamaks, peab euribor minema alla 1 protsendi. SEB hinnangul jõuab euribor 2025. aasta lõpuks 2,2 protsendi tasemele, nii et 1 protsendini on veel kaua minna. Praegu on hüpoteeklaenu maksmine endiselt kallim kui korteri üürimine, vahe on umbes 200 eurot kuus. Kui me ei näe intressimäärade järsku langust, jääb üürimine paljude jaoks taskukohasemaks võimaluseks.
Seega, kui korteri ost paistab ebareaalne, on kinnisvarasse investeerimiseks ka teine võimalus: kinnisvarafondid ehk REITid (real estate investment trust), mis annavad võimaluse teenida tulu äri- ja elamukinnisvaralt dividendide kaudu. REITid on mugav investeering just pikaajalistele investoritele, kes soovivad stabiilsust ning kindlat dividendimakset.
Üks sellistest firmadest on näiteks Reality Income, mille praegune dividenditootlus on 5,2 protsenti ning makse on suurenenud 107 kvartalit järjest. Kodumaalt nopib välja EfTEN Real Estate Fund III, mille dividenditootlus on praeguse seisuga 6,25 protsendi juures. Samuti on börsil vabalt kaubeldav EfTEN United Property Fund.
Kinnisvarafondidesse on praegu viimane aeg investeerida, kuna kõrged intressimäärad on hoidnud aktsiad soodsana. Tulev intressimäärade alandamise laine hakkab tõenöoliselt aktsia hindu vaikselt kergitama, sest fondide intressikulud vähenevad.
Heaks näiteks tugevast langusest on ainuüksi sel aastal kolmandiku oma turuväärtusest kaotanud Baltic Horizon Fund, mille käekäik pole viimasel ajal ülemäära rõõmustav olnud. Suur võimenduse hulk ning tõusvad intressid on sundinud neid oma varasid müüma, samas kui EfTENi fondid ootavad vaba rahaga ostukohtasid. Baltic Horizonil pole seetõttu olnud võimalust ka kaks viimast aastat dividende maksta ning viie aasta lõikes on osaku turuväärtus enam kui 81% miinuses.
Paistab, et hetkel tuleb kinnisvara ostu mõtted kõrvale panna ning paar aastat turgu jälgida. Kindlamat investeeringud pakuvad REITid, aga kas need mind ostumõtteid mõlgutama panevad, on juba teine teema. Seega ootan ja vaatan, kas ja kunas see langeb, ning eks siis näis, kas ka mina üürileandja karjäärist kinni haaran.
Allikas: äripäev.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
