Ehitus ja kinnisvara

2024. aasta alguse seisu Eesti suuremate linnade korteriturgudel saab kõige lühemalt kokku võtta ühe müüdimurdjaliku lausega: uusarenduste osakaal kogukäibes on vähenenud, aga hinnatasemed ei ole suuresti muutunud.

Küllap on kinnisvarateema pealiskaudsemate jälgijate jaoks „käimasoleva hinnalanguse“ tunde tekitanud see, et mitmete arendusfirmade müügikorraldused on aastatagusega võrreldes kampaaniatekesksemad ja erinevat tüüpi soodustusi eksponeeritakse aktiivsemalt. Turu aktiivsus ehk ostumüügitehingute arv on täna vähenud, aga sellega kaasnevalt ei saa välja tuua mingit selget trendi uusarenduste hindade alanemisele. Seevastu vanemate korterite järelturul on hinnalangus toimunud. 

Hetkel ostuotsust kaaluva koduotsija jaoks on oluline arvestada, et see, kas uusarenduste hinnatrendis muutus toimub, ei sõltu turuosaliste poolt avaldatavast müügistatistikast, vaid üldistest finantseerimistingimustest, tarbijakindlusest, keskpanga rahapoliitikast, aga ka arendajate kapitaliseerituse tasemetest ehk müüjate finantsvõimekusest kanda välja äriplaanis prognoositust pikem müügiperiood. Olulist rolli mängib ka uue vara vastavus ostjate soovidele (nt korteri suuruse ja tubade arvu osas).

On kaks kindlat tegurit, mis elukondliku kinnisvara hinda on tõstmas – regulatsioonide ja ehitusnormatiivide karmistumine ning arendajate maksukoormuse kasv (nii käibemaksu ja tulumaksu tõus kui ehituse käigus kasvavate tööjõumaksude tõus). Kliimapöörde jätkumisega kaasneb ju veelgi suurem tähelepanu hoonete energiaklassidele, mis tähendab ka suuremaid investeeringuid vajalike näitajate saavutamiseks ning sellega kaasnevat hinnatõusu. Vanemate eurotoetustega renoveeritud kortermajade puhul on laenuintresside kasv juba viinudki selleni, et omanike jaoks pole renoveerimisega kaasnenud erilist kokkuhoidu jooksvatelt kuludelt. Loodetud võidu küttekulude ja remondifondi makse pealt sööb ära suur igakuine laenumakse, mis kestab veel aastaid. Täiesti uue kulureana on selliste majade korteriomanike arvetele lisandunud ka päris kopsakas üldelektrikulu, mis kaasneb ventilatsioonisüsteemi töös hoidmisega. Kokkuvõttes on renoveeritud maja küll väliselt nägusam ja kaasaegse tehnosüsteemiga, ent korterite planeeringute ja heakorra poolest ei suuda tulemus tihti kaasas käia noorema või nõudlikuma ostja ootustega. 

Professionaalses vaates toimub uusarenduste turul praegu tasakaalupunkti otsimine ning täna on vara öelda, kas pikemalt jõuavad oodata müüjad või ostjad. Kummale poole see liisk langeb, paneb paika, kas uusarenduste hinnatase kasvab, jääb suurtes piirides samaks või toimub langus. Langus, mida aasta aega on mitmed eksperdid ennustanud, aga mida tegelikkuses juhtunud pole. Ka jaekaubanduses on ju pidevalt eri poodide ja eri toodete kaupa kampaaniaid, aga nende põhjal ei saa teha järeldusi ostukorvi maksumuse muutumise kohta – samamoodi ei saa ühe või teise arendusprojekti hinnakampaaniast teha järeldusi kogu eluasemeturu liikumise kohta.

Meedias kõlanud diagnoosiga, et eluasemeturg on täna põhjas, nõustuda ei saa. Nii tehinguaktiivsuse kui hinna osas on näitajad olnud palju madalamad, kui numbrid, mida me täna näeme. Euribor täna on u 3,9% ja oli seekord maksimaalselt u 4,1% – ehk see ei ole tänaseks veel väga palju muutunud, aga turu ootus ja prognoos on intressitasemete jätkuv langus. Täiendavalt avaldab mõju pankade omavaheline konkurents eluasemelaenude turul, mis on toonud marginaalitaseme 1,8-2,1 protsendi juurest alla 1,3-1,4 juurde. Ehk kui veel eelmisel aasta teisel poolel võis kodulaenu koguintress olla ca 6-6,5%, siis täna on see number 5,2-5,3% vahemikus. Veel Euribori langust ja näeme juba viiendiku võrra väiksemat intressitaset kodulaenuturul, mis on oluline muutus nii iga ostja kui ka kogu turu jaoks tervikuna.

Jätkuv intressitasemete langus elavdab kinnisvaraturgu, sest annab selge signaali ostuotsuste tegemiseks – isegi kui värske kodulaenu esimese poolaasta intressimakse on veel mõnevõrra suurem, siis järgmisel poolaastal see langeb. Turgu toetab veel ka Eesti Panga maksimaalse laenuvõimekuse arvestuse korra muutus, mis võimaldab pankadel koduostjatele suuremaid laene väljastada ja suurendab seeläbi ka kodude kättesaadavust ning laenule kvalifitseeruvate potentsiaalsete koduostjate ringi.

Täiendav faktor, mis annab kinnisvarasektori arengule positiivse tõuke, on ehitushindade langus. See on viimastel kuudel võimaldanud alustada täiesti uute arendusprojektide ehitusega nii Tallinnas, Tartus kui ka Pärnus, kusjuures nende varade müügil ei ole hinnatase madalam seni turul olevatega võrreldes.

Neile, kes otsustushirmust või siis hoopis soodsama ostukoha leidmise lootuses mõtisklevad teemal, et kas turg võib liikuda ka alla, tuleb loomuliku vastusena öelda, et muidugi võib. Sellise stsenaariumi peamised päästikud on samuti suure pildi seisus ehk selles, mis toimub Ukraina sõjas, Eesti majanduskeskkonnas ning tarbijakindluse näitajates. Lisaks veel suur tundmatu nimega Eesti Vabariigi valitsus ja Riigikogu, kes riigirahanduse korrastamise loosungi all võib ju ükskõik millisele sektorile või varaklassile ootamatuid koormisi kehtestada. Muidugi ei mõju sellised administratiivsed maksutõusud majandusaktiivsusele üldiselt või konkreetsele sektorile – antud juhul kinnisvara omanikele hästi.

Üürikinnisvara omanikud on viimasel aastal peamiselt pidanud keskenduma tõsiasjale, et kinnisvara on vähemasti varaklass, mis üldiselt kaitseb inflatsiooni eest. Üüritootlused on viimase aasta-pooleteise jooksul loomulikult vähenenud. Teisalt sõltub aga omaniku kogutootlus mitte ainult otseselt üürist, vaid ka vara väärtuse kasvust, mis üürikinnisvara puhul on senini olnud ajas positiivne, vahel isegi väga positiivne. Tuleb oodata tsükli vaheldumist ning sellega suure tõenäosusega kaasnevat kogutootluse kasvu.

Üürituru käekäik paari lähema aasta vaates sõltub mitmest faktorist, millest olulisemad on jällegi Ukraina sõja kulg (nii makromajanduse kui ka üürihuviliste koguarvu vaatevinklist), Euroopa Keskpanga rahapoliitika ja Eesti maksupoliitika muutumise risk. Samas ostetakse ka täna nii ärikinnisvara kui arendusprojekte, sest pikemalt valdkonnaga seotud ja mitu majandustsüklit läbi teinute investorite jaoks on hinnatase tehingusse minekuks sobiv.

Üüriinvesteeringute perspektiivide hindamisel tuleb aga väiksema kaliibriga tegijal arvestada, et kui juhtub see, mida turg ootab ehk kapitali hind läheb aasta lõikes alla, siis esimesena saavad sellele odavamale kapitalile ligi just suuremad ja võimekamad turuosalised. Paari korteri suuruse portfelliga väikeinvestoriteni jõuab aga odavam raha selgelt viitajaga.

Vaadeldav ja võrreldav periood on turuseis kahes kolmekuulises ajavahemikus: november 2022- jaanuar 2023 ja täpselt sama periood aasta hiljem ehk november 2023 – jaanuar 2024

Järeldus statistikast on ühene – mida suurem turg, seda likviidsem ja stabiilsem. Tallinnas on aastaga võrreldavatel perioodidel korteriturg kasvanud nii tehingute arvult kui nende kogumaksumuselt, Tartus pisut vähenenud ja Pärnus on korteriturg ootuspäraselt suve ootuses.