Elukondliku kinnisvara turg on rohelises. Turuaktiivsus rullib isegi maksutõusud maha – müüjad on aiva rasvasema või sees.
Jõllitamise meistrivõistlused said mööda ja elukondliku kinnisvara valdkonnas puhuvad värsked tuuled – ostjate pidu on läbi. Kinnisvara valdkonna ekspertide seas levib juba mõnda aega järjest enam veendumus, et aktiveerunud eluasemeturg on juba realiseeruma hakkava hinnatõusu alguses. Ka tänane Statistikaameti turu tagasivaade ning juurde laekunud ekspertide kommentaaridtoetavad seda.
LVM Kinnisvara tegevjuht Ingmar Saksing võtab osadeks olukorra eluasemeturul ning näitab, mis ja miks toimub ning veel hakkab toimuma aastal 2025.
Mis ootab ees järelturu elamispindasid aastal 2025 (ost-müük) ja miks?
Saksing: “2025. aasta on kindlasti parem, kui käesolev ja seda nii kinnisvaratehingute arvu, kui väärtuse poolest. Põhjuseid on mitmeid. Peamine turgu vedav faktor on „tegelik nõudlus“ ehk siis viimaste aastatega eri põhjustel kogunenud kuid edasilükatud tehingute realiseerumine. Inimestel on eluline vajadus kinnisvara kas osta või müüa ja seda seni paljuski takistanud asjaolude muutumine võimaldab nüüd tehinguid teha.
Juba täna on muutus statistikas näha. Tehingute arv aastal 2021 oli 60000, 2022 oli tehinguid 50000, 2023 veel vähem ehk 40000, tänavu on trend selgelt ülespoole – juba kolmas kvartal, rääkimata neljandast on elukondliku kinnisvara osas numbrid rohelises ja tehingute arv enne aasta lõppu praktiliselt 40000. Tunnetuslikult oleme nullpunkti läbinud ja siit edasi on kinnisvaraturg järjest parem. Rahaliselt ületab 2024. aasta maht eelmist aastat mõned nädalad enne lõppu 200 000 000 eurot.
Trend on jätkuv ning reaalset nõudlust on teise olulise faktorina toetamas intresside langus. Kuue kuu Euribor on langenud 2,6 protsendini. Lisaks on, võrreldes aasta või isegi poole aasta taguse perioodiga, täna näha ka pankade aktiivset soovi finantseerida kinnisvaratehinguid ning see rahapakkumise kasv annab kogu turule suuna.
Mõningase tagasilöögi kliendi vaates annab kindlasti maksutõus, kuid teisalt ei võimalda maksude tõstmine arendajate sisendkulul ehk ehitushinnal väga langeda, mis tähendab, et uute kodude puhul täiendavat nõudlust hinnalangusest tingituna oodata ei tasu.
Samas ankurdab see seis ka vanemate elamispindade hinnataset. Nii üllatav, kui see ka kõrvalseisjale tundub – viimase kuu näitena saab tuua, et hea hinnaga varade puhul on ostjad hakanud taas teineteist üle pakkuma. Loogika on lihtne – turu keskmisele vastava pakkumishinna pealt tekib mitu huvilist ja kui tegu on sellise varaga, mis nende ostjate vajadustele ja eelistustele vastab, on võitja nõus tavalise keskmise Tallinna uuema korteri hinnaklassis isegi kuni 10% juurde maksma, et tehingut kindlustada.
Paljude jaoks on tegu pikalt edasi lükatud otsusega, mida nüüd tahetakse ASAP realiseerida – kaalutakse hinnamuutust, võrreldakse seda kuumakse muutusega, võimalike üürihindade ja mis veelgi olulisem – üüriturul tegelikult pakutavate varadega ja otsustakse tehingusse minna. Muidugi ei ole see igapäevane, vaid pigem kinnitus sellest, et ostjakeskne turg on vaikselt muutumas.“
Milliseks kujuneb Eesti elukondlik üüriturg (uusarendused, järelturg) aastal 2025? Põhjused.
Saksing: “Tänane reaalsus on see, et kvaliteetset üüripakkumist, eriti keskmisest suurematele elamispindadele, on turult raske leida. Kui sa tahaksid elada uues kahetoalisest suuremas korteris ja pikemaajalise lepinguga, siis pakkumisi praktiliselt ei ole.
Osaliselt tingib see täna müügitehinguid kinnisvaraturul – päris seda, mida soovitakse, ei ole turult saada niipalju kui vaja ning seetõttu otsustatakse vara osta. Pakkumiste hulka vaadates on ju tunne, et kortereid ja elamuid justkui oleks, aga süvenedes siiski nõudlusele vastavat pakkumist väga ei ole.
Kuna viimastel aastatel on eri kriiside – sõda, inflatsioon, intresside hüppeline kasv, energiahindade kõikumine – tõttu olnud turg paljuski määramatu suunaga, võrreldes varasemate perioodidega, siis ei ole suuremad fondid ega ka kinnisvarainvestorid ostnud juurde nõudlusele vastavat elukondlikku üürikinnisvara. Lihtsalt selliste projektide tootlus ei ole vastanud ootustele.
Kui sa lähed täna konkreetse üürisooviga turule mitte Tallinna südalinnas, vaid mõnes elamupiirkonnas, näiteks Kristiines ja soovid ostmise asemel üürida uut möbleeritud korterit, mis ei oleks ainult 2-toaline, siis see pakkumine sisuliselt puudub. Kõik, mis pakutakse, leiab üürniku loetud päevadega. Puudub pakkumise-nõudluse tasakaal, mis annaks mõlemale poole aega ja võimalust mõelda ning kaaluda ja leida endale parim vara. Nagu eelpool selgitatud, sunnib see paljusid otsustama ostu kasuks, sest inimene saab nii ikkagi lihtsamalt leida vajadustele ja soovidele vastava sobivas asukohas kodu.
Veel mõned aastad tagasi õhus olnud tunne, et kohe-kohe ujutavad professionaalsed institutsioonilised investorid vähemalt Tallinna turu üle kvaliteetsete ja kättesaadavate pikaajalise üürikorteritega, ei ole realiseerunud. On küll selliseid projekte, mis ebasoodsa müügikonjunktuuri tingimustes on müügimajadest üürimajadeks ümber nimetatud, aga need on loomult ikkagi ajutised lahendused. Ja rohkem pakutakse lühiajalist üüri, keskpikka ja pikka üürivaadet on vähem, kuna omaniku vaates on tegu sellise asenduspakkumisega, millega püütakse lihtsalt segasest ajast üle saada ja projektide rahavoogusid juhtida.
Kui rääkida Skandinaavia või Lääne-Euroopa üüriturust, siis tavalised on sealsed 10- või isegi 20-aastased lepingud ja mitte nii, et me igal aastal vaatame siin üürihinda üle sõltuvalt inflatsioonist, tarbijahinna muutusest vms.
Eestis on need „pikad“ lepingud ka üürimise puhul sellised indekseerimise või siis omanikupoolse võimalusega igal aastal hinda läbi rääkida. Vara omaniku vaates on see meie dünaamilises majanduskeskkonnas ja Euroopa keskmist enamasti tugevalt ületava hinnakasvu tingimustes hea võimalus, kuid keskmise üürniku seisukohalt see liiga stabiilset ja kindlat alust elule ei loo. Samuti pideva hinnamuutuse faktor muudab sellise esmapilgul pikaajalise üürilepingu loomult tähtajatuks, st avatuks võimalusele ka ootamatult kiireks lõpetamiseks. See aspekt kallutab inimesi, kel vähegi võimalik, kaaluma pigem müügi- kui üürilepingu sõlmimist.”
Allikas: kinnisvarauudised.ee
Jäta oma number - selgitame välja!
