Novembris sai eestikeelsena kättesaadavaks ja jõustus Euroopa Liidus 2010.aastal kehtestatud kinnisvaramaaklerite teenuse standard. Standardi kasutusele võtmise eesmärk Eestis on tõsta maaklerite usaldusväärsust ja osutatava teenuse taset. Seejuures on oluline rõhutada, et standard on koostatud ennekõike tarbija huvidest lähtuvalt. Kinnisvaramaaklerite teenustele esitatavate nõuete ühtlustamine läbi Euroopa standardi garanteerib turul toimuvate tehingute usaldusväärsuse. Nagu üle Euroopa saab igal pool võtta bensiini 95, saab nüüdsest igalpool osta maakleriteenust ühtsetel alustel. Kindlasti rõõmustavad standardi Eestis jõustumise üle näiteks Soome ja Rootsi kliendid, kelle jaoks see standard ei ole võõras ja kelle jaoks tõstab see Eesti maaklerite usaldusväärsust ning ühtlasi ka Eesti kui riigi usaldust. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja pool tõlgitud ja Eesti Standardikeskuse poolt avaldatatud standardi EVS15733:2010 tõlge on raamdokument, kus on ära toodud näiteks lepingute miinimumnõuded, maakleri kohustused ja maaklerteenuse lepingu kirjalik vorm. Uus standard hõlmab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvaid erinevaid aspekte, sealhulgas tehinguid puudutav terminoloogia, personalile esitatavad kvalifikatsiooninõuded, teabe- ja teenuste korraldus, kindlustustingimused ja eetikakoodeks. Kuivõrd tegemist on üldnormiga, siis on standard järgmiseks ja reegliks kõikidele maakleritele, sõltumata sellest, kas tegemist on maakleri kutseeksami läinud maakleriga või mitte. Võlaõigusseadus ütleb, et oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev maakler peab toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kindlasti täpsustab vajalikke kutseoskusi ka uus EL-i standard. Oluline roll standardi jõustumisel on tarbijal Väga oluline on, et standardiga tutvuks lisaks maakleritele ka kliendid. See annab neile võimaluse saada teada, millised on teenuse kvaliteedile ja kokkulepetele kehtestatud miinimumnõuded. Kliendid saavad standardi kohta infot Kinnisvaramaaklerite Koja kodulehelt, loodetavasti ühinevad teavitusega ka pangad, notaribürood jt kohad, kus klient nende teemadega kokku puutub. Mida rohkem kliendid teavad ja tuginevad oma õigustele, seda professionaalsemaks ja läbipaistvamaks meie kinnisvaraturul osutatav maaklerteenus muutub. Üks, mida kliendid peaksid EL-i standardile tuginedes maaklerilt nõudma, on kirjalik leping. Oluline on seejuures vaadata, et kõik, mida maakler lubab, saaks ka lepingusse kirja. Miks? Sest ainult nii on võimalik nõuda maaklerilt kohustuste täitmist. Leping annab tarbijale õiguse öelda, kas ta sai lubatud teenust või mitte. Põhimõtteliselt võib ju sõlmida ka suuliseid lepinguid, kuid see toob üldiselt kaasa hulgaliselt vääritimõistmisi ja probleeme, mille lahendamine ja tõestamine on väga keeruline. Näiteks kui inimene müüb oma vara iseseisvalt andes samal ajal ka maaklerile suulise nõusoleku müügiks, võib maakler hakata tasu nõudma ka siis, kui ka ta ostjat ei leidnud. Kuidas sa tõestad, et tasu maksmise osas sellist kokkulepet ei olnud? Või kui maakler ütleb, et ta reklaamib müüdavat objekti, siis mida see tähendab? Kas see, kui kopeeritakse omaniku pildid kinnisvaraportaali ja pannakse oma nimi juurde, kas see on maaklerteenus? Oluline on panna lepingusse kirja teenuse ja lubatud tegevuste võimalikult konkreetne sisu. Võrdlusena näiteks IT-valdkonnast võib tuua selle, kui internetiteenuse pakkuja ütleb, et ta pakub kiiret internetti - kas oleksite valmis seda teenust ostma teadmata, kui kiire see kiire internet tegelikult on? Ka restoranis tellides, eeldab meist igaüks, et saab seda, mida menüüst tellib, mitte seda, mida peakokk parasjagu valmistada soovib. Mida aga kinnisvaratehingute puhul kindlasti öelda ei saa! Minimaalne informatsioon, mida leping peab sisaldama: - poolte andmed - ülesanne - tasu, kulud, maksetingimused - tähtaeg ja lõpetamise tingimused - tasu jagamine - ainuesindus või esindus - maakler või meeskond Kinnisvaramaakleril tuleb standardist lähtuvalt selgitada ostjale tema õigusi ja kohustusi ning edastada õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib mõjutada tehinguga seotud mis tahes otsust. Maakler peab maaklerilepingu sõlmimise eelselt koguma registritest andmed vara koosseisu, suuruse ja seisukorra kohta. Lisaks peab ta enne maaklerilepingu allkirjastamist veenduma vara kuulumises kliendile ning kolmandate isikute õigustes sellele. Seejärel on maakleri ülesandeks koostada kliendile turuülevaade. Kindlasti ei tähenda see ühe üldise dokumendi kliendini toimetamist, vaid konkreetse vara kohta koostatud ülevaate tutvustamist. Oluline on teada, millised on pakkumishinnad, kui palju vara gruppi kuuluvaid pakkumisi turul on ja milliste hindadega on neid müüdud. Maakler peab andma ka hinnangu keskmise müügiperioodi kohta. Pärast ülevaadet peab maakler andma omapoolse hinnasoovituse ning selgitama õiguste, kohustuste ja volituste ulatust. Kõikide detailide täpsustamise järgselt peab maakler selgitama, milliseid dokumente peab müüja ostja leidmisel omama ja müügilepingu allkirjastamise järgselt ostjale üle andma. Samuti peab maakler andma kliendile ülevaate tehinguga kaasnevate kulutuste suurusest (notaritasu, riigilõiv jms). Maakler on kohustatud: - objekti ülevaatama (erandiks uued objektid) - andma nõu otsitava kinnisvara turuhindade, tõenäoliste kulude, hindade, maksude ja lõivude kohta. - esitama ostjale teabe, mis tähistab müüja õigust kinnisomandile ja/või valdusele, hõlmates kõiki servituute, hüpoteeke või kasutuspiiranguid. - esitama nimekirja tehinguks vajalikest dokumentidest -esitama ostjale dokumendi, mis tõestab, et tal on seoses tehinguga õigus vastu võtta makseid. - informeerima ostjat talle avaldatud või teadaolevatest objekti puudustes Uue standari järgi peab kinnisvaramaakler ka müüjale selgitama tema kohustusi ning edastama talle viivituseta tehinguga seotud infot. Müüja ja potentsiaalse ostja vahelisite läbirääkimiste vahendamiseks lepib maakler kokku sobiva viisi (e-post, telefon, kohtumine) ja korraldab pooltevahelised läbirääkimised. Seejuures tuleb meeles pidada, et maakler esindab ja nõustab teda palganud poolt. Uus standard annab Eesti Vabariigis esmakordselt tarbijale aluse seoses kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste kvaliteediga pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole. Tarbijakaitseametil tekib omakorda alus võrrelda osutatud teenust standardis sätestatuga. Standardiga kaasnevat järelvalvet hakkab tarbijat puudutavates olukordades teostama samuti Tarbijakaitseamet sh kui on tegemist eksitavate reklaamide ja eksitavate kauplemisvõtetega jne Lõpetuseks tahan öelda, et ega igal juhul ei pea kinnisvaramaakleri teenust ostma. Kes tunneb, et tal on piisavalt teadmisi, aega ja tahtmist sellega ise tegeleda, saab seda ise teha. Selleks, et kuulutus kinnisvaraportaali lisada ei pea maaklerit palkama. Inimesed tegelevad paljude asjadega ise. Mõni küpsetab kodus leiba - see on väga hea ja eriline. Teine ostab seda poest. Mõni esindab ennast kohtus. Mõni ka ravib ennast ise. Samas, kui otsustatakse maaklerteenust kasutada, siis tuleks seda teha õigesti - sõlmida leping, kus on kirjas mõlema poolte õigused ja kohustused ning peale osutatud teenust ka selle eest maksta. Hea teenuse eest rohkem, halvema eest vähem - nii nagu seda tehakse igas teises valdkonnas!

Kinnitame, et LVM Kinnisvara ei ole mängureegleid rikkunud. Lähtume oma töös teenuste standardist, Võlaõigusseadusest ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja headest tavadest. Kõigil juhtudel, kui osutatakse ühiselt teenust ja koostöö osas on eelnevalt kokku lepitud, oleme seda ka teinud. Tegutseme eelkõige oma klientide huvides ning soovime hoida professionaalsel tasemel maakleri kui elukutse mainet. Vastavalt kinnisvaramaaklerite poolt osutatavate teenuste standardile esindame kliente ainult kirjaliku lepingu alusel. Enamikel juhtudel esindame lepingu alusel müüjaid. Sellest lähtuvalt teeme koostööd teiste kinnisvaramaakleritega, kes esindavad ostjaid lepinguliselt. Meie jaoks on oluline, et maakler oleks ostja volitatud esindaja. Teistel juhtudel, kus esindame kirjaliku lepingu alusel ostjaid, teeme koostööd kirjaliku lepingu alusel müüjaid esindatavate kinnisvaramaakleritega. Koostöö aluseks on ühiselt osutatud teenused ja eelnevad kokkulepped. Soovime anda omapoolse panuse, et korrastada Eestis kinnisvaramaaklerite tegevust ja turgu ning seda just tarbija huvisid silmas pidades. Hetkel kinnisvaramaakleritel sisuliselt tarbijate ees kohustused puuduvad. Alates selle aasta novembrist saab Eesti kinnisvaraturul kinnisvaramaakleritega seotud probleemides, vaidlustes ja ka kohtuotsustes toetuda Euroopa standardile - see annab tarbijale kindluse pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole ebakvaliteetse teenuse saamisel kinnisvaramaaklerite poolt. Kvaliteeditaseme hindamisel hakkab tarbijakaitseamet lähtuma just eelkõige nimetatud standardist. Loodame, et see samm aitab kaasa kinnisvaraturu korrastumisele ja maaklerite maine ja töökultuuri tõstmisele.

Maaklerteenuste lepingu puhul on tegemist käsunduslepinguga ning neile kohaldatakse võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut. Vastavalt VÕS § 620 täpsustab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvat standard EVS-EN 15733:2010. Iga lepingu puhul on tegemist konkreetse kokkuleppega ja need võivad olla väga erinevad. Üldiselt mõistetakse esinduslepingu all kokkulepet kinnisvaramaakleri ja kliendi vahel, kus viimane annab maaklerile õiguse esindada teda kinnisvara müümisel. Seejuures võib müümisega samal ajalt tegeleda nii omanik ise kui ka kõik teised kinnisvaramaaklerid, kellega omanik on kirjaliku kokkuleppe sõlminud. Maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest. Seejuures saab tasu vaid ostja leidnud maakler. Kui omanik leiab ostja ise, siis maakleritel õigust tasule ei teki. Ainuesinduslepingu all mõistetakse kokkulepet, kus klient usaldab kinnisvara müügi ainult ühele kinnisvaramaaklerile. Sel juhul on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest juhul, kui maakler on leidnud ostja. Tõsi, kui ostja on leidnud klient ise, siis maakleril alust tasule ei ole. Ainuesinduslepingus võib ka kokku leppida, et maakleril tekib õigus maakleritasule müügilepingu sõlmimisel igal juhul, ka siis, kui ostja on leidnud müüja iseseisvalt. Nii et ainuesinduslepingu saab sõlmida mõlemal viisil: maakler ei saa mingit tasu, kui müüja leiab ise ostja, kui ka sellisena, et maakler saab igal juhul tasu, sõltumata sellest, kas ta leidis ostja või mitte. Kõik sõltub kokkuleppest. On võimalik, et kui müüja leiab ise ostja, siis hüvitatakse maaklerile ainult teatud kulud, mis on otseselt tõestatavad ja seotud näiteks reklaamiga. Leping tuleks sõlmida tähtajalisena. Ainuesindusleping on mõistlik sõlmida lühemaks tähtajaks kui esindusleping. Korteri puhul võiks lepingu tähtaeg olla mõni kuu, elamu puhul ei tohiks kokkuleppe tähtaeg olla üle aasta. Allikas: Äripäev, Kinnisvara mai 2012

Kinnisvaraturg on täpselt nii efektiivne ja läbipaistev, kui efektiivsed ja läbipaistvad on kinnisvaraturu siinsetele osalistele kehtivad seadused ja normid. Seaduste ja normide selgusest sõltub ka Eesti võime kaasata välis- ja kinnisvarainvesteeringuid. Mida läbipaistvam on meie kinnisvaraturg, seda suurem on ka meie investeeringute kaasamise võime. Siiani on osaliste käitumispõhimõtted veerandi riigieelarvega võrduval Eesti kinnisvaraturul kujunenud juhuslikult. Õigem oleks öelda, et nende osas puudub igasugune selgus ja struktuur - nii tarbijate kui ka investorite ootus kinnisvaramaaklerite teenustele kujuneb igal üksikul juhul eraldi. See on aga omakorda toonud kaasa kinnisvaraturul pakutavate teenuste väga erineva kvaliteedi, teatud juhtudel puudub see aga ka erialaliitu kuuluvatel kinnisvarafirmadel üldse. Kaebamise võimalus Eesti kinnisvaraturg on tänu märtsis 2010 jõustunud kinnisvaramaaklerite pakutavate teenuste standardile läbi tegemas kiireid muutusi paremuse suunas. Kuigi võlaõigusseadus reguleerib maaklerteenustega seonduvat, ei puuduta see vähimalgi määral osutatavate teenuste kvaliteeti. Jõustunud standardi valguses saab aga hoopis uue sisu käsunduslepinguid reguleeriv võlaõigusseaduse § 620, mis kohustab oma majandus- või kutsetegevuses tegutsevat kinnisvaramaaklerit toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, milleks saab veel sel aastal Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja pool tõlgitav ja Eesti Standardikeskuse poolt avaldatav standardi EVS15733:2010 tõlge. Kuivõrd tegemist on üldnormiga, ei puuduta standard ainult koja liikmeid, vaid kõiki kinnisvaraturul tegutsevaid ligi kahte tuhandet kinnisvaramaaklerit. Uus standard annab Eesti Vabariigis esmakordselt tarbijale aluse seoses kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste kvaliteediga pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole. Tarbijakaitseametil tekib aga omakorda alus võrrelda osutatud teenust standardis sätestatuga. Uus standard hõlmab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvaid erinevaid aspekte, sealhulgas tehinguid puudutav terminoloogia, personalile esitatavad kvalifikatsiooninõuded, teabe- ja teenuste korraldus, kindlustustingimused ja eetikakoodeks. Kinnisvaramaaklerite teenustele esitatavate nõuete ühtlustamine läbi Euroopa standardi garanteerib turul toimuvate tehingute usaldusväärsuse. Kohustuste suur hulk Uue standardi kohaselt peab kinnisvaramaakler selgitama ostjale tema õigusi ja kohustusi ning edastama õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib mõjutada tehinguga seotud mis tahes otsust. Nii näiteks on maakler kohustatud esitama kinnisvara kirjelduse, andma nõu otsitava kinnisvara turuhindade, tõenäoliste kulude, hindade, maksude ja lõivude kohta. Samuti on ta kohustatud ostjale esitama teabe, mis tähistab müüja õigust kinnisomandile ja/või valdusele, hõlmates kõiki servituute, hüpoteeke või kasutuspiiranguid. Oluline on seejuures asjaolu, et nüüdsest peab kinnisvaramaakler esitama ostjale ka dokumendi, mis tõestab, et tal on seoses tehinguga õigus vastu võtta makseid. Lisaks peab kinnisvaramaakler ostjat informeerima talle avaldatud või teadaolevatest asja puudustest. Uue standari järgi peab kinnisvaramaakler nüüdsest ka müüjale selgitama tema kohustusi ning edastama talle viivituseta tehinguga seotud infot. Näiteks peab kinnisvaramaakler koostama ja edastama ülevaate müüdava kinnisvara turuhinna kohta, andma ülevaate turundusega seotud kuludest, makstavatest tasudest ja lõivudest, kooskõlastma turundustrateegia ning esitama nimekirja tehinguks vajalikest dokumentidest. Kliendi leping Kui siiani puudus maakleri ja kliendivahelistes kokkulepetes vorminõue, siis standardite kohaselt peab see olema eranditeta kirjalik. Lisaks vorminõudele sisaldab standard ka lepingute miinimumnõudeid. Maaklerteenuste leping peab sisaldama lepingupoolte nimesid ja aadresse, maakleri registrinumbrit, töö sisu, makstavaid tasusid ning kulusid. Lepingus peab kirjas olema ka seegi, kas tegemist on ainuesindus- või esinduslepinguga ning kas lubatud on alltöövõtt ehk kas lubatud on maakleritevaheline koostöö. Kinnisvaramaakler peab hakkama pidama ostjate tehtavate pakkumiste registrit. Uue kohustusena peab kinnisvaramaakler teavitama klienti, et juhul kui klient on palunud mõnel teisel kinnisvaramaakleril sama kinnisvara müüa, võib ta olla kohustatud maksma kahekordset tasu. Maakleri vastutus suureneb Nüüdsest peab kinnisvaramaakler tema poolt müüdavad kinnisvaraobjektid kohapeal isiklikult üle vaatama. Erandiks on ainult uued, enne valmimist müüdavad objektid. Nii on müüjad kaitstud selle eest, et kinnisvaramaaklerid jagavad müügikuulutusi kopeerides infot objektde kohta, millega nad ise kunagi tutvunud pole. Kui kinnisvaramaaklerile on usaldatud korteri või maja võtmed, tuleb selle vaatamisega seotud kokkulepped sõlmida igal konkreetsel juhul eraldi või kokku leppida ajad, millal maakler võib seda teha - nii on tagatud omanike privaatsus ja turvalisus. Ka müügiplakatite paigaldamine eeldab nüüdsest eraldi selget kokkulepet lepingus. Raha, mida kinnisvaramaakler klientide nimel oma valduses hoiab, tuleb hoiustada maakleri isiklikust varast eraldi. Samuti ei tohi maakler hoida oma valduses kliendile kuuluvat raha, kui see pole kaetud rahalise garantii või piisava kindlustusega. Eraldi on rõhutatud asjaolu, et kinnisvaramaakler peab summade tasumisel sularahas väljastama tasumist tõendava dokumendi. Raha kõrval peavad kinnisvaramaaklerid tagama, et nende tegevused on kaetud maakleri tehingute tüübi ja väärtusel põhineva erialase kahjukindlustusega. Nõudmised teadmistele Standard kehtestab isikutele, kes võtavad standardis määratletud vastutused, ka erialase pädevuste miinimumnõuded. Pädevust hinnatakse eelkõige hariduslike saavutustega, mis vastavad minimaalselt 120 ECTSile (Euroopa ainepunktide ülekandmise süsteem). Samuti on reguleeritud iseseisva töötamise õigus - soovitav on läbida 12-kuuline asjakohase erialase kogemuse omandamise periood. Teadmiste hulka kuuluvad ka teadmised eetikakoodeksist. Nii peab maakler tagama, et on tutvunud standardis toodud eetikakoodeksiga ning selle allkirjastanud, järgides asjakohaseid erialase hea tava määrusi ning standardeid. Kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste standard täidab uue sisuga VÕS § 620, võimaldades nii Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojal kui ka tarbijakaitseametil hinnata ja kontrollida kinnisvaraturu osaliste tegevust. Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus