Riikliku järelevalve kehtestamise vajalikkusest kinnisvaramaaklerite tegevusele on räägitud juba aastakümneid, aga olukord on ikka selline, et iga juhuslik inimene võib ennast maakleriks nimetada ja inimesi tüssata ning keegi ei vastuta.

Seadusest tulenevalt sõlmitakse üldjuhul kõik kinnisvaraga seotud müügilepingud notariaalselt ja on üsna tavapärane teadmine, et kokkuleppe valmistab ette notaribüroo. Kuidas vältida hilisemaid vaidlusi?

Kuigi teadlikkus kinnisvaratehingutest on aastatega kasvanud, usub osa müüjaid jätkuvalt, et mitme kinnisvaramaakleri palkamine võimaldab kinnisvara müüa kõrgema hinnaga.

Ingmar Saksing, LVM Kinnisvara juhatuse liige Kinnisvaramaakleri teenus on üks kallimaid, samas tihti sellele ei mõelda ning sageli langeb otsus palgata esimesena ühendust võtnud maakler. Vastavat uuringut Eestis küll korraldatud ei ole, aga sarnased uuringud teistes riikides kinnitavad juhuslikku valikut. Näiteks on USA-s ja Kanadas vastav näitaja 60%. Miks see nii on, on eraldi küsimus. Ka Eestis on maaklerit palgates vastus "jah" lihtne tulema, sest paljude muude asjaolude kõrval ei pöörata tähelepanu isegi tööks vajalike teadmiste olemasolule, rääkimata esindaja ametinimetusest. Oma teenuseid pakub Eestis hinnanguliselt ligi 2000 maaklerit, samal ajal on kehtiva kutsetunnistuse omanikke enne sügisest eksamit 158, mis omakorda tähendab seda, mitte kõik maakleri palganud kliendid ei saa oma kinnisvaraküsimusi lahendatud või ei esindata nende huve parimal võimalikul viisil. Eestis ei reguleeri kehtivad seadused maaklerite tegevust, ka mitte maakler, kinnisvaramaakler või kutseline kinnisvaramaakler kasutust. Tänast õiguslikku ja turuolukorda arvestades on kindlaim tagatis maakleri teenuse ostjale palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, kes on läbinud kutseeksami ning seega on olemas maakleri tööks vajalikud teadmised, oskused ning kogemus. Või pöörduda firma poole, kus töötab vähemalt üks kutseline kinnisvaramaakler ning kes seeläbi teiste tegevuste eest vastutab. Selliselt valikut tegev klient saab hinnanguliselt valida 700 maakleri vahel. Kutseeksami sooritamine on maakleritele vabatahtlik, kuid seda saab sooritada vaid turuosaline, kes on sel alal töötanud vähemalt kaks aastat. Eksami sooritamine ei ole eelnevalt seda tööd teinud inimesele raske, kuid selle läbimine on tunnistus sellest, et tal on olemas maakleri tööks vajalikud teadmised ja ta on sidunud end kinnisvaravaldkonnaga pikemalt. Nii teab ta näiteks, millised on hetkel kehtivad ja lähitulevikus kehtima hakkavad õigusaktid. Lisaks on kutsestandard pidevalt uuenev raamdokument, mis tagab kutsetunnistuse vastavuse muutuvale keskkonnale. Allikas: Äripäev, Kinnisvara august 2013

Kui nõukogude ajal oli elamispinna vahetamine üsnagi populaarne, kipub see praegu venima, sest pakkuja tahab vastu saada ideaalilähedast kodu, mida ta aga võibki ootama jääda, sest pakkumisele ei reageerita. Elamispindade vahetus võib ära jääda, kuna kompensatsioonis ei suudeta kokku leppida. Foto: Ants Liigus . "Igaühel on oma unistused, keegi ei taha teise unistuste korterit," lausus LVM Kinnisvara ASi juhatuse liige Ingmar Saksing. "Inimeste ootused erinevad. On juhtunud, et ideaali otsitakse üle aasta," lisas ta. "Vahetustehingud on küll nõutud, kuid teostuvad harva, kuna raske on leida kortereid, millega mõlemad pooled rahule jääksid," nentis Domus Kinnisvara maakler ja hindaja Piret Rondo. Vahetamine ei õnnestu Tänavu maist on üritanud oma Pärnu kesklinna korterit hinna poolest samaväärse vastu vahetada õpetaja Teele Vihmann, kuid see pole tal siiani õnnestunud. Vahetada mõtles ta, kuna korteri müüminegi ei õnnestunud. Viis aastat tagasi proovis spetsialist Liina Laukuski oma kesklinnakorterit Tartus asuva vastu vahetada, kuid pidi pettuma. "Ega siin pikka juttu ole - mingisugust huvi või tagasisidet polnud, keegi ei helistanud," nentis Laukus. Kummalgi naistest pole tuttavaid, kes oleksid varem proovinud korterit vahetada. Saksing nentis, et olukordi, kus kaks inimest otsustavad omavahel kortereid vahetada maaklerfirma kaudu, tuleb ette harva. Oma kahekümne tööaasta jooksul on ta teinud kümmekond sellist tehingut. Rondo sõnutsi tehti Domus Kinnisvaras viimane korterivahetuse tehing kolm aastat tagasi. Ta lisas, et need jäävad sageli ära, kuna ei jõuta kompensatsiooni osas kokkuleppele. Saksing nentis, et firmal on turul küll mitmeid pakkumisi, kuid suuremates kinnisvaraportaalides, näiteks City24.ee, polegi enam eraldi lahtrit, kust vahetamiseks mõeldud kortereid otsida. Rondogi kinnitas, et portaal loobus sellest pärast uuendusi, kuna vahetuste vastu ei olnud küllalt huvi. Maaklerfirma teeb korteri korda Vahetamise protsessi kiirendamiseks soovitab Saksing pöörduda maaklerfirma poole. Nõudluse tõttu pakub LVM Kinnisvara vana korteri uue vastu vahetamise teenust. "Praktika näitab, et see idee töötab," lausus Saksing, kelle sõnade kohaselt alustas maaklerfirma uutmoodi vahetamise teenusega tänavu aprillis. Maaklerfirma kaudu eluaseme vahetamine jätab kliendi jaoks ära etapi, kus ta peaks korterile ise tahtjat otsima. Firma pakub kliendile võimalust teha vahetustehing ostu-müügilepingu kaudu. Oma elamispinna müüb inimene firmale alles siis, kui ta on leidnud pakkumiste seast enda jaoks sobiva uue korteri. Müüdud eluaseme eest maksab firma ja seejärel ostab korteri müünud inimene maaklerfirmalt uue apartemendi ning maksab maakleritasu. Nii kindlustab firma endale kliendid ja tulu. Ostetud korterid müüb LVM Kinnisvara maha, kuid enne seda teeb firma eluaseme korda: vahetab välja mööbli, tellib koristusteenuse, vajadusel teeb remonti. Saksing tõi paralleele korterivahetuse ja automaailma vahel: "Sõidate autoga, mille paak on pooltäis ja hooldus tegemata. Tulete maalt vanaema juurest, auto on tolmune, aga tahaksite seda müüa. Tõenäoliselt on autole ostja olemas, aga ta tuleb oma ideaali, punast nunnut ostma ja pettub autos, sest see ei ole nii särav. Selleks et auto saaks müüdud, tuleb teha hooldus, ta puhtaks pesta, läikima lüüa ja salongi tõsta. Kaupluseski on palju häid tooteid, aga märkate ikka neid, millel on tooteesitlus." Maakleri ülesanne on pakkumine võimalikult nähtavaks teha. Emotsionaalne ja tegelik väärtus Vahetamise puhul peaksid inimesed suutma korteris kogetust lahti öelda. "See ei ole enam teie kodu, vaid ostjate jaoks korter, kuhu peab mahtuma nende soovunelm: siia panen sohva, siia kardinad. Tuleb olla üle emotsionaalsest väärtusest, nagu esimese lapse ajal pandud tapeet," toonitas Saksing. Ta möönis, et vahetus ei sobi kõigile klientidele, kuna mõne inimese ootused kodu suhtes on kõrgemad, kui on eluaseme tegelik väärtus. "Kui inimene ikka tahab samas piirkonnas kahetoalist kolmese vastu vahetada, jäävad meie käed lühikeseks. Me ei ole võlurid," lausus mees ja lisas, et sel juhul tuleb soovijal juurde maksta. Leidub aga vastupidiseidki näiteid, kui hindamise järel kodu hoopis kallimaks tunnistatakse. Maakleri roll Kui inimene peab oma elamispinna rahalist väärtust liiga kõrgeks, on maakleri ülesanne talle seletada, miks vahetamist ootavale korterile pakutud hind ei sobi. Saksingu sõnutsi ei tohiks maakler kliendile öelda ainult seda, et tema pakutud hind ei ole mõistlik, vaid tal tuleks seletada, milliseid tehinguid ja mis hinnaga samas piirkonnas näiteks eelmisel kuul tehti. Sageli vaadatakse maaklerile nõutult otsa ja öeldakse, et naabrimees müüs ju sellesama hinnaga. Tegelikult sõltub hind sellestki, mis ajal naabrimees oma elamispinna müüs. "Samamoodi nagu muutub bensiinihind, ei püsi korteri hind aastate jooksul samal tasemel," lausus Saksing. Mees rõhutas, et kortereid on lihtsam vahetada, kuna nende hinnatase on selgemini paigas kui näiteks majadel. "Kortereidki on paremas või halvemas korras, aga neid on võimalik hinnata 500-1000 euro täpsusega. Kuid kaht ühesugust maja ei ole olemas," rääkis Saksing. Nende hindade vahel on suured käärid. Ometi on kõige suurem nõudlus korterist majja kolimise järele. Hinda korterit ise Inimesel endalgi on võimalik tasuta järele vaadata, mis hinnaga on tema piirkonnas varem kortereid müüdud ja selle kaudu oma korteri väärtust realistlikumalt hinnata. "Saab võtta piirkonna korterite keskmise ruutmeetrihinna ja mediaani ning selle järgi tuletada oma korteri maksumuse," ütles Saksing. Vahetamise juures on positiivne, et klient ei jää peavarjuta. Keeruliseks võivad tehingu muuta aga erinevad tingimused, näiteks tubade ja korruste arv või korrashoiu tase. Peamiselt vajavad inimesed uut eluaset, kui nad kolivad teise linna, abielluvad või lahutavad, pühivad Eestimaa tolmu pikemaks ajaks jalgadelt või perre sünnib laps. Pärnu kinnisvaraturul on jätkuvalt populaarne ranna piirkond ja kesklinn ning see ei ole vaid välismaalaste pärusmaa. Triin Ärm, Pärnu Postimehe suvereporter

Lihtne võimalus ostjate huvi suurendamiseks on korraldada müüdavas korteris kliendipäev. Kui siiani on kliendipäevi valdavalt korraldatud vaid uutes või ehitatavates korterelamutes, tasuks täna ostjates huvi äratamiseks see korraldada igas müüdavas korteris või majas. Alljärgnevalt 10 lihtsat soovitust kliendipäeva korraldamiseks: Veendu, et korter või maja on külaliste vastuvõtmiseks valmis - ainult otsusest kliendipäeva korraldamiseks ei piisa. Potentsiaalne ostja viibib korteris keskmiselt viisteist minutit, seepärast tuleb selle lühikese aja jooksul näidata pakutavast parimat. Kas kinnisvarapakkumine on huvipakkuv või mitte otsustab huviline juba esimeste minutite jooksul. Vaeva tasub näha nii koristamise, kui pisiparandustega. Reguleerimist vajav kapiuks või läbipõlenud elektripirn võib saada ostuotsusel määravaks. Korralda kliendipäev nädalavahetusel - praktika näitab, et kiire elutempo võimaldab ostjatel uue kodu otsingutega tegeleda peamiselt pärast tööd või nädalavahetustel. Kuigi väärtuslikud on nädalavahetused ka kõigi teiste jaoks, tuleks huvi suurendamiseks valida ostjate jaoks sobivaim aeg. Korralda kliendipäev samal ajal teistega - kellaaegade suhtes tasub teha eeltööd. Ennelõunane aeg on parim. Samas suurima külastatavuse osaliseks saab korter, millega on võimalik tutvuda samal ajal, kui kõigi teistega. Hinda korterit võõra pilguga - reeglina paigutavad inimesed on mööbli oma pere elustiili ja maitse järgi, samas kui ostjaid köidavad avarad korterid. Näe vaeva müügieelse kodukujundusega, mis loob hea esmamulje ning toob huvilised tagasi tutvuma korteriga ka teistkordselt! Registreeri külastajad - valmista ette lihtne registreerimisvorm, kuhu saab kirja panna huviliste kontaktid - nimed, telefoninumbrid ja e-mailid. See võimaldab pärast kliendipäeva külastajatega ühendust võtta. Valmista ette infomaterjal - hangi korteri plaan (selle puudumisel joonista plaan kasutades vabavara), otsi välja suvised ja talvised arved ning ühistu koosolekute protokollid. Ole külalislahke - küpseta saiakesi, valmista kohvi, pane põlema küünlad ja aseta lauale vaas värskete lilledega. Nii lood õige meeleolu soojaks vastuvõtuks. Säilita professionaalsus - külastajad võivad kommenteerida avameelselt, mis neile korteri juures ei meeldi. Nad võivad ka kritiseerida korteri puudusi, sisustust ja nende vanust. Samuti võivad tunduda lõputuna küsimused korteri kohta. Oluline on säilitada neutraalsus ja vastata toetudes faktidele. Selgita välja ostjate võimalused - mitte igaüks, kes astub üle ukseläve, ei ole veel potentsiaalne ostja. Korteriga võivad tulla tutvuma väga erinevad inimesed. Ühed müüvad alles oma vara, teised lähevad laenunõustamisele, kolmandada aga soovivad lihtsalt hankida ideid oma kodu sisustamiseks. Tunne huvi, kuidas huvilised plaanivad ostu finantseerida. Kuluta aega ainult ostjatele, kellel reaalselt on võimalik korter osta. Küsi tagasisidet - saada järgmine päev igaühele, kes kliendipäeva külastasid lühike tänukiri. Lisa kindlasti link pakkumisele ja küsi, kas korteri kohta jäi küsimusi. Paar päeva hiljem tasub kindlasti helistada, et uurida jätkuva huvi kohta. Valmis tasub olla nii hinnapakkumisteks, kui küsimustele korteri üleandmise kohta. LVM Kinnisvara: kliendipäev kahekordistab ostjate huvi

Kui pärast majanduslangust taastus esmalt korterite ja seejärel elamute turg, on nüüd neile järgnenud hoonestamata kinnistute turg, tõdesid Pärnu kinnisvarabüroode maaklerid. Esmalt tärkas ostjate huvi Pärnu linna pakkumiste vastu ja möödunud aastal lisandus sellele Pärnu maakonnas asuvate hoonestamata kinnistute turg, märkis LVM Kinnisvara maakler Ingmar Saksing. Väljaspool Pärnut, Sindit ja Kilingi-Nõmmet on kinnistute turg teinud läbi märkimisväärse tõusu, kasvades eelmisel aastal tehinguarvudes 35 protsenti. Seejuures kasvas keskmine ruutmeetrimaksumus, selgitas Saksing. Edasi loe parnupostimees.ee

Novembris sai eestikeelsena kättesaadavaks ja jõustus Euroopa Liidus 2010.aastal kehtestatud kinnisvaramaaklerite teenuse standard. Standardi kasutusele võtmise eesmärk Eestis on tõsta maaklerite usaldusväärsust ja osutatava teenuse taset. Seejuures on oluline rõhutada, et standard on koostatud ennekõike tarbija huvidest lähtuvalt. Kinnisvaramaaklerite teenustele esitatavate nõuete ühtlustamine läbi Euroopa standardi garanteerib turul toimuvate tehingute usaldusväärsuse. Nagu üle Euroopa saab igal pool võtta bensiini 95, saab nüüdsest igalpool osta maakleriteenust ühtsetel alustel. Kindlasti rõõmustavad standardi Eestis jõustumise üle näiteks Soome ja Rootsi kliendid, kelle jaoks see standard ei ole võõras ja kelle jaoks tõstab see Eesti maaklerite usaldusväärsust ning ühtlasi ka Eesti kui riigi usaldust. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja pool tõlgitud ja Eesti Standardikeskuse poolt avaldatatud standardi EVS15733:2010 tõlge on raamdokument, kus on ära toodud näiteks lepingute miinimumnõuded, maakleri kohustused ja maaklerteenuse lepingu kirjalik vorm. Uus standard hõlmab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvaid erinevaid aspekte, sealhulgas tehinguid puudutav terminoloogia, personalile esitatavad kvalifikatsiooninõuded, teabe- ja teenuste korraldus, kindlustustingimused ja eetikakoodeks. Kuivõrd tegemist on üldnormiga, siis on standard järgmiseks ja reegliks kõikidele maakleritele, sõltumata sellest, kas tegemist on maakleri kutseeksami läinud maakleriga või mitte. Võlaõigusseadus ütleb, et oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev maakler peab toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kindlasti täpsustab vajalikke kutseoskusi ka uus EL-i standard. Oluline roll standardi jõustumisel on tarbijal Väga oluline on, et standardiga tutvuks lisaks maakleritele ka kliendid. See annab neile võimaluse saada teada, millised on teenuse kvaliteedile ja kokkulepetele kehtestatud miinimumnõuded. Kliendid saavad standardi kohta infot Kinnisvaramaaklerite Koja kodulehelt, loodetavasti ühinevad teavitusega ka pangad, notaribürood jt kohad, kus klient nende teemadega kokku puutub. Mida rohkem kliendid teavad ja tuginevad oma õigustele, seda professionaalsemaks ja läbipaistvamaks meie kinnisvaraturul osutatav maaklerteenus muutub. Üks, mida kliendid peaksid EL-i standardile tuginedes maaklerilt nõudma, on kirjalik leping. Oluline on seejuures vaadata, et kõik, mida maakler lubab, saaks ka lepingusse kirja. Miks? Sest ainult nii on võimalik nõuda maaklerilt kohustuste täitmist. Leping annab tarbijale õiguse öelda, kas ta sai lubatud teenust või mitte. Põhimõtteliselt võib ju sõlmida ka suuliseid lepinguid, kuid see toob üldiselt kaasa hulgaliselt vääritimõistmisi ja probleeme, mille lahendamine ja tõestamine on väga keeruline. Näiteks kui inimene müüb oma vara iseseisvalt andes samal ajal ka maaklerile suulise nõusoleku müügiks, võib maakler hakata tasu nõudma ka siis, kui ka ta ostjat ei leidnud. Kuidas sa tõestad, et tasu maksmise osas sellist kokkulepet ei olnud? Või kui maakler ütleb, et ta reklaamib müüdavat objekti, siis mida see tähendab? Kas see, kui kopeeritakse omaniku pildid kinnisvaraportaali ja pannakse oma nimi juurde, kas see on maaklerteenus? Oluline on panna lepingusse kirja teenuse ja lubatud tegevuste võimalikult konkreetne sisu. Võrdlusena näiteks IT-valdkonnast võib tuua selle, kui internetiteenuse pakkuja ütleb, et ta pakub kiiret internetti - kas oleksite valmis seda teenust ostma teadmata, kui kiire see kiire internet tegelikult on? Ka restoranis tellides, eeldab meist igaüks, et saab seda, mida menüüst tellib, mitte seda, mida peakokk parasjagu valmistada soovib. Mida aga kinnisvaratehingute puhul kindlasti öelda ei saa! Minimaalne informatsioon, mida leping peab sisaldama: - poolte andmed - ülesanne - tasu, kulud, maksetingimused - tähtaeg ja lõpetamise tingimused - tasu jagamine - ainuesindus või esindus - maakler või meeskond Kinnisvaramaakleril tuleb standardist lähtuvalt selgitada ostjale tema õigusi ja kohustusi ning edastada õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib mõjutada tehinguga seotud mis tahes otsust. Maakler peab maaklerilepingu sõlmimise eelselt koguma registritest andmed vara koosseisu, suuruse ja seisukorra kohta. Lisaks peab ta enne maaklerilepingu allkirjastamist veenduma vara kuulumises kliendile ning kolmandate isikute õigustes sellele. Seejärel on maakleri ülesandeks koostada kliendile turuülevaade. Kindlasti ei tähenda see ühe üldise dokumendi kliendini toimetamist, vaid konkreetse vara kohta koostatud ülevaate tutvustamist. Oluline on teada, millised on pakkumishinnad, kui palju vara gruppi kuuluvaid pakkumisi turul on ja milliste hindadega on neid müüdud. Maakler peab andma ka hinnangu keskmise müügiperioodi kohta. Pärast ülevaadet peab maakler andma omapoolse hinnasoovituse ning selgitama õiguste, kohustuste ja volituste ulatust. Kõikide detailide täpsustamise järgselt peab maakler selgitama, milliseid dokumente peab müüja ostja leidmisel omama ja müügilepingu allkirjastamise järgselt ostjale üle andma. Samuti peab maakler andma kliendile ülevaate tehinguga kaasnevate kulutuste suurusest (notaritasu, riigilõiv jms). Maakler on kohustatud: - objekti ülevaatama (erandiks uued objektid) - andma nõu otsitava kinnisvara turuhindade, tõenäoliste kulude, hindade, maksude ja lõivude kohta. - esitama ostjale teabe, mis tähistab müüja õigust kinnisomandile ja/või valdusele, hõlmates kõiki servituute, hüpoteeke või kasutuspiiranguid. - esitama nimekirja tehinguks vajalikest dokumentidest -esitama ostjale dokumendi, mis tõestab, et tal on seoses tehinguga õigus vastu võtta makseid. - informeerima ostjat talle avaldatud või teadaolevatest objekti puudustes Uue standari järgi peab kinnisvaramaakler ka müüjale selgitama tema kohustusi ning edastama talle viivituseta tehinguga seotud infot. Müüja ja potentsiaalse ostja vahelisite läbirääkimiste vahendamiseks lepib maakler kokku sobiva viisi (e-post, telefon, kohtumine) ja korraldab pooltevahelised läbirääkimised. Seejuures tuleb meeles pidada, et maakler esindab ja nõustab teda palganud poolt. Uus standard annab Eesti Vabariigis esmakordselt tarbijale aluse seoses kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste kvaliteediga pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole. Tarbijakaitseametil tekib omakorda alus võrrelda osutatud teenust standardis sätestatuga. Standardiga kaasnevat järelvalvet hakkab tarbijat puudutavates olukordades teostama samuti Tarbijakaitseamet sh kui on tegemist eksitavate reklaamide ja eksitavate kauplemisvõtetega jne Lõpetuseks tahan öelda, et ega igal juhul ei pea kinnisvaramaakleri teenust ostma. Kes tunneb, et tal on piisavalt teadmisi, aega ja tahtmist sellega ise tegeleda, saab seda ise teha. Selleks, et kuulutus kinnisvaraportaali lisada ei pea maaklerit palkama. Inimesed tegelevad paljude asjadega ise. Mõni küpsetab kodus leiba - see on väga hea ja eriline. Teine ostab seda poest. Mõni esindab ennast kohtus. Mõni ka ravib ennast ise. Samas, kui otsustatakse maaklerteenust kasutada, siis tuleks seda teha õigesti - sõlmida leping, kus on kirjas mõlema poolte õigused ja kohustused ning peale osutatud teenust ka selle eest maksta. Hea teenuse eest rohkem, halvema eest vähem - nii nagu seda tehakse igas teises valdkonnas!

Septembri eelviimasel neljapäeval toimus Tallinnas Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja eestvedamisel koja 15. sünnipäevale pühendatud rahvusvaheline kinnisvarakonverents „Kinnisvaramaaklerite roll ja vastutus majanduses". Konverentsil tõdeti, et Eestis tegutseb ligikaudu kaks tuhat kinnisvaramaaklerit - kinnisvaraturg, kus tegutsetakse, moodustab ligi veerandi riigieelarvest. Seetõttu oli juba 1997. aastast tegutseva kutseühenduse korraldatud konverentsi keskne idee arutleda kasvava kinnisvaramaaklerite rolli ja vastutuse teemadel, et selle baasil kujundada lähiaastate tegevuskava, tagamaks valdkonna jätkusuutliku arengu. Puudulik seadusandlus Konverentsi diskussioonipaneelide puhul kõneldi Eesti kinnisvaramaaklerite tegevusest ning võrreldi seda lähinaabrite praktikaga. Arutelu tõi ilmekalt välja Eesti arenguruumi eelkõige tarbija huvide kaitsel ning kinnisvaramaaklerite vastutuse teemal. Konverentsil osalenud Eesti ja Rootsi tarbijate kaitsmisega seotud spetsialistide töö kõrvutamisel ilmnes selgelt Eesti mahajäämus tarbijakaitse valdkonnas. Õigem oleks öelda, et kuni kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste eestikeelse standardi vastuvõtmiseni selle aasta novembris puudub Eesti kinnisvaramaaklerite tegevust mis tahes viisil või määral raamistav dokument. Ilmekas oli näide Rootsist, kus kinnisvaramaaklerina tööd alustaval isikul tuleb läbida õppeprogramm, mis vastab bakalaureuseõppe tasemele, registreerida enda tegevus kinnisvaramaaklerite registris, tasuda selle eest iga-aastast 180 euro suurust maksu ning dokumenteerida iga tema müüdava või üüritava kinnisvaraga seotud protsessi. Seejuures lähtutakse nii kinnisvaramaaklerite seadusest kui ka Euroopa standardist, mis nüüd novembrist alates hakkabki eestikeelsena kättesaadav olema. Kohustused puuduvad Nii on võimalik Rootsi riigil omada ülevaadet kinnisvaramaaklerite tegevusest, tarbijalt tulnud kaebusele vastavalt reageerida või sooritada kontrolloste, kontrollimaks, kuidas inimesele kõige hinnalisema varaga tehinguid ette valmistatakse ja sooritatakse. Kirjeldatud süsteem on efektiivne, kuivõrd tõsiseid rikkumisi on aastas umbes 180 000 tehingu kohta vaid kolm kuni neli. Seevastu Eestis võib kinnisvaramaaklerina alustada igaüks, sõltumata haridusest ja kogemusest. Registreerimist äri- ega majandustegevuse registris ei kontrolli keegi. Seadusest ega muudest õigusaktidest tulenevaid kohustusi praktiliselt pole ning järelvalvet keegi ei tee. Seega puudub kinnisvaramaaklerite pakutavate teenuste osas tarbijal oma õiguste kaitseks võimalus. Jah, võimalus on pöörduda otse kohtusse, kuid suurte riigilõivude ja suhteliselt tagasihoidlike nõuete tõttu (võrreldes vara väärtusega) sellest pigem loobutakse, makstakse nõutu osaliselt või talutakse olukorda. Viimased viisteist aastat on Eesti kinnisvaramaaklerid tegutsenud vaid headele tavadele toetudes. Paraku on neid järgivaid maaklereid orienteeruvalt vaid kümnendik. Sisuliselt puuduvad enamikul kinnisvaramaakleritel tarbija ees kohustused. Kontrolli registrit Maaklerteenustega seotud alused on küll kirjas võlaõigusseaduse paragrahvis 658, kus defineeritakse maaklerilepingu mõiste, mille kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik vahendama teisele isikule lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele ning käsundiandja kohustus maksta maaklerile selle eest tasu. Ka viitab kohustustele sama seaduse paragrahv 620, millest tuleneb kinnisvaramaakleri hoolsuskohustus käsundi täitmisel ning kohustus toimida oma majandus- või lutsetegevuses üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Probleemid algavad aga sellest, et Eestis puudub siiani selline dokument. Selle aasta novembrist jõustuv dokument loob kinnisvaraturul uue olukorra, võimaldades kinnisvaramaakleritega seotud probleemides, vaidlustes ja ka kohtuotsustes toetuda Euroopa standardile - see annab tarbijale kindluse pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole ebakvaliteetse teenuse saamisel kinnisvaramaaklerite poolt. Kvaliteeditaseme hindamisel hakkab tarbijakaitseamet lähtuma just eelkõige nimetatud standardist. Kuivõrd tegemist on Euroopas ühtselt kehtiva reeglistikuga, hakkab see standard puudutama mitte ainult eesti kinnisvaramaaklerite koja liikmeid, vaid kõiki kinnisvaraturul tegutsevaid kinnisvaramaaklereid. Loodetavasti leiab dokument kiiresti tee tarbija teadvusesse ning ühe kallima teenuse ehk kinnisvaramaakleri teenuse ostmisel hakatakse tegema teadlikke valikuid. Oma panuse sellesse annab kindlasti ka Eesti kinnisvaramaaklerite koda, kes tuli konverentsil välja kinnisvaramaaklerite registri pidamise ideega kojas ning mis annab tarbijale esimest korda võimaluse enne maakleriga lepingu sõlmimist kotrollida, kas ta üldse selles valdkonnas spetsialistina on regsitreeritud. Põhjamaade praktika konverentsil Kuigi eesti kuulub Mandri-Euroopa õigussüsteemi, mis erineb Skandinaavias (sh Rootsis) toimivast õigussüsteemist, on eesti (sh kinnisvaraturg) tihedasti seotud Põhjamaade majandusruumiga. Lähtuvalt ka tugevast seotusest Põhjamaade pankadega, tulid konverentsi esimeses pooles ettekandmisele ülevaated kinnisvaramaaklerite rollist Põhjamaades, mis peatusid frantsiisilepingute, eri sidusorganisatsioonide kööstöö ning kinnisvaratehingute pankadevälise rahastamise teemadel. Samuti leidsid käsitlust teemad Soome, Rootsi, Taani ja Norra kinnisvaramaaklerite katusorganisatsioonide, kinnisvaraportaalide ning avaliku sektori vahelisest koostööst ning Eesti perspektiivist koostöökokkuleppega liituda. Konverentsi esimese osa lõpetas peaettekanne, mis tegi ülevaate kinnisvaramaaklerite järelvalve printsiipidest Euroopas ja tarbijalaitse rollist selles. Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus

Viimastel nädalatel on meie poole tihti pöördutud küsimustega, mis puudutavad kinnisvaramaaklerite vahelist koostööd ehk mis alustel teeme koostööd teiste kinnisvaramaakleritega. Kuivõrd viimane pöördumine tuli Äripäevast Aira Tammemäe´lt, tundub, et teema võib huvi pakkuda laiemale üldsusele. Alljärgnevalt vastused Äripäeva poolt küsitud küsimustele, mis tulenevalt seadusest, tavadest ja standardist annavad vastused teemaderingile: Millist koostööd teeb LVM Kinnisvara teiste kinnisvaramaakleritega? Vastavalt kinnisvaramaaklerite poolt osutatavate teenuste standardile esindame kliente ainult kirjaliku lepingu alusel. Enamikel juhtudel esindame lepingu alusel müüjaid. Sellest lähtuvalt teeme koostööd teiste kinnisvaramaakleritega, kes esindavad ostjaid lepinguliselt. Teistel juhtudel, kus esindame kirjaliku lepingu alusel ostjaid, teeme koostööd kirjaliku lepingu alusel müüjaid esindatavate kinnisvaramaakleritega. Koostöö aluseks on ühiselt osutatud teenused ja eelnevad kokkulepped. Keeldume koostööst, kui teine kinnisvaramaakler esindab ostjat ilma kirjaliku lepinguta ja/või soovib, et tema maakleritasu tasuks meie klient või meie firma. Tulenevalt VÕS § 668 lg 1 ei saa me rikkuda lojaalsuskohustust. Milline on turu tava vahendustasude jagamise osas ostja ja müüja maaklerite vahel? Kuidas teie sellises olukorras käitute? Kõigile kinnisvaramaakleritele kehtib VÕS § 658 kuni 669. Samuti § 620 lg 2 tulenevalt peavad nad oma tegevuses lähtuma standardist EVS 15733:2010. Kinnisvaramaakleritele, kes kuuluvad Eesti Kinnisvaramaaklerite Kotta, kehtivad lisaks head tavad, mis on kättesaadavad siit. Küsitud küsimuste osas kehtivad koja liikmetele head tavad, mis on kirjas punktides 19, 20 ja 22. Kas vastab tõele, et teie maaklerid on keeldunud potentsiaalse ostja maaklerile kinnisvaraobjekti näitamisest? Oleme keeldunud potentsiaalse ostja maaklerile kinnisvaraobjekti näitamast, kui kinnisvaramaakleril puudub käsundusleping ostjaga, sest sellisel juhul, kus ostja ei ole isiklikult kinnisvaraobjekti üle vaadanud, kaasneks meie poolt esindatavale müüjale piiramatu vastutus asja mittevastavuse puhul (VÕS § 218). Samuti oleme keeldunud potentsiaalse ostja maaklerile kinnisvaraobjekti näitamast, kes soovib oma ostja jaoks täiendavalt kinnisvaraobjektist fotosid teha, kuivõrd edasine fotode kasutus ei ole kontrollitav ning harvad ei ole Eesti kinnisvaraturul juhud, kui müüakse kinnisvaraobjekti maaklerite poolt, kes ei oma selle objekti müügiks kirjalikku käsunduslepingut. Kas vastab tõele, et teie firma on üks vähestest, kes keeldub teise firma maakleriga vahendustasu jagamast, kui teile pakutakse potentsiaalset ostjat? Oleme teinud koostööd erinevate kinnisvaramaakleritega ligi 20 aastat. Selle aja jooksul on meie praktika näidanud, et oleme valmis koostööd tegema kinnisvaramaakleritega, kes esindavad konkreetset ostjat konkreetse ostusooviga. Koostöö kinnisvaramaakleritega, kes esindavad potentsiaalseid ostjaid, ei ole meie kliente müügile lähemale viinud, sest esindatakse ostjaid ilma kirjalike lepinguteta ning seetõttu on mitmetel juhtudel seesama ostja oma ostusoovi registreerinud ka meie firmas (LVM Kinnisvaras on kasutusel ühine ostjate andmebaas, täna, kell 11:50 registreeritud 826 ostusoovi), potentsiaalsel ostjal on veel müümata oma vara või puudub tal laenuotsus. Samuti on oluline meie klientide aeg ning soovime kinnisvara tutvustada ostjatele, kellel ka reaalselt on võimalik seda osta. Teatavasti ei ole Eestis tavaks ostjalt maakleritasu küsimine. Kas see peaks muutuma? Põhja-Ameerikas on väga levinud mudel, kus klienti esindab kaks kinnisvaramaaklerit - müüja maakler ja ostja maakler. Sellisel juhul esindab ühte osapoolt üks ja teist teine kinnisvaramaakler. Seetõttu on seal ka kasutusel ühine andmebaas (MLS), kus on märgitud kinnisvara müüjat esindav kinnisvaramaakler ja koostöötingimused, millistel alustel seda tehakse kinnisvarale ostja leidva maakleriga. Samas tulenevalt erinevatest kultuurilistest keskkondadest, tavadest ja seadustest ei sobi kõik süsteemid toimima Eestis, mis on rohkem seotud Lääne-Euroopa ja Skandinaaviaga. Samuti räägib sellise praktika tekkimise kahjuks läbiviidud uuring, mis näitab, et sellistel juhtudel kinnisvaratehinguga seotud kulutused kasvavad.

Kinnisvaramaaklerite kohustustega seonduv on seaduslikul tasandil Eestis suuresti detailselt reguleerimata. Selleteemalised igapäevased kaebused kinnisvaramaaklerite aadressil viitavad aga normi hädavajalikkusele. Kutseliste maaklerite tegevus ja ülesanded kliendi ees on reguleeritud kutsestandardis, kuid kutseliitu kuulub kõikidest tegutsevatest maakleritest vaid tagasihoidlik kakskümmend protsenti. Siiski ei tähenda see seda, et kinnisvaramaakleril, kelle olete palganud oma kinnisvara müüma, poleks mingeid kohustusi. Võlaõigusseaduse kohaselt on maaklerileping käsundusleping, mida maakler peab täitma oma teadmiste ja võimete kohaselt kliendi jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise viimase varale. Seejuures peab maakler oma kutsetegevuses toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, milleks aga ongi Eestis kinnisvaramaakleri kutsestandard. Seega kaudne viide kutsestandardis toodud kohustustele laieneb ka neile kinnisvaramaakleritele, kes kutseliitu veel ei kuulu. Seetõttu peaks kõikide kinnisvaramaaklerite teenus sisaldama minimaalselt alljärgnevaid ülesandeid ja kohustusi. Maaklerileping Kinnisvaramaakleri esmaseks kohustuseks on välja selgitada soovid, vajadused ja võimalused ning informeerida klienti pakutava teenuse sisust ja tingimustest. Ebareaalsete soovide esinemisel või võimaluste puudumisel peaks maakler sellest klienti kindlasti ka informeerima. Alles seejärel, kui soovid, vajadused ja võimalused ühtivad, tohiks maakler sõlmida maaklerilepingu, vastasel juhul peaks maakler teenuse osutamisest loobuma. Maaklerileping tuleks sõlmida kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, sest ainult nii on võimalik maaklerilt nõuda kutsestandardis sätestatud kohustuste täitmist. Maakler peab maaklerilepingu sõlmimise eelselt koguma registritest andmed vara koosseisu, suuruse ja seisukorra kohta. Lisaks peab ta enne maaklerilepingu allkirjastamist veenduma vara kuulumises kliendile ning kolmandate isikute õigustes sellele. Nii näiteks peab maakler teadma, kas elamu juurdeehitus või korteris vaheseina lammutus on seaduspärased, aga ka seda, et müügisoovist ja tingimustest on hüpoteegipidajat informeeritud. Müügiettevalmistus Pärast kokkuleppe allkirjastamist on maakleri ülesandeks koostada kliendile turuülevaade. Kindlasti ei tähenda see ühe üldise dokumendi kliendini toimetamist, vaid konkreetse vara kohta koostatud ülevaate tutvustamist. Oluline on teada, millised on pakkumishinnad, kui palju vara gruppi kuuluvaid pakkumisi turul on ja milliste hindadega on neid müüdud. Maakler peab andma ka hinnangu keskmise müügiperioodi kohta. Pärast ülevaadet peab maakler andma omapoolse hinnasoovituse ning selgitama õiguste, kohustuste ja volituste ulatust. Kõikide detailide täpsustamise järgselt peab maakler selgitama, milliseid dokumente peab müüja ostja leidmisel omama ja müügilepingu allkirjastamise järgselt ostjale üle andma. Samuti peab maakler andma kliendile ülevaate tehinguga kaasnevate kulutuste suurusest (notaritasu, riigilõiv jms). Müügiprotsess Maakleri ülesandeks on objekti müügitegevuse planeerimine, sihtgrupi ja reklaamikanalite valimine ning reklaamimaterjalide koostamine (ka piltide tegemine või selle korraldamine). Seejuures peab maakler koostatud kava tutvustama ka kliendile. Tasuks uurida, kas maakleril või maaklerifirmal on juba praeguses andmebaasis olemas potentsiaalseid ostjaid, kellele saaks otsepakkumise teha. Maakler peab objekti tutvustades andma ostjale üle ka objekti puudutava üldinformatsiooni ja tehingutingimused, müüjale andma aga regulaarse ülevaate kogu müügiprotsessist - vaadatavusest, pakkumistest ning klientidelt saadud tagasisidest. Müügileping Müüja ja potentsiaalse ostja vahelisi läbirääkimisi vahendab maakler. Selleks lepib ta kokku sobiva viisi (e-post, telefon, kohtumine) ja korraldab pooltevahelised läbirääkimised. Seejuures tuleb meeles pidada seda, et maakler esindab ja nõustab teda palganud poolt. Praktikas on järjest rohkem ka olukordi, kus teist poolt ehk ostjat esindab samuti viimase poolt palgatud maakler. Sõlmitud kokkulepete alusel edastab maakler informatsiooni notarile, et viimane saaks ette valmistada müügilepingu projekti. Selleks hangib ta lepingupooltelt ja vajadusel kolmandatelt isikutelt vajalikud andmed ja/või dokumendid ning koordineerib kogu protsessi. Müügijärgne teenindus Müügilepingu allkirjastamise järgselt maakleri kohustused ei lõpe. Maakleri kohustuseks on ka objekti valduse üleandmise korraldamine, seejuures peab ta ette valmistama üleandmise-vastuvõtmise akti ja korraldama selle allkirjastamise. Lisaks peaks ta seejuures jälgima lepingupoolte kokkulepitud tingimuste ja kohustuste täitmist. Kokkuvõtvalt võib tõdeda, et selliselt ettevalmistatud, korraldatud ja läbiviidud kinnisvaramüük kinnisvaramaakleri poolt ei jäta ruumi rahulolematuseks ning võimaldab maakleri osutatud teenust ja tasustamist objektiivselt hinnata. Võimalike vaidluste korral tasude üle on võimalik igat üksikut tegevuse osakaalu kõikidest kohustustest hinnata ja tasustada. Seega on kinnisvaramaakleril, kes on oma ülesanded kokkulepitud tingimustel täitnud, õigus maakleritasule. Ingmar Saksing Allikas: E24

Maaklerteenuste lepingu puhul on tegemist käsunduslepinguga ning neile kohaldatakse võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatut. Vastavalt VÕS § 620 täpsustab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvat standard EVS-EN 15733:2010. Iga lepingu puhul on tegemist konkreetse kokkuleppega ja need võivad olla väga erinevad. Üldiselt mõistetakse esinduslepingu all kokkulepet kinnisvaramaakleri ja kliendi vahel, kus viimane annab maaklerile õiguse esindada teda kinnisvara müümisel. Seejuures võib müümisega samal ajalt tegeleda nii omanik ise kui ka kõik teised kinnisvaramaaklerid, kellega omanik on kirjaliku kokkuleppe sõlminud. Maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest. Seejuures saab tasu vaid ostja leidnud maakler. Kui omanik leiab ostja ise, siis maakleritel õigust tasule ei teki. Ainuesinduslepingu all mõistetakse kokkulepet, kus klient usaldab kinnisvara müügi ainult ühele kinnisvaramaaklerile. Sel juhul on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena müügilepingu sõlmimisest juhul, kui maakler on leidnud ostja. Tõsi, kui ostja on leidnud klient ise, siis maakleril alust tasule ei ole. Ainuesinduslepingus võib ka kokku leppida, et maakleril tekib õigus maakleritasule müügilepingu sõlmimisel igal juhul, ka siis, kui ostja on leidnud müüja iseseisvalt. Nii et ainuesinduslepingu saab sõlmida mõlemal viisil: maakler ei saa mingit tasu, kui müüja leiab ise ostja, kui ka sellisena, et maakler saab igal juhul tasu, sõltumata sellest, kas ta leidis ostja või mitte. Kõik sõltub kokkuleppest. On võimalik, et kui müüja leiab ise ostja, siis hüvitatakse maaklerile ainult teatud kulud, mis on otseselt tõestatavad ja seotud näiteks reklaamiga. Leping tuleks sõlmida tähtajalisena. Ainuesindusleping on mõistlik sõlmida lühemaks tähtajaks kui esindusleping. Korteri puhul võiks lepingu tähtaeg olla mõni kuu, elamu puhul ei tohiks kokkuleppe tähtaeg olla üle aasta. Allikas: Äripäev, Kinnisvara mai 2012

Kinnisvaraturg on täpselt nii efektiivne ja läbipaistev, kui efektiivsed ja läbipaistvad on kinnisvaraturu siinsetele osalistele kehtivad seadused ja normid. Seaduste ja normide selgusest sõltub ka Eesti võime kaasata välis- ja kinnisvarainvesteeringuid. Mida läbipaistvam on meie kinnisvaraturg, seda suurem on ka meie investeeringute kaasamise võime. Siiani on osaliste käitumispõhimõtted veerandi riigieelarvega võrduval Eesti kinnisvaraturul kujunenud juhuslikult. Õigem oleks öelda, et nende osas puudub igasugune selgus ja struktuur - nii tarbijate kui ka investorite ootus kinnisvaramaaklerite teenustele kujuneb igal üksikul juhul eraldi. See on aga omakorda toonud kaasa kinnisvaraturul pakutavate teenuste väga erineva kvaliteedi, teatud juhtudel puudub see aga ka erialaliitu kuuluvatel kinnisvarafirmadel üldse. Kaebamise võimalus Eesti kinnisvaraturg on tänu märtsis 2010 jõustunud kinnisvaramaaklerite pakutavate teenuste standardile läbi tegemas kiireid muutusi paremuse suunas. Kuigi võlaõigusseadus reguleerib maaklerteenustega seonduvat, ei puuduta see vähimalgi määral osutatavate teenuste kvaliteeti. Jõustunud standardi valguses saab aga hoopis uue sisu käsunduslepinguid reguleeriv võlaõigusseaduse § 620, mis kohustab oma majandus- või kutsetegevuses tegutsevat kinnisvaramaaklerit toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, milleks saab veel sel aastal Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja pool tõlgitav ja Eesti Standardikeskuse poolt avaldatav standardi EVS15733:2010 tõlge. Kuivõrd tegemist on üldnormiga, ei puuduta standard ainult koja liikmeid, vaid kõiki kinnisvaraturul tegutsevaid ligi kahte tuhandet kinnisvaramaaklerit. Uus standard annab Eesti Vabariigis esmakordselt tarbijale aluse seoses kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste kvaliteediga pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole. Tarbijakaitseametil tekib aga omakorda alus võrrelda osutatud teenust standardis sätestatuga. Uus standard hõlmab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvaid erinevaid aspekte, sealhulgas tehinguid puudutav terminoloogia, personalile esitatavad kvalifikatsiooninõuded, teabe- ja teenuste korraldus, kindlustustingimused ja eetikakoodeks. Kinnisvaramaaklerite teenustele esitatavate nõuete ühtlustamine läbi Euroopa standardi garanteerib turul toimuvate tehingute usaldusväärsuse. Kohustuste suur hulk Uue standardi kohaselt peab kinnisvaramaakler selgitama ostjale tema õigusi ja kohustusi ning edastama õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib mõjutada tehinguga seotud mis tahes otsust. Nii näiteks on maakler kohustatud esitama kinnisvara kirjelduse, andma nõu otsitava kinnisvara turuhindade, tõenäoliste kulude, hindade, maksude ja lõivude kohta. Samuti on ta kohustatud ostjale esitama teabe, mis tähistab müüja õigust kinnisomandile ja/või valdusele, hõlmates kõiki servituute, hüpoteeke või kasutuspiiranguid. Oluline on seejuures asjaolu, et nüüdsest peab kinnisvaramaakler esitama ostjale ka dokumendi, mis tõestab, et tal on seoses tehinguga õigus vastu võtta makseid. Lisaks peab kinnisvaramaakler ostjat informeerima talle avaldatud või teadaolevatest asja puudustest. Uue standari järgi peab kinnisvaramaakler nüüdsest ka müüjale selgitama tema kohustusi ning edastama talle viivituseta tehinguga seotud infot. Näiteks peab kinnisvaramaakler koostama ja edastama ülevaate müüdava kinnisvara turuhinna kohta, andma ülevaate turundusega seotud kuludest, makstavatest tasudest ja lõivudest, kooskõlastma turundustrateegia ning esitama nimekirja tehinguks vajalikest dokumentidest. Kliendi leping Kui siiani puudus maakleri ja kliendivahelistes kokkulepetes vorminõue, siis standardite kohaselt peab see olema eranditeta kirjalik. Lisaks vorminõudele sisaldab standard ka lepingute miinimumnõudeid. Maaklerteenuste leping peab sisaldama lepingupoolte nimesid ja aadresse, maakleri registrinumbrit, töö sisu, makstavaid tasusid ning kulusid. Lepingus peab kirjas olema ka seegi, kas tegemist on ainuesindus- või esinduslepinguga ning kas lubatud on alltöövõtt ehk kas lubatud on maakleritevaheline koostöö. Kinnisvaramaakler peab hakkama pidama ostjate tehtavate pakkumiste registrit. Uue kohustusena peab kinnisvaramaakler teavitama klienti, et juhul kui klient on palunud mõnel teisel kinnisvaramaakleril sama kinnisvara müüa, võib ta olla kohustatud maksma kahekordset tasu. Maakleri vastutus suureneb Nüüdsest peab kinnisvaramaakler tema poolt müüdavad kinnisvaraobjektid kohapeal isiklikult üle vaatama. Erandiks on ainult uued, enne valmimist müüdavad objektid. Nii on müüjad kaitstud selle eest, et kinnisvaramaaklerid jagavad müügikuulutusi kopeerides infot objektde kohta, millega nad ise kunagi tutvunud pole. Kui kinnisvaramaaklerile on usaldatud korteri või maja võtmed, tuleb selle vaatamisega seotud kokkulepped sõlmida igal konkreetsel juhul eraldi või kokku leppida ajad, millal maakler võib seda teha - nii on tagatud omanike privaatsus ja turvalisus. Ka müügiplakatite paigaldamine eeldab nüüdsest eraldi selget kokkulepet lepingus. Raha, mida kinnisvaramaakler klientide nimel oma valduses hoiab, tuleb hoiustada maakleri isiklikust varast eraldi. Samuti ei tohi maakler hoida oma valduses kliendile kuuluvat raha, kui see pole kaetud rahalise garantii või piisava kindlustusega. Eraldi on rõhutatud asjaolu, et kinnisvaramaakler peab summade tasumisel sularahas väljastama tasumist tõendava dokumendi. Raha kõrval peavad kinnisvaramaaklerid tagama, et nende tegevused on kaetud maakleri tehingute tüübi ja väärtusel põhineva erialase kahjukindlustusega. Nõudmised teadmistele Standard kehtestab isikutele, kes võtavad standardis määratletud vastutused, ka erialase pädevuste miinimumnõuded. Pädevust hinnatakse eelkõige hariduslike saavutustega, mis vastavad minimaalselt 120 ECTSile (Euroopa ainepunktide ülekandmise süsteem). Samuti on reguleeritud iseseisva töötamise õigus - soovitav on läbida 12-kuuline asjakohase erialase kogemuse omandamise periood. Teadmiste hulka kuuluvad ka teadmised eetikakoodeksist. Nii peab maakler tagama, et on tutvunud standardis toodud eetikakoodeksiga ning selle allkirjastanud, järgides asjakohaseid erialase hea tava määrusi ning standardeid. Kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste standard täidab uue sisuga VÕS § 620, võimaldades nii Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojal kui ka tarbijakaitseametil hinnata ja kontrollida kinnisvaraturu osaliste tegevust. Allikas: Postimees, Kinnisvara ja Ehitus

Tänaseks kui e-rahvaloendus on juba lõppenud ning viimastel andmetel on ka enamuse kodudes rahvaloendajad käinud, jätkavad kinnisvaramaaklerid igapäevaselt loendusel osalemist ehk vastavad rahvaloendajate poolt telefoni teel esitatud küsimustele tühjade eluruumide kohta. Kui loenduse alguses helistati küsimaks tühjade elamute kohta, kuhu on paigaldatud müügiplakatid, siis viimastel nädalatel saavad kinnisvaramaaklerid päevas lisaks mitmeid kõnesid ka tühjade eluruumide osas, mis on müügis kinnisvaraportaalides. Küsimused, mida maakleritelt küsitakse on tavapärased ja puudutavad eluruume ning nende omanikke kuid parema tulemuse nimel tasuks järgmine kord kaasata kõiki 2000 kinnisvaramaaklerit, kellel on eluruumidest ja nende seisukorrast hea ülevaaade.

Kinnisvaramaakleri teenus on advokaadi ja arstiteenuse kõrval üks kallimaid. Maaklerit palgates tihti sellele ei mõelda ning sageli langeb otsus esimesena ühendust võtnud maakleri kasuks. Tõenäoliselt on maaklerit palgates «jah» lihtne tulema, sest paljude muude asjaolude kõrval ei pöörata tähelepanu isegi tööks vajalike teadmiste olemasolule, rääkimata esindaja ametinimetusest. Oma teenuseid pakub Eestis hinnanguliselt ligi kaks tuhat kinnisvaramaaklerit, kuid mitte kõik neist ei oma kinnisvaramaakleri tööks vajalikke teadmisi, mis omakorda tähendab seda, et mitte kõik kinnisvaramaakleri palganud kliendid ei saa oma kinnisvaraküsimusi lahendatud või ei esindata nende huve parimal võimalikul viisil. Eestis ei reguleeri kehtivad seadused kinnisvaramaaklerite tegevust ega ametinimetuste maakler, kinnisvaramaakler või kutseline kinnisvaramaakler kasutust. Praegust õiguslikku ja turuolukorda arvestades on kindlaim tagatis kinnisvaramaakleri teenuse ostjale palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, kes on läbinud kutseeksami ning seega on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised, oskused ning kogemus, või pöörduda firma poole, kus on vähemalt üks selline kinnisvaramaakler, kes teiste tegevuse eest vastutab. On vähemalt kaheksa põhjust, miks kinnisvaraküsimustega peaks tegelema vaid kutseline (kutsetunnistust omav) kinnisvaramaakler. 1. Teadmised. Kutseeksami sooritamine on maakleritele vabatahtlik, kuid seda saab sooritada vaid turuosaline, kes on sel alal töötanud vähemalt kaks aastat. Eksami sooritamine ei ole eelnevalt seda tööd teinud inimesele raske, kuid selle läbimine on tunnistus sellest, et tal on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised ja ta on sidunud end kinnisvaravaldkonnaga pikemalt. Nii teab ta näiteks, millised on hetkel kehtivad ja lähitulevikus kehtima hakkavad õigusaktid. 2. Orienteerumisvõime. Kinnisvarasektoris on käibel mitmeid mõisteid, milles orienteerumine on ülioluline. Nii kasutatakse näiteks hindade osas mitmeid mõisted, mille eristamisele tavapäraselt ei pöörata suurt tähelepanu. Samas võivad pakkumishinnad, turuhinnad ja ostuhinnad teineteisest erineda kolmandiku või poole võrra. Vastavate teadmistega spetsialist aitab ette valmistada edukat kinnisvaratehingut ning vältida viivitusi või kulukaid vigu. 3. Informatsioon. Kutselisel kinnisvaramaakleril on ülevaade piirkonna pakkumistest, planeeringutest, liikluskorraldusest, lasteaedadest, koolidest ja paljust muust. Ka on ta võimeline pakkuma objektiivset informatsiooni pakutava objekti kohta, selle suurusest ja kinnistu piiridest. Lisaks teab ta näiteks, mis hinnaga on müüdud piirkonnas teisi sarnaseid kortereid või maju ja kindlasti oskab anda nõu olemasoleva vara hinnakujunduse ja vara edasimüügi hinnatasemete osas. 4. Parimad tingimused. Kutselise turuosalisena oskab maakler vastu võtta parima pakkumise või anda nõu vara hetkesituatsiooni parima võimaliku hinna kohta. Ka on tal praktikuna ülevaade nii aktiivsetest pakkumistest kui ka vaikses müügis olevatest objektidest. 5. Läbirääkimisoskus. Kinnisvaratehinguid tehakse kaks-kolm korda elus. Seejuures on mitmeid asjaolusid, nagu näiteks hind, finantseerimistingimused, omandi üleandmise aeg, valduse üleandmise aeg, parenduste tegemise kohustus ning kokkulepped sisustuse, tehingukulude ja riigilõivude osas, mida tuleks läbirääkimisi pidades arvestada. Samuti tuleks eelnevalt kokku leppida tähtajad, arvestades, kui kaua need toimingud tavapäraselt aega võtavad. Kutseline maakler oskab nõu anda nii nendes küsimustes kui ka selles, kas tasuks tellida näiteks objekti ülevaatus. 6. Objektiivne. Tihti on kinnisvara ostmine ja müümine emotsionaalne otsus - see ei ole ainult neli seina ja katus. Samuti on oma koduga seotud paljud mälestused ja seda remontides või ehitades on kulutatud hulk oma aega ja vaeva. Samuti nähakse ostes peamiselt vaid viimistlust ja sisustust, samas kui paljud muud aspektid on olulisemad. Kutseline turuosaline oskab eristada olulisi detaile, aspekte ja asjaolusid ebaolulistest. Näiteks on köögimööblist tähtsam see, kas ühistu on võtnud renoveerimislaenu, või see, kas pakkumise teinud ostjal on olemas ka reaalne võimalus seda eluasemelaenuga osta. 7. Kogemused. Kutseline maakler on turuosaline, kellel on aastatepikkune kogemus ning on igapäevaselt seda tööd tehes teinud sadasid, kui mitte tuhandeid tehinguid. Isegi kui klient on varem teinud tehinguid iseseisvalt, jääb tehingute vahele reeglina pikem periood, mille jooksul paljud seadused, regulatsioonid ja põhimõtted muutuvad. Seepärast on eksperdi kaasamine hädavajalik. 8. Turundusjõud. Ükski reklaam ei müü kinnisvara - kinnisvara müüvad inimesed. Samas, ilma reklaamita ei märka keegi ka kõige soodsamat pakkumist. Nii nagu osa inimesi joob kohvi ja teistele meeldib tee ning kolmandad joovad üldse piima, nii peab ka kinnisvarale ostja leidmiseks kasutama võimalikult paljusid reklaamikanaleid. Reklaamijatega kokkuleppeid tehes on kinnisvaramaakleril kindlasti paremad võimalused kokku leppida nii reklaamihindade kui esile toomise osas. Tegelikult leiab suur osa tehinguid aset ka seetõttu, et sobivat pakkumist soovitas maakler kellegi tuttavale, sõbrale, kliendile või tema perekonnaliikmele. Seetõttu on parim tagatis palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, sest tal on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised ja oskused ning kogemused, et lahendada kinnisvara ost või müük parimal võimalikul viisil. Kutsetunnistusega kinnisvaramaaklerite nimekiri on kättesaadav kutseregistrist, mis asub www.kutsekoda.ee

Kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvad põhimõtted ja seadusandlus on püsinud kogu iseseisvusaja peaagu muutumatuna ning on praeguse aja ootustele ja nõudmistele selgelt jalgu jäänud. Kinnisvaramaaklerid on iseseisvuse taastanud Eestis tegutsenud kakskümmend aastat. Kuigi kinnisvaraturul tervikuna on selle aja jooksul toimunud mitmeid muutusi nii tööpõhimõtetes kui ka seadusandluses, on kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvad põhimõtted ja seadusandlus püsinud peaaegu muutumatuna. Seetõttu on praegune olukord jäänud selgelt jalgu klientide, partnerite ja sidusorganisatsioonide ootustele ning nõudmistele, mistõttu muutusi vajavad nii tööpõhimõtted kui ka seadusandlus. Kinnisvaramaakleriks võib Eestis saada igaüks. Seejuures pole nõutav omada haridust ega ka kogemust. Piisab otsusest alustada tööd kinnisvaramaaklerina ning isik võibki julgelt siseneda hinnanguliselt 1,5 miljardi eurose käibega kinnisvaraturule - seejuures ei eeldata isegi põhihariduse olemasolu. Rohkelt kaebusi Oleme Eestis uhked läbipaistva riigi ja isereguleeruva turu üle. Aga kas ka uhked oma kinnisvaramaaklerite üle? Kutseseaduse kohaselt saab kutselise maaklerina tegutseda vaid maakler, kellel on olnud vähemalt kahe aasta pikkune praktika ning kes on edukalt sooritanud kutseeksami. Kuid mitte ükski seadus ega norm ei nõua ega eelda, et turul võivad tegutseda ainult kutselised maaklerid. Siiani pole riik pidanud oluliseks kehtestada kinnisvaramaaklerite haridusele ja/või teadmistele miinimumnõudeid, kuigi maaklereid tegutseb turul hinnanguliselt kaks tuhat ning nende vahendusel vahetab omanikku sadade miljonite eurode eest kinnisvara. Seadusest tulenevalt tõestab müügilepingu notar. Lepingusse saab seejuures kirja panna kõik pooltevahelised eelnevad kokkulepped. Ja lõppude lõpuks vastutab asja eest ju müüja. Tegelik situatsioon on palju keerulisem. Miinimumnõuete puudumise kõrval näitavad Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale iganädalaselt laekuvad kaebused maaklerite tegevuse kohta, milline on olukord turul tegelikult. Millal hakkame tegutsema? Maaklerid esindavad kliente kirjalike kokkulepeteta, seejuures teadmata ja kontrollimata, kes tegelikult on vara omanik. Nad pakuvad müügiks surnud inimeste vara. Nad ei teavita teadlikult või tahtmatult ostjaid kehtivatest piirangutest. Kõige äärmuslikuma näitena pakkus maakler müüa vara selle tegelikule omanikule. Jah, te lugesite õigesti - olukorra jätkudes võite ka ise ühel päeval saada pakkumise maaklerilt oma vara ostuks. Selgelt on praegune olukord ebanormaalne ning vajab muutusi. Kas selleks on vaja näidishukkamist või peaks juhtuma midagi sellist, nagu juhtus reisifirmadega, on raske öelda. Fakt on see, et kinnisvaramaaklerite tegevust on hakanud meie põhjamaine riik reguleerima alles pärast seda, kui ebapädevate maaklerite töö tõttu on kaotatud varandusi. Tõsi, sellise tõdemuseni jõuti juba eelmise sajandi alguses. Viidatud reisifirmade tegevuse puhul reageeris riik alles siis, kui sadadel inimestel ei õnnestunud puhkusereisilt naasta seetõttu, et firma, kes neile reisi müüs, oli vahepeal muutunud maksejõuetuks ning inimeste tagasitoomise eest tuli hakata maksma maksumaksjal. Alles siis leiti lahendused ning kehtestati tagatisrahade süsteem. Seejuures oli kandev roll tarbijakaitseametil. Või küsigem teistpidi - mitmel juhul peaksid saama petta või kui suurest summast peaksid ilma jääma inimesed enne, kui riik otsustab midagi ette võtta maaklertegevusega? Kas piisab, kui klientide nõuded kinnisvaramaaklerile on kokku miljon eurot või piisab sellest, et kahju on viiskümmend tuhat eurot? Või pälviks tarbijakaitse ja politsei tähelepanu viimane kaebus, kus kinnisvaramaakler jättis omanikule edastamata seitsmesaja eurose tagatisraha? Või peaks halva maaklerteenuse osaliseks saama keegi seaduseandjatest? Koolituse vajalikkus Probleemid praegusel kinnisvaraturul saavad alguse teadmiste puudumisest. Süsteemseid teadmisi mitteomav kinnisvaramaakler ei suuda kogu müügiprotsessi juhtida selliselt, et see ei tooks klientidele kaasa täiendavaid kulusid või kaotust ajas ja rahas. Kinnisvaramaaklerile vajalike teadmiste omandamine on aga jätkuvalt vabatahtlik ning selleks kuluv aeg ja raha ei oma üksikisiku tasandil vajalikku prioriteeti. Samuti on erinevatel perioodidel pakutud erialased koolitused pigem sissejuhatuseks multidistsiplinaarsesse valdkonda, kui et programmid, mis sobiksid kinnisvaramaakleri akadeemiliseks baashariduseks. Soovist olukorda fundamentaalselt muuta allkirjastasid Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda ja Tallinna Ülikooli Õigusakadeemia koostöökokkuleppe, mille eesmärgiks on vastastikune koostöö õppetegevuse arendamisel kinnisvara valdkonnas ning teadustöö ja arendustegevuse edendamine. Koostöökokkulepe ülikooliga on oluline samm kinnisvaramaaklerite professionaalsuse tõstmisel, sest lähendab koja liikmete kutseeksamieelset täienduskoolitust akadeemilisele koolitusele. Samuti loob kokkulepe esimest korda Eestis lähiaastatel võimaluse kõrgharidusega kinnisvaramaaklerite ettevalmistamiseks. Lisaks võimaldab kokkulepe koja tegevusvaldkonnast lähtuvate ning kojale huvipakkuvate alus- ja rakendusuuringute teostamist. Näiteks vajaks uurimist kinnisvaramaaklerite seaduse väljatöötamise põhjendatus. Seadus maakleritele Riigieelarvest neljandikuga võrduvat kinnisvaraturgu ning sellega seonduvat maaklertegevust reguleerib võlaõigusseaduses vaid kümmekond paragrahvi. Ilmselgelt on sellise ulatuse ja määraga tegevuse raamide piiritlemiseks sellest vähe. Liiati annavad need vähesed paragrahvid laiad võimalused tõlgendusteks. Praegune võlaõigusseadus määratleb napilt maaklerlepingu ja maakleri õiguste mõiste, jättes reguleerimata kohustused ja vastutuse. Seejuures on norm üldine ning mõeldud maaklertegevuse üldiseks reguleerimiseks. Kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduva võiks jätta reguleerimata ning teenust pakkuvatele isikutele miinimumnõuded kehtestamata, kui see ei tooks kaasa valesid soovitusi või vajalike teadmiste puudumisel üksikisiku tasandil ka suuri rahalisi kaotusi või ei puudutaks nii olulist osa igapäevaelust, nagu seda on inimeste eluasemed. Ligi paarikümne aasta pikkune praktika on näidanud, et vaid iseregulatsioon ei ole harva tehtavate kalleimate kestvuskaupade soetamistehingute jaoks piisav. Kinnisvaratehinguid sooritatakse kord või kaks elu jooksul ning on mõeldamatu eeldada, et selle edukaks teostamiseks vajalikke ning vastavaid teadmisi ja kogemusi peaksid omama kõik praegused ja tulevased kinnisvaraomanikud. Teoreetiliselt peaks riskid maandama meie tugev notariaat ja kinnistusraamat. Lisaks on ju seejuures kehtestatud kohustuslik vorminõue, mis justkui tagaks pooltevaheliste kokkulepete igakülgse fikseerimise. Igapäevane praktika aga tõestab osaliselt või täielikult vastupidist. Nii toovad müügilepingu allkirjastamise eelsed kokkulepped peaaegu alati pooltele kaasa õiguslikud tagajärjed veel enne, kui müügilepingule alla kirjutatakse. Seega on vajalik kinnisvaramaakleri roll, kes pooltevahelisi kokkuleppeid vahendab ning oskab seejuures juhtida tähelepanu võimalikele tagajärgedele. Kokkuvõtvalt tuleb tõdeda, et praegust olukorda oleks võimalik parandada vaid selliselt, et kehtestataks kinnisvaramaaklerite teadmistele miinimumnõuded ning maaklerlepingutele kohustuslik, kirjalik või kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm. Lisaks isikuomadustele ja tahtmisele kinnisvaramaaklerina töötada on vaja ka tugevat, toetavat seadusandlikku tausta, mis nõuaks kõikidelt maakleritelt pädevaid kutseoskusi ja vajalike täienduskoolituste läbimist. Foto: Corbis/Scanpix Allikas: E24

Saare maakonnas on kinnisvaraturg sügise tulekuga elavnenud. Üürikorterite defitsiit hakkab vähemalt Kuressaares kaduma ning hoogustumas on tendents, et soome pensionärid müüvad oma siinse kinnisvara maha. Loe edasi saartehaal.ee MÜÜDUD: LVM Kinnisvara maakleri Heidi Pupparti sõnul müüs ta viimati maha soomlasele kuulunud korteri Tuulte Roosis. Foto: Egon Ligi

Eelmine nädal kirjutasime, kuidas muutunud käitumisharjumused on maakleri töökeskkonna järk-järgult kolinud pilveteenuste suunas. Kuna professionaalse maaklerteenuse pakkumiseks ainult otseselt kinnisvaratehingutega seotud registritest ei piisa, siis kirjutame alljärgnevalt veel 5´st tasuta veebipõhisest rakendusest, mida kinnisvaramaakler saab kasutada oma igapäevatöös praktiliselt igast internetiühendusega seadmest: Äriregister Äriregistri teabesüsteemist saab teha päringuid juriidilise isiku kehtivate/kehtetute andmete kohta sh kontrollida näiteks tasuta B-kaardi kehtivaid andmeid. Maksuvõlglaste otsing Keskkonnas on võimalik teha päringuid seoses võlaga (maksuvõlglaste otsing, vajalik isiku- või registrikood). Äri- ja ettevõtluskeelud Andmed keeldude kohta avalikustatakse vastavalt Äriseadustiku § 69¹ alusel. Käibemaksukohustuslase otsing Lihtne ja kiire võimalus kontrollida, kas isik on käibemaksukohustuslane. Maksehäireregister  Keskkond võimaldab maakleril lihtsalt kontrollida, kas eraisik või ettevõtete suudab täita üürilepingust tulenevaid kohustusi.   Lisaks otseselt kinnisvaratehingute ja taustakontrolliga seotud keskkondadele on pilvedesse koondnud ka kinnisvaraturunduse töövahendid, millest teeme ülevaate järgmine nädal.

Uus majanduskeskkond ja muutunud käitumisharjumused on kinnisvaramaakleri töö sidunud üheselt internetiga. Seejuures on maakleri töökeskkond internetis omakorda lokaalsetelt teenustelt järk-järgult kolinud pilveteenuste suunas. Alljärgnevalt  5 tasuta (või osaliselt väikse tasu eest) veebipõhist rakendust, mille kasutamisega saab kinnisvaramaakler alustada igapäevast tööd kiiresti, lihtsalt ning praktiliselt igast internetiühendusega seadmest: Kinnistusraamat e-Kinnistusraamat on elektrooniline kinnistuandmete süsteem, mille kaudu saab kontrollida kinnistu andmeid. Andmed on jagatud neljaks jaoks, mis sisaldavad registriosa pealkirjaandmeid, kinnistu koosseisu-, omaniku -, koormatise/kitsenduse- ja hüpoteegi andmeid. Ehitisregister Kõik kasutajad saavad tasuta otsida registreeritud ehitisi, vaadata nende andmeid ning registrile esitatud dokumente.   Maa-amet Tutvuda saab maakatastris registreeritud katastriüksustega ja nende andmetega (sh ka nende suuruste ja asukohtadega)  Kinnisvaratehingute statistika Keskkonnast saab teha tasuta järelpärimisi juba tehtud kinnisvaratehingute kohta. Kinnistuportaal Rakendus pakub kiiret ja mugavat võimalust kinnistamisavalduse koostamiseks ja esitamiseks, kinnistamisavaldusega taotletava kande tegemise eest tasumisele kuuluva riigilõivu maksmiseks ning kinnistamisavalduse menetlusinfo reaalajas jälgimiseks. Ilmselt jääb professionaalse maaklerteenuse pakkumiseks nendest rakendustest väheks, seetõttu kirjutame turuosalistele vajalikest/kasulikest keskkondadest veel.

Kinnisvaramaaklerina turul ostja rollis olles jäävad silma mitmed esmapilgul pisikesed, kuid reaalsuses märkimisväärsed detailid, mis võivad oluliselt mõjutada tehingu toimumist või toimumata jäämist - olenemata sellest, kas potentsiaalne klient on kinnisvarasektori telgitagustega kursis või ei. Maakler vastab telefonile kohe või helistab tagasi - kliendi esmane soov objekti kohta lisainfot saada põhineb tavaliselt esmaemotsioonil, ehk ta eeldab, et saab oma küsimustele kiirelt vastused. Maakler vastab telefonile ka laupäeval ja pühapäeval - suur osa inimesi on nädala sees tööga hõivatud ja eelistab huvipakkuvate objektidega tutvuda vabadel päevadel. Kui maakler nädalavahetusel ei tööta, võiks selle kohta kinnisvarakuulutustes olla märge. Maakler vastab e-mailile või pakkumisele tööpäeva jooksul - harvad pole juhud, kui vastust ei tule ka hiljem. Maakler on valmis korterit/maja näitama samal päeval - kui korter/maja on müügiperioodil kasutuses, võiks elanikega olla kokkulepe näiteks kindlate kellaaegade osas, millal objektiga saab tutvuda. Maakler teab korteri/maja kohta kõike - kas ühistu plaanib suuremaid remontöid, on torud vahetatud või on ühistul võetud renoveerimislaen Maakler tunneb hästi linna/piirkonda - ehk teab ka seda, kus asub lähim kauplus, kool, vaba aja veetmise võimalused ja muu oluline, mis piirkonnale väärtust lisab. Maakler teab teiste maaklerite pakkumisi - sest klient teab neid niikuinii. Kui samas majas müüakse kahte sarnast korterit märkimisväärse hinnavahega, on hea osata selgitada, millest erinevus tuleneb. Maakleri pakkumised leiab kõigist suurematest kinnisvaraportaalidest - kliendil on oma eelistused, kust infot otsida, tavaliselt 1-2 kohta. Maakleri poolt suuliselt või kirjalikult esitatud info on tõene - ruutmeetreid saab kontrollida avalikest registritest, vaid vaatamise vaev! Ostuotsuse korral saaks maja või korteri osta tõrgeteta - ehk maakler teab, kes on objekti omanik ja kas sellel võib olla müüki takistavaid või venitavaid piiranguid (pärandvara, ühisvara vms). Kinnisvaramaaklerina turul ostja rollis: Ingmar Saksing

Osaleme homme meeskonnaga fotokoolitusel. Koolituse keskmes on toimetulek vähese valguse ja kitsaste ruumidega. Koolitus kestab orienteeruvalt kella 10 kuni 16 ning sel ajal on kindlam helistada meie büroode üldtelefonidel või saata sõnum. Aga miks üldse kinnisvaramaakleri töös on pildid ja pildistamine nii olulised saab lugeda siit. Piltilus pilt!

Täna kell 16 kohtuvad peale 15 aastast pausi ühise laua taga LVM Kinnisvara, Kinnisvaraekspert, Tõnisson, Rime, Arco Vara, Pindi, Uus Maa, Ober Haus, Domus, PMC, Prior, Ringi, Aakon ja RA Kinnisvarad Arendus. Toimuva kokkusaamise eesmärgiks on arutada kinnisvaramaaklerite poolt klientidele pakutavate teenuste kvaliteedi tõstmise võimalusi.

Kinnisvaramaakleri teenus on advokaadi ja arstiteenuse kõrval üks kallimaid. Maaklerit palgates tihti sellele ei mõelda ning sageli langeb otsus esimesena ühendust võtnud maakleri kasuks. Tõenäoliselt on maaklerit palgates „jah" lihtsam tulema, aga paljudel juhtudel lihtsalt ei teata, mida teadliku valiku tegemiseks küsida. Kinnisvaramaakleritena teame, millised on 15 olulisemat küsimust, mida peaksid meilt enne kokkuleppe sõlmimist küsima. 1. Kas see on põhitöö? Kinnisvaramaakler, kelle jaoks on see põhitöö, on kindlasti aktiivsem ning paremate teadmiste ja oskustega. Loomulikult saab ta keskenduda ainult kinnisvara müümisele/üürimisele ning kuna tema sissetulek sõltub ainult enda töö tulemusest, on motivatsioon tegeleda sinu kinnisvara müügiga ka kõrgem. 2. Mitu tehingut on sul see aasta (kuu) selles piirkonnas olnud? Oluline on palgata maakler, kes tunneb kohalikku turgu. Nii vabaned ka kohustusest anda maaklerile ülevaade kohalikest oludest - kus asub lasteaed, kool ning kuidas on lood ühistranspordiga. 3. Mitu tehingut oled sel aastal sõlminud?  Kogemus on tähtis! Kas sa palkaksid advokaadi, kelle jaoks on sinu esindamine kohtus esimene katsetus? Aga arsti, kes teeb südameoperatsiooni esimest korda? 4. Mitme kliendi kinnisvaramüügiga samaaegselt tegeled? Liiga väike pakkumiste arv tähendab vähe kontakte. Samas on inimvõimetel piirid ja ööpäevas 24 tundi. Heal maakleril on portfellis 70 pakkumist, väga heal 100 ja rohkem. 5. Kui kliendid ei ole saanud oma vara müüdud, siis mis põhjusel? Seda küsides saad teada, kuidas maakler töötab ja kas sobib ka sinu põhimõtete ja ootustega. 6. Kas sinu töö kohta on kunagi kaebusi esitatud? Kui seda on ebamugav küsida, siis võid kutseliste maaklerite puhul seda küsida Eesti kinnisvaramaaklerite kojast. 7. Milline on maaklertasu? Üldjuhul on see 4-5% müügihinnast ja sisaldab käibemaksu. Müüghinda kujundades on oluline täpsustada, kas summa, milles sa maakleriga kokku lepid, sisaldab maaklertasu või mitte. Kui selge kokkulepe puudub, võite seda hiljem erinevalt mõista. 8. Mida see tasu sisaldab? Tee endale selle kohta märkmeid - millistes ajalehtedes ja portaalides sinu kinnisvara müügiks pakutakse. Tihti ei otsusta selle üle konkreetselt maakler, vaid sõltub ettevõttest, kus ta töötab. Aga kui sa sooviks, et maakler korraldab kliendipäeva? Tähtis on omada ülevaadet müügiprotsessist - kui tihti sa seda saad? Kokkulepet sõlmides vaata, et kõk räägitud/pakutud sinna kirja saab. 9. Kas maaklertasu maksmise kohta saab arve? Eelkõige on see oluline siis, kui tegemist on tehinguga, kus saadav kasu on tulumaksuga maksustatav. Sel juhul võimaldab seadus tehinguga seotud kulud, milleks on ka maaklertasu, arvata maha maksustatavast tulust. Aga ka selleks, et vältida hilisemaid mis tahes probleeme. 10. Kui suured on tehingukulud? Täpset summat on tehingu kõiki üksikasju teadmata raske öelda. Need sõltvad sellest, kas tegemist on ainult müügilepingu sõlmimisega või tuleb kustutada ka eelnevalt seatud hüpoteek või saab selle ostjale näiteks loovutada. Küll on võimalik tehingukulud arvutada ligikaudselt. Kutseline maakler teab umbkaudset summat. 11. Kes tasub tehingukulud? Hea oleks ka see eelnevalt läbi rääkida ja kokku leppida. Nii väldid ebamugavaid olukordi ja tead, milline summa sinu pangakontole laekub. 12. Millal tekib kohustus teenuse eest maksta? Kindlasti ei pea maaklertasu maksma juhul, kui sa pole maakleriga kõiki olulisi tingimusi kokku leppinud. Kui aga lubad oma korterit või maja pildistada, võib seda teatud juhtudel tõlgendada nõusolekuna maaklerteenuse eest maksta. Kui leiad, et sinu kinnisvara pakub müügiks aga maakler, kellega sa pole kunagi kohtunud ega suhelnud ning ei soovi teenuse eest maksta, palu tal kirjalikult selline tegevus lõpetada. Minimaalselt peaks kokkulepe sisaldama hinda, maaklertasu ja perioodi, mille jooksul ta sind esindab. Soovitav on kõik räägitud kirja panna, sest tihti kipuvad inimesed asju unustama. Nii võid kindel olla, et ei pea tasuma reklaami eest, kui kinnisvara jääb müümata. 13. Kes keegi on veel müügiga seotud? Enamasti on kinnisvaramüük meeskonnatöö, aga suurema osa tööst teeb reeglina inimene, kelle sa palkad. 14. Kas maakler esindab ka ostjaid? Ükski maakler ei saa õiglaselt esindada mõlemat poolt. Palka maakler, kes esindab ainult sinu huvisid. 15. Ja kui ma teenusega rahul pole? Hoolitse selle eest, et sinu leping ei kehtiks igavesti - ära sõlmi seda näiteks tähtajaga „kuni müümiseni". Nii jääb ruumi uuteks otsusteks ja valikuteks. Allikas: Postimees, Kodu ja Kinnisvara