Alanud aastal suuremad arendajad väiksematest edukamad ei pruugi olla. Müügiks arendatud kortermaja väljaüürimine on arendaja jaoks aga algusest peale kõver äri. Miks nii?
KV.EE kinnisvara-podcast’i 75. saates räägime LVM Kinnisvara juhatuse liikme ja 6. taseme kinnisvaramaakleri Ingmar Saksinguga maaklerite ja maakleribüroode väljakutsetest muutuvates majandusoludes. Saadet juhib kinnisvarakonsultant ja -koolitaja Tõnu Toompark.
Praegu nõutakse elukondlikul kinnisvaraturul erilise planeeringuga korterid, aga ka maju, mis asuvad klassikalistes elitaarsetes piirkondades, selgub LVM Kinnisvara juhi Ingmar Saksingu eluasemeturu analüüsimisest.
Aastatagusest oluliselt kõrgema intressiga tuleb harjuda, teine asi on, kui kaua see kestab ja mis sellest edasi saab. Aina selgemalt omandavad piirjooni investeerimist väärivad kinnisvarad- pilt võib olla üsna värvikas.
Hoonestatud kinnistu Kihnu saarel
Koduostjal on nüüd enam võimalusi läbirääkida, nõuda rohkemat ja täpsemat infot. Erainvestoril tasub nüüd osta teatud kinnisvara kindlates piirkondades ja samas kindlatest elamutest üldse hoiduda, tõdeb LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing.
Lume sulamine viib müüja ja ostja vahelise unise põrnitsemise ning toob tahes-tahtmata aktiivsuse – liiatigi pikas plaanis kinnisvara ju kallineb pidevalt niikuinii. Vaata, milliseid näpunäiteid LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing jagab alanud aastaks eluasemeturul ja kui palju tuleb tegelikult hinda langetada.
Räägitakse, et kinnisvara on alati hea investeering. Millisesse kinnisvarasse oleksid eksperdid nõus täna oma raha paigutama? Skantoni kinnisvarabüroo maakler Jana Pavlenko investeeriks võimaluse korral kas mõne uuselamurajooni korterisse või väiksema investeerimiskulu ja pikema tootlusperspektiiviga ühe- või kahetoalisse korterisse.
Kinnisvara usku eestlasele annab kinnisvara teatava stabiilsuse ja tagala. Igale elamispinnale on õige hinna korral kuskil ostja või üüriline olemas, on asjatundjad veendunud. Kuidas aga oma jalg üüriäri ukse vahele saada ning investeeringutes edukas olla?
Kõige mugavam suvepuhkus on selline, kus sa ei pea mässama maja ja aia eest hoolitsemisega, vaid peatud muretult mugavas korteris, käid ujumas ja õhtul restoranis söömas. Sellepärast otsisimegi teile kokku viis väga hea hinnaga korterit Eesti menukamates suvituspiirkondades.
Suvituskorterid on väga menukad ja Pärnusse tullakse puhkama kauemaks kui varem. Hotellitubade hinda mõjutab ilm, soojadel ja päikesepaistelistel suvepäevadel on see kõrgem. Kuna koroonapiirangute tõttu puhkavad tänavu paljud eestlased kodumaal, on suurenenud huvi suvepealinna korterite lühiajalise üürimise vastu, mis on hinnataset kergitanud.
Kinnisvarale on võimalik flippimise teel ise väärtust juurde luua. Selleks ostetakse odavalt kehvas seisus remontimata korter, tehakse korda ja müüakse siis suure raha eest maha või antakse üürile.
Uue kodu ost on traditsiooniliselt üks suurimaid otsuseid, mida elus tehakse. Seetõttu on mõistlik võtta piisavalt aega otsimaks seda kõige ideaalsemat maja või korterit, millest saab kodu. Ostuotsuse tegemise hetkeks on ostetavast kinnisvarast olemas reeglina põhjalik ülevaade. Siiski tuleks veel enne otsutamist küsida alljärgnevad kümme kõige olulisemat küsimust, mida kinnisvara ostes müüjalt küsida.
Kuigi nüüdseks on töös paljud registrid, mis aastatetaguseid asjaajamisi on lihtsustanud ja kiirendanud, tuleb tehingu osapooltel kokku puutuda mitmete olukordade ja dokumentidega, milleta müügileping võib jääda sõlmimata.
Uue kodu ostmine võib olla ühtaegu põnev ja hirmutav. Kuidas valida see õige? Mis siis, kui hiljem ilmnevad probleemid? Alljärgnevalt seitse lihtsat nõuannet, kuidas pikkadel koduotsingutel ära tunda see õige kodu.
1. Tee põhjalik eeltöö. Tee enne ostma asumist ära põhjalik kodutöö: koosta ülevaade oma sissetulekutest ja väljaminekutest ehk veendu millised on sissetulekud, kui suured on järelmaksud ja muud kohustused.
Tegemist on ühe ja sama korteriga! Lihtsalt esimese pildiga pakkumine saab kolm kuni viis korda rohkem vaatamisi, külastusi ja ka ostupakkumisi ning müüakse kallimalt, kui teine. Miks?
Tänane kinnisvaraturg pakub ostjatele erinevate eelarvete juures tuhandeid valikuid. Valida on linna- ja maakodude vahel, nii ahjukütte kui ka mugavustega korterite vahel. Alljärgnevalt kümme põhjust, miks tasub eelistada vanemat korterit uuele:
Tänavu hakkas kehtima seadusemuudatus, mille kohaselt on teatud juhtudel ka ühe abikaasa lahusvaraks oleva kinnisvaraga tehingute tegemisel tarvis teise abikaasa nõusolekut.
Hea maakler tegutseb ühes piirkonnas, tal ei ole müügis üle 100 objekti ning loomulikult on tal kutsetunnistus taskus, arvavad kinnisvarabüroode juhid. Äripäeva teemaveebi kinnisvarauudised.ee tellimusel läbiviidud uuringust on varasemalt selgunud, et kinnisvaramaaklerite taset peetakse kõikuvaks ja ebaühtlaseks.
1. Tee põhjalik eeltöö. Tee enne ostma asumist ära põhjalik kodutöö: koosta ülevaade oma sissetulekutest ja väljaminekutest ehk veendu millised on sissetulekud, kui suured on järelmaksud ja muud kohustused. 2. Küsi pangast eelotsus. Suhtle eri pankadega ja küsi infot kõigi eritingimuste kohta, mis puudutavad kinnisvara soetamist. Küsi panga eelotsust laenu saamisel. 3. Mõtle müügile enne ostu. Mõtle soetatava kinnisvara müügile enne selle ostmist. See ei tähenda tingimata musta stsenaariumi. Sageli muutuvad vajadused kiiremini, kui ette oskad näha, samuti on ostud emotsionaalsed. Näiteks ostetakse maakodu ja minnakse maale elama, tehakse suuri kulutusi, aga hiljem selgub, et uus töökoht asub teises linnas ja maakodu asub töökohast kaugel, ent investeeritud raha müügist tagasi ei saa. Hinda objekti müügivõimalust realistlikult. 4. Eelista terviklahendust. Võimalusel osta valmislahendus, mida saad kohe hakata kasutama. Eelista möbleeritud maja või korterit, kui Sul pole kohe võtta 5000 .. 7000 eurot sisustamiseks. Vastasel juhul ostad pinna, mida ei saa kasutada. 5. Võta arvesse kõik kulud. Tervikpildi saamiseks kasuta helikopterivaadet ja pane kokku kõik elamispinna soetamise ja haldamise kulud: laenuvõtmine, notar, riigilõivud, ülalpidamine. Vaata tõele näkku: kas köögimööbli ostuks on tark võtta hiljem väikelaen?
Äripäeva teemaveeb kinnisvarauudised.ee küsis kolmelt eksperdilt nõu, mida nemad soovitavad osta ühel väikeinvestoril, kes tahaks oma vaba raha kinnisvarasse paigutada. Üldine arvamus soosis valikutest Tallinna korterit, näiteks ka Mustamäele. Nõu saamiseks oli ette antud järgnev lugu: vaba raha suurusjärgus 70 000 eurot, täiendavalt võimalik paigutada 30 000 eurot, eesmärgiks on pikaajaline rahapaigutus ca 20 aastat, halduskulud peaksid olema kaetud ja administreerimine selge ning lihtne. Kaalumisel on: korter Kuressaares külaliskorteriks; mitu maatükki koos renoveerimist vajavate taluhoonetega Lõuna-Eestis; suur maatükk merepiiriga Muhu saarel (võimalik detailplaneeringu alusel jagada 4-5 suureks krundiks); 2-toaline remonti vajav korter renoveerimisele minevas majas Tallinna kesklinna piiril. LVM Kinnisvara juhatuse liige ja kinnisvaramaakler Ingmar Saksing: Soovitaksin nendest valikutest Tallinna kesklinna piiril asuvat korterit. Tallinn on selgelt suurim ja atraktiivseim kinnisvaraturg pikemas perspektiivis, kus hindadel on suurim kasvupotentsiaal. Kõik teised piirkonnad nii pikas perspektiivis ei pruugi tagada investeeringu säilimist. Kui väikeettevõtja kaaluks aga investeeringut kolme kuni viie aasta perspektiivis, siis soovitaksin vaadata väiksematele turgudele, kuivõrd õige valik tagab seal kõrgema tootluse. Näiteks on elukondliku kinnisvara tootlus Kuressaares 10 .. 12% aastas. Loe edasi kinnisvarauudised.ee
Uusarendusse korteri ostnud uus omanik loetakse ehitusplatsil kõrvaliseks isikuks. Ehituse järelevalvega tegelevad arendaja ja ehitaja, uue omaniku vastutus algab alates korteri vastuvõtmisest.
Seadusest tulenevalt sõlmitakse üldjuhul kõik kinnisvaraga seotud müügilepingud notariaalselt ja on üsna tavapärane teadmine, et kokkuleppe valmistab ette notaribüroo. Kuidas vältida hilisemaid vaidlusi?
Kui kuni 2014 aasta lõpuni on pärijal õigus pärandvara võõrandamisel maha arvata nii võõrandamisega seotud kulud, kui ka pärandaja poolt vara soetamisel tehtud kulud, siis alates uuest aastast on seadust selles osas muudetud ning pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud.
Kinnisvara parem kättesaadavus on tehingud kinnisvaraga muutnud igapäevaseks – eelneva tavapärase ühe-kahe tehingu asemel elus sooritatakse nüüd kinnisvaratehinguid palju sagedamini. Üha tihedamalt leiavad laienenud omanikeringi tõttu aset ka kinnisvaratehingud, kus üheks osapooleks on alaealine laps või lapsed. Tavaliselt kuulub lapsele kinnisvara, mille on ta pärinud või saanud vanematelt või lähisugulastelt kingituseks. Nii saab lapsele kuuluda näiteks maa või maja, aga ka majaosa, korter või garaaž.
Korteri ostjat võib vahel tabada halb üllatus, kui ta väljavalitud sajaruutmeetrise korteri ostu vormistama minnes saab teada, et ametlikult on pinda poole vähem – ülejäänu on loata ehitatud laiendus, mille kohta pole ühtki paberit.
Töökorraldus ja informeerimine nõuab oma. Objektiivsed ehk seadustest tulenevad on seotud tähtaegadega – linnavalitsuse istungid (kord nädalas), volikogu istungid (kord kuus). Kui detailplaneering on üldplaneeringut muutev, siis kehtestab selle volikogu, kuhu materjalid peava jõudma kolm nädalat enne volikogu toimumist. Tegemist on küll viimase etapiga detailplaneeringu menetlemisel, kuid seegi etapp võib halvemal juhul võtta pea kaks kuud aega. Avalikustamised võtavad samuti aega. Ühe planeeringu juures on kaks avalikustamise etappi, mõlemale kulub koos avalikkuse informeerimisega vähemalt kuu-poolteist, kokku siis kuni 3 kuud. Periood sõltub, kui ruttu avalikustamine korraldatakse ja arendaja saab siin kontakti hoides jälgida, et protsess ei pidurduks asjatult. Ei jõuta, aga ka unustatakse. Venimise peamised põhjused on siiski detailplaneeringu kooskõlastamistes ja lisakooskõlastuste määramises. Kuna detailplaneering läbib kooskõlastusringi nii KOV siseselt kui ametkondades, siis siin juhtub tihti, et jääb lihtsalt kuskil seisma. Ja neid seisma jäämise subjektiivseid põhjuseid võib olla väga palju: on nii unustamist, puhkuseid, ametnike vahetusest tingitud segadusi, kooskõlastavate ametnike ülekoormust jne. Ainus võimalus arendajal on hoida protsessil aktiivselt pilk peal, nii saab mõningaid eelpooltoodud põhjuseid leevendada – näiteks unustamist, ülekoormusest tingitud venimist. Keskkonnamõjude hindamine paneb tammuma. Lisaks tavapärastele kooskõlastustele lisandub tihti muinsuskaitse, keskkonnateenistuse kooskõlastused. Igal ametil on vastamiseks aega 30 päeva. Ka siin võivad avalduda punktis 3 nimetatud subjektiivsed tegurid. Keskkonnamõjude hindamise (või mittehindamise) teema on üks koht, kus planeeringud pikalt tammuvad. Mõnikord muutuvad protsessi jooksul normatiivid – uued normid tuleohutusele jne. Sellega seoses kaasnevad märkused, neid võib tulla ka KOVist), mis tuleb planeeringu koostajal arvestada, parandused teha. Ja järgneb uus ring kooskõlastamisi koos punktis 3 nimetatud subjektiivsete venimise põhjustega. Head soovitust siin pole, palju sõltub planeeringu koostaja kogemusest, aga paha ei tee võimalusel kooskõlastava ametnikuga planeering enne kooskõlastamist üle vaadata ja vajalikud parandused enne teha. See pole siiski alati võimalik. Kas ekspert peab üle vaatama? Ekspertiiside, uuringute vajaduse selgitamine, nende määramisel aga nende tellimine ja valmimise ootamine ning seejärel nende tulemuste lisamine planeeringusse. Seejärel tagasi punkti 3 subjektiivsete tegurite juurde. Kompromissitud nõudmised. Tihti on vastuväited küllaltki kategoorilised (teiste sõnadega planeeringu mõtet tühistavad või niipalju piiravad, et planeeringust huvitatud pool ei saa neid üksühele arvestada). Huvitatud isikule tehakse ülesandeks kompromissi leidmine, mis võtab jällegi aega ja tihti see ei õnnestu. Sellistel puhkudel läheb planeering maavalitsusse, mis lisab protsessile mõne kuu. Arendaja saab planeeringuala naabritega suhelda, aga see ei garanteeri kokkuleppelet ega mõne aktiivse kodaniku soovi kaasa rääkida. Allikas: Äripäev, Kinnisvara august 2014
Jäta oma number - selgitame välja!
